Table Of ContentRalf Mairose / Gerhard OrgaB
Wohnungs-und Bodenpolitik in der Bundesrepublik Deutschland
Titelaufnahme:
Ralf Mairose, Gerhard OrgaS:
Wohnungs-und Bodenpolitik in der Bundesrepublik Deutschland
Kostenmiete - Stadtebaurecht - Wohnungseigentum durch Mietkauf
Herausgeber: Ralf Mairose. Analysen Band 14
Veroffentlidtung der Hodtsdtule fiir Wirtsdtaft und Politik, Hamburg.
2. iiberarbeitete und erweiterte Auflage
+
Leske Verlag Budridt GmbH, Opladen 1975
Ralf Mairose I Gerhard OrgaB
Wohnungs- und Bodenpolitikin
der Bundesrepublik Deutschland
Kostenmiete
Stadtebaurecht
Wo hnungseigentum durch Mietkauf
2. Auflage
Leske Verlag + Budrich GmbH Opladen 1975
Ralf Mairose I Gerhard OrgaS
Wohnungs-und Bodenpolitik in der Bundesrepublik Deutsdtland
2. iiberarbeitete und erweiterte Auflage
Dezember 1975, 160 Seiten
+
@ 1975 by Leske Verlag Budrich GmbH, Opladen
GesamthersteUung: Temming-Druck, Bocholt
Umschlagentwurf: Hanswerner Klein, Opladen
ISBN-13: 978-3-8100-0015-6 e-ISBN-13: 978-3-322-86450-5
DOl: 10.1007/978-3-322-86450-5
Vorwort des Herausgebers
Gegenstand dieser Analyse bilden Inhalt und mogliche Effizienz der
in der jiingeren Vergangenheit getroffenen bzw. in Zukunft zu treffenden
Entscheidungen iiber die Wohnungs-, Boden-und Stadtebaupolitik. Hinter
grund ist die Preisentwicklung bei Mieten und Grundstiicken, ist diediese
Sektoren bisher pra,gende eigentumspolitische Konzeption mit ~hrer Ein
bindung in die Marktwirtschaft. Dargestellt werden - so weit erfolgt -
die parlamentarische Behandlung ,dieses Themenkomplexes sowie weitere
Vorstellungen der Parteien iiber kiinftige Losungen. Die z. T. sehr heftig
gefiihrte (kontroverse) Diskussion ist nicht nur wegen ihres ordnungspoliti
schen Gehalts und der damit notwendig verbundenen ideologischen Frage
stellung von Bedeutung: In einer iiberwiegend li:beralen Wirtschaftsord
nung stellt die Entscheidung fiir mehr marktwirtschafdiche oder staatliche
Lenkung des Wohnungs- und Bodenmarktes zugleich auch ein Effizienz
problem dar.
Die Analyse wurde konzipiert in der Abteilung »Politische Bildung" der
Forschungsstelle an ,der Hochschule fiir Wirtschaft und Politik. Sie ist eine
Gemeinschaftsarbeit. Aus ~produktions)-technischen Griinden wurden je
doch besondere, aus der beruflichen Tatigkeit der einzelnen Autoren sich
ergebende Kenntnisse genutzt und in eigene Verantwortungsbereiche auf
geteilt. So stellte Gerhard OrgaB, ,der als Mitglied des Ausschusses fiir
Stadtebau und Wohnungswesen im Deutschen Bundestag iiber la:ngjahrige
Erfahrungen auf dies em Gebiet v'erfiigt und - was wichtiger ist - an den
Entscheidungen iiber die hier behandelten Gesetze beteili<gt war, das Mate
rial zusammen und schriebden fachlichen Teil. Yom Herausgeber selbst,
der im Bereich der politischen Bildung tatig ist, stammen Konzeption und
Aufbereitungder grundlegenden Fragestellungen.
Hamburg, im Marz 1973 Ral! Mairose
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Vorwort zur 2. Auflage
Die in der 1. Auflage aufgeworfenen Fragestellungen bleiben aktueil.
Zwar hat es Weiterentwicklungen gegeben: der Kundigungsschutz fur
Wohnraum wurde Dauerrecht, die Vorstellungen der Parteien uber die
Gestaltung des Baubodenrechts haben sim konkretisiert, und die Gesetz
entwurfe von parlamentarismer Opposition und Bundesregierung uber
Vermogens- und Eigentumsbildung bzw. Wohnbesitz im sozialen Woh
nungsbau sind entschieden. Die Diskussion ist damit jedoch nicht abge
schlossen. Weiter wird es politische Auseinandersetzungen uber die Hohe
zulassiger Mietsteigerungen geben, der abgabenrechtliche Teil fur das
neue Bundesbaugesetz ist nom gar nicht in der parlamentarischen
Behandlung, und wie und in weImer Form die von allen Parteien ange
strebte verstarkte Vermogens- und Eigentumsbildung im sozialen Woh
nungsbau bei der herrschenden Finanznot bewerkstelligt werden soIl, ist
bisher vollig offen.
Der erste Teil der Analyse, der die Grundsatzproblematik beschreibt,
konnte. im wesentlimen unverandert in die 2. Auflage ubernommen
werden. In den »Erganzungen und Materialien" ist die Weiterentwick
lung von Gesetzgebung und Programmatik seit 1973 aufgenomnien. Die
gegenwartig schon bestehenden, sich in Zukunft noch verscharfenden
Schwierigkeiten im sozialen Wohnungsbau und bei der Zahlung von
Wohngeld werden dort ebenfalls behandelt, urn die generelle Situation
auf dem W ohnungssektor voll auszuleuchten.
Hamburg, im Dezember 1975 RaIl Mairose
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Inhalt
Vorwort des Herausgebers .................................. 5
Vorwort zur 2. Auflage .......................................... 6
A. Analyse
Einleitung ................................................ 11
I. Konzeption und Ergebnisse der Wohnungspolitik his 1969 .... 14
1. Marktwirtschaftliche oder staatliche Lenkung des Wohnungs-
marktes ............................ ~ . . . . . . . . . . . . . .. 15
Alternative Ordnungssysteme .......................... 15
Beispiele aus anderen Landern ..... . . . . . .. . . . . . . . . . . . . .. 16
2. Die "neoliberale Symbiose" ............................ 20
"Soziale Marktwirtschaft" als Leithild .................. 20
Nebeneinander unterschiedlicher ForderungsmaBnahmen .... 22
3. Ergebnisse bisheriger und Ziele zukiinftiger Wohnungspolitik 24
Defizitbilanz in quantitativer und qualitativer Hinsicht .... 24
Tragbare Mieten als wohnungspolitisches Ziel ............ 26
II. Mietpreisbindung durch Kostenmiete? ..................•. 28
1. Vor- und Nachteile einer Mietpreisbindung .............. 29
Erhohung der Realeinkommen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 30
Verbesserung der nationalen Wettbewerbsposition ........ 31
Verfall von Wohnungssubstanz ................. ,...... 31
Nichteinkommenskonforme Verteilung .................. 32
2. Prohleme der Feststellung einer Kostenmiete .............. 32
Welche Kosten sind zu beriicksichtigen? .................. 33
Die "Kostenvergleichsmiete" ................•........• 34
3. Die Behandlung des Gesetzes im Bundestag und Bundesrat .. 37
Das Ringen um Artikel2 bzw. 3 des Gesetzes ............ " 37
Zweimaliger Einspruch des Bundesrates .................. 38
Ausblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 40
III. Das Stadtebauforderungsgesetz - ein Schritt auf dem Wege zu
einem fortschrittlichen Bodenrecht? ........................ 42
1. Boden - Bodenmarkt - Marktwirtschaft ................ 43
7
Besonderheiten des Produktionsfaktors Boden ............ 44
Problematischer Bodenmarktmechanismus .....•.......... 45
2. UnzuHingliche Bodenrechtsordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . .. 47
Revisionsbediirftiges Bundesbaugese1;z .. . . . . . . . . . . . . . . . . 47
Soziale Konsequenzen im Erbbaurecht .................. 51
3. Erforderliches Stadtebauforderungsgesetz ................ 54
Stadt und Stadtregion ................................ 55
Zielsetzung des Stadtebauforderungsgesetzes .............. 56
4. Der parlamentarische Streit urn das "Jahrhundertgesetz" .... 59
Die bodenrechtliche Konzeption ........................ 59
Reprivatisierung bzw. zusatzliche Privatisierung .......... 61
Offene Fragen ...................................... 63
IV. Ober die Reform des Bodenrechts zum breitgestreuten Grund-
eigentum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 65
1. Steuerpolitische und eigentumsbeschrankende MaBnahmen .. 65
Probleme bei der Wertzuwachsbesteuerung . . . . . . . . . . . . . . .. 66
Neuer Eigentumsbegriff erforderlich? .................... 70
2.Durch Miete zum Wohnungseigentum... ................. 73
Plane und Motive .................................... 73
"Spekulacionsfreies" Eigentum? ........................ 76
3. Moglichkeiten und Grenzen bei der Schaffung von Eigentum
im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus .............. 79
Der Streit urn das "echte" Wohneigentum ................ 79
Aktivierung der Baugenossenschaften? .............. . . .. 83
B. Erganzungen und Materialien
I. Wohnungsmarkt und -Gesetzgebung ........................ 87
1. Vom Abbau der Wohnungszwangswirtschaft bis zum Zweiten
Gesetz iiber den Kiindigungsschutz fiir Mietverhaltnisse iiber
Wohnraum ........................................ :..... S8
2:Der offentlich geforderte soziale und der steuerbegiinstigte
Wohnungsbau ............................................ 100
3. Das Wohngeld .......................................... 109
II. Wohmmgswirtschaft in Zahlen1967-1973 .................. 116
.1. Wohnungsbau in der Bundesrepublik Deutschland einschlieB-
lich Berlin (West) ........................................ 116
2. Preis- und Lohnindices sowiedii! Entwiddung eines durch-
schnittlichen Haushalts .................................... 118
3. Wohnungsbau international .............................. 119
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III. Zur Reform des Bodenrechts 120
1. Inhalt des Baubodenrechts 120
2. Beratung des Deutschen Bundestages zum Gesetz tiber stadte
bauliche Sanierungs- und EntwicklungsmaBnahmen in den
Gemeinden (Stadtebauforderungsgesetz) .................... 121
3. Vorschlage zur Knderung des Baubodenrechts .............. 128
Beschliisse der F.D.P. auf dem Parteitag 1971 in Freiburg zur
Frage der Wertzuwachssteuer ............................ 128
Beschliisse des Parteitages der SPD 1973 in Hannover tiber
Grundelemente des Nutzungseigentums .................... 128
BeschluB des 22. Bundesparteitages der CDU ftir ein soziales
Eigentum 1973 in Hamburg .............................. 130
G. OrgaS: Grundsatze zur Reform des Bodenrechts,
Bonn 1973 .............................................. 132
Synopse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 134
4. Der Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Knderung des
Bundesbaugesetzes ........................................ 142
IV. Programme zur Schaffung von Wohnungseigentum ............ 144
1. Entwurf eines CDA-Modells betr. Wohneigentumsgenossen-
schafl:en .................................................. 144
2. Der Wohnbesitzbrief der Neuen Heimat .................. 147
3. Das Ringen um die Entscheidung tiber den Gesetzentwurf der
Bundesregierung "zur Forderung von Wohnungseigentum
und Wohnbesitz im sozialen Wohnungsbau" vom 17. 5. 1973
und den Entwurf der CDU/CSU-Bundestagsfraktion "zur
Vermogens- und Eigentumsbildung im sozialen Wohnungs-
bau" vom 8. 3. 1973 .................................... 151
In Klammern gesetzte Ziffern beziehen sich auf Seitenangaben im Materialteil.
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A. Analyse
Einleitung
(1) Keine Preisbewegung lost so starke Reaktionen in der Offentlich
keit aus wie offenba.r der Anstieg der Mieten. Auf keinem Markt gibt es
einen lihnlich erbitterten Streit zwischen Anbietern und Nachfragern.
Viele Mieter fiihlen sich ausgenutzt oder gar ausgebeutet. Dies vor aHem
in den Ballungsgebieten, wo die Benutzungsentgelte fiir Wohnungen zum
Teil sprunghaft ansteigen. Ais Schuldige gelten vielfach die Hausbesitzer,
die als " Wumerer'" und "Halsabschneider'" fiir diese Entwidclung verant
~ortlich gemamt werden. 1
Diese mit so harten Bandagen gefiihrte Diskussion iiber die Lage am
Wo hnungsmarkt zeigt wieder einmal, daB sowohl Hausbesitzer als aum
Mieter ihr existenzielle Bedeutung II zumesse~. Entsprechend eindrucks
voll ist das Engagement der Beteiligten.
Die Skala der UnmutsauBerungen reidlt von der gewaltsamen Besetzung leer
stehender Hauser durdl Wohnungssudlende b,i~ zu der offentlidlen Behandlung
vereinzelter, von der Allgemeinheit als ungeredlt empfundener Mietsteigerun
gen. Sdlarf kritisiert wird die Spekulation mit Hausern und Grundstiicken, die
unter den gegenwartigen Marktverhaltnissen fast immer erfolgreich zu sein
sdleint, wenn die kommunalen Behorden die Eigentiimer soldler Objekte mit
Baugenehmigungen ausstatten und diesen damit die Moglichkeit verschaffen,
unter Vernadllassigung der Interessen der Mieter hohere Gewinne aus ihren
durdl den bloBen Verwaltungsakt "wertvoller" gewordenen Besitztiimer heraus
zuholen 3. Immer mehr Familien bemiihen sidl - teilweise unter erheblidlen
finanziellen Opfern -, um den Erwerb einer Eigentumswohnung in der Hoff
nung, auf diese Weise dem Preisanstieg auf dem Wohnungsmarkt entgehen zu
konnen.
Auf der anderen Seite fiihlen sidl Haus- und Grundeigentiimer zu "outlaws"
gestempelt. In Sdlilderungen iiber "das sdllimme Los des deutsdlen Mieters",
Forderungen nadl "Mieter aller Stadte - vereinigt Eudl" und Obersdlriften wie
"Die Angst heiBt: mehr Geld oder Kiindigung" in politisdl so untersdliedlidl
1 VgI. z. B. K. Vollmer, .Schlagt ihn tot - er ist ein Vermieter. Verteufelung. der Hauseigen
tumer in den Massenbliittem nimmt weiter zu". In: Hamburger Grundeigentum 79. Jg., Heft 8,
August 1970, S. 307 ff.
I VgI. hierzu: W. Knauer u. H.-G. Hermann, .Die Wohnungsmiete". In: Wirtschafts- u. Sozial
politik, Bd. I, hrsg. von H.-D. Ortlieb u. F.-W. Dorge, Opl.den 1965, S. 141 ff.
I VgI. W. Pobl, .Die Bodenfrage und der Stiidtebau". In: GEGENWARTSKUNDE 4/1970 und
R. Mai,ose, .Sozialproblem Wohnungsmiete". In: GEGENWARTSKUNDE 2171, S. 137 ff.
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