RJP 2014-1

245 Pages·2014·3.09 MB·French

RJP 2014-1 (Septembre)
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Olivia Sabard, Professeur de droit privé

Carine Laurent-Boutot, Maître de conférences en droit privé

Université d’Orléans – ITP NORMATIS – CRJP

Revue Juridique Pothier

UFR Collegium d’ITP Droit, Economie, Gestion

Rue de Blois – BP 26739 - 45067 Orléans cedex 2

www.univ-orleans.fr/crjp

[email protected]

RJP 2014-1 (Septembre)
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Sommaire
Août 2014

Editorial .......................................................................................................................................... p.4

Chronique de jurisprudence
Droit des obligations ....................................................................................................................... p.5
Droit des affaires et fiscalité ........................................................................................................... p.43
Droit patrimonial ............................................................................................................................ p.81
Droit social ...................................................................................................................................... p.128

Mémoire
La montée cachée de LVMH au capital d’Hermès, par Monika Moskal ........................................ p.176

Débats
Regards croisés sur l’action de groupe ........................................................................................... p.213
La force obligatoire du contrat : entre mythe et réalité .................................................................. p.227

Brèves
Lumière sur la densification normative à la découverte d’un processus, par ................................ p.242
Sandy Lacroix-De-Sousa et Sabrina Le Normand-Caillère, Maîtres de conférences en droit
privé, Université d’Orléans.

Premier semestre 2014, publications des membres du Centre de recherche juridique Pothier ...... p.245

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Editorial

C’est avec grand plaisir que j’ai l’honneur d’annoncer la publication du deuxième numéro de la Revue
juridique Pothier, publiée au sein du laboratoire de droit de l’Université d’Orléans.
Les travaux des étudiants de l’École de droit à Orléans sont de nouveau mis à l’honneur à travers les
chroniques de jurisprudence des cours d’appel d’Orléans et de Bourges et les mémoires qu’ils ont
rédigés.
Dans ce numéro, sont publiées également les communications des conférences organisées ces six
derniers mois au Centre universitaire d’études juridique de Bourges.
Enfin, ce premier semestre a été marqué par la parution de l’ouvrage intitulé La densification
normative, découverte d’un processus, sous la direction de Catherine Thibierge, chez Mare et Martin.
Ce numéro est l’occasion de livrer quelques-uns des résultats de cette belle recherche collective.
Bonne lecture !

Olivia Sabard

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Chronique de jurisprudence

Droit des obligations

Bail
Cautionnement
Contrat de fourniture
Responsabilité contractuelle
Responsabilité extracontractuelle

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Chronique de jurisprudence en droit des obligations

Par les étudiants du Master 2
Carrières judiciaires et techniques contentieuses dans l’entreprise

1) Bail

Cour d’appel d’Orléans, Chambre civile, 3 février 2013, n°13/02478

Suivant acte sous seing privé du 1er août 2007, la SCI ACTINOVIS a donné à bail à la
S.A.R.L. SOLAR ELECTRIC FRANCE des locaux commerciaux sis 85 boulevard de la Salle,
ZAC de Charbonnière, à SAINT JEAN DE BRAYE (45).
Les loyers ayant cessé d’être payés, la SCI ACTINOVIS a fait délivrer à la S.A.R.L. SOLAR
ELECTRIC FRANCE, suivant acte du 20 septembre 2012, un commandement de payer visant
la clause résolutoire contenue au bail.
Ce dernier étant resté sans effet, elle a, par acte du 6 mars 2013, saisi le juge des référés du
tribunal de grande instance d’ORLÉANS, aux fins de voir constater la résiliation du bail, de
voir ordonner l’expulsion de la locataire et de la voir condamner au paiement de l’arriéré de
loyers, ainsi que des indemnités d’occupation continuant à courir jusqu’à la libération des
lieux.
Par ordonnance du 14 juin 2013, le juge des référés a :
- constaté la résiliation du bail,
- autorisé l’expulsion de la S.A.R.L. SOLAR ELECTRIC FRANCE,
- condamné cette dernière à payer à la SCI ACTINOVIS une provision de
20.708,67 € à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus, outre une
indemnité d’occupation de 2.590,55 € par mois à compter du 1er avril jusqu’à la libération
des lieux et une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure
civile,
- condamné la S.A.R.L. SOLAR ELECTRIC FRANCE aux dépens, en ce compris le coût du
commandement de payer.
La S.A.R.L. SOLAR ELECTRIC FRANCE a interjeté appel de cette décision.
Suivant conclusions du 30 septembre 2013, elle en sollicite l’infirmation et demande à la cour
de :
- prendre acte de la libération des lieux,
- faire injonction, sous astreinte, à la SCI ACTINOVIS de reprendre possession des clés entre
les mains de maître François LEFEVRE, huissier de justice à ORLÉANS,
- prendre acte du virement de 7.914,56 € effectué le 27 septembre 2013, en paiement des
loyers restant dus au 30 mars 2013,
- à défaut de prononcer la compensation des loyers restant dus avec le dépôt de garantie, dire
que le solde des loyers s’élève à 5.022,50 € et ordonner la restitution du dépôt de garantie du
même montant,
- condamner la SCI ACTINOVIS à lui payer la somme de 2.500 € à titre de dommages et
intérêts et celle de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux dépens.
La S.A.R.L. SOLAR ELECTRIC FRANCE soutient qu’elle a quitté les lieux le 30 mars 2013,
que, par e-mail du 1er avril 2013, elle a informé la SCI ACTINOVIS de ce qu’elle se tenait à
sa disposition pour l’état de lieux et la remise des clés, qu’elle a fait procéder à un constat
d’huissier le 22 juillet 2013 qui confirme que les locaux étaient libres d’occupation à cette
date et constate la remise des clés entre les mains de l’huissier instrumentaire, que la
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demande d’expulsion était donc sans objet, que le juge des référés a omis de statuer sur la
demande de délais de paiement qu’elle avait formulée, que le décompte retenu par le premier
juge est erroné, qu’il ne pouvait être mis à sa charge une indemnité d’occupation à compter
du 1er avril 2013 puisque les lieux étaient libérés, que le solde dû au 31/03/2013 s’élevait,
déduction faite des paiements intervenus, à la somme de 12.937,06 €, dont il convient de
déduire le dépôt de garantie, de sorte que la dette est en définitive de 7.914,56 €, somme
réglée par un virement effectué le 27 septembre 2013.
Suivant conclusions du 16 octobre 2013, la SCI ACTINOVIS sollicite la confirmation de
l’ordonnance déférée, demande qu’il lui soit donné acte de ce qu’elle a repris possession des
clés des locaux au 30 juillet 2013, demande à la cour de dire que la S.A.R.L. SOLAR
ELECTRIC FRANCE est redevable des indemnités d’occupation jusqu’à cette date, de
débouter l’intéressée de ses demandes, de la condamner à lui payer la somme de 2.500 € sur
le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de la condamner aux entiers
dépens.
La SCI ACTINOVIS allègue qu’elle n’a pas été officiellement avertie par la S.A.R.L. SOLAR
ELECTRIC FRANCE de ce que celle-ci avait quitté les lieux, que la locataire ne lui a, de
toutes façons, pas remis spontanément les clés, que le procès-verbal de constat qu’elle a fait
dresser par maître LEFEVRE démontre qu’à cette date elle était toujours en possession des
clés, que le locataire reste tenu des indemnités d’occupation jusqu’à la libération effective
des lieux, soit jusqu’à la remise des clés entre les mains du bailleur, qu’elle a elle-même pris
la décision d’aller chercher les clés à l’étude de l’huissier, alors qu’elle n’y était pas obligée,
ce qui a été fait le 30 juillet 2013, que les indemnités d’occupation sont dues jusqu’à cette
date, que le dépôt de garantie ne peut être imputé sur les sommes dues, tant qu’il n’a pas été
procédé à l’état des lieux de sortie contradictoire, et que, au 30 juillet 2013, la S.A.R.L.
SOLAR ELECTRIC FRANCE était redevable de la somme de 32.301,37 €, selon décompte
versé aux débats.

SUR CE, LA COUR :
Attendu que la S.A.R.L. SOLAR ELECTRIC FRANCE ne pouvait se contenter d’adresser au
bailleur un simple e-mail l’informant, du jour au lendemain, qu’elle avait quitté les lieux,
sans respecter les obligations qui lui incombaient en sa qualité de locataire, et notamment
celle de restituer les clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;
Que ce simple e-mail ne pouvait la délier de ses engagements ;
Qu’elle restait tenue de ses obligations jusqu’à la remise effective des clés au bailleur, celle-
ci, seule, équivalent à la restitution des locaux ;
Que le procès-verbal de constat d’huissier que la S.A.R.L. SOLAR ELECTRIC FRANCE a
pris l’initiative de faire établir par maître LEFEVRE, le 22 juillet 2013, démontre que
l’intéressée était toujours en possession des clés à cette date ;
Que la remise desdites clés à cet huissier ne vaut pas restitution à la SCI ACTINOVIS, dont
maître LEFEVRE n’était pas le mandataire ;
Que la restitution ne peut être considérée comme intervenue qu’à la date du 30 juillet 2013, à
laquelle le bailleur a effectué la démarche d’aller récupérer les clés, ce qui ne lui incombait,
certes, pas ;
Que la S.A.R.L. SOLAR ELECTRIC FRANCE reste donc tenue de ses obligations jusqu’à
cette date ;
Attendu qu’il n’est pas contesté par l’appelante qu’à la date du commandement de payer du
27 novembre 2012, elle était débitrice, en principal, de la somme de 25.984,39 €,
représentant les loyers impayés ;
Qu’il est tout aussi constant que l’intéressée ne s’est pas acquittée des sommes dues dans le
mois du commandement ;
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Que la clause résolutoire prévue au bail a, par conséquent, joué ;
Que c’est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du bail et qu’il a ordonné
l’expulsion de la S.A.R.L. SOLAR ELECTRIC FRANCE, étant observé qu’à la date de sa
décision (14 juin 2013) les lieux n’avaient pas encore été libérés ;
Qu’il sera toutefois observé qu’à la date du présent arrêt, la SCI ACTINOVIS a repris
possession des locaux, de sorte qu’il n’y a pas lieu de confirmer la décision d’expulsion ;
Attendu qu’il résulte du dernier décompte produit qu’au 30 juillet 2013, la
S.A.R.L. SOLAR ELECTRIC FRANCE reste débitrice, déduction faite des acomptes versés
(7.572,41 € au 7/02/2013 ; 6.468,00 € au 1/04/2013 ; 6.468,53 € au 29/05/2013), de la somme
de 32.301,37 €, dont il convient de déduire l’indemnité de 800 € accordée par le juge des
référés au titre de l’article 700 du code de procédure civile, laquelle n’a pas à figurer dans le
compte locatif, soit un solde dû de 31.501,37 € ;
Que, si le dépôt de garantie, qui doit garantir le bailleur d’éventuelles réparations locatives,
n’a pas à être déduit du montant des loyers tant qu’il n’a pas été procédé à l’état de lieux de
sortie, force est de constater, en l’état, que la SCI ACTINOVIS, qui a récupéré les clés depuis
le 30 juillet 2013, ne justifie pas qu’elle ait fait procéder, ou tenté de le faire, à un tel état des
lieux, ni, par conséquent, que des réparations locatives incomberaient à la locataire ;
Que, faute pour la SCI ACTINOVIS de justifier de charges pesant sur la locataire, autres que
celles visées au décompte produit, il convient d’imputer le dépôt de garantie sur le solde dû ;
Que la dette locative de la S.A.R.L. SOLAR ELECTRIC FRANCE s’élève par conséquent à
31.501,37 € - 5.022,50 € = 26.478,87 € ;
Que l’ordonnance entreprise sera réformée, pour tenir compte des indemnités d’occupation
échues postérieurement à son prononcé ;
Que la S.A.R.L. SOLAR ELECTRIC FRANCE sera ainsi condamnée à payer à la SCI
ACTINOVIS, à titre de provision, la somme de 26.478,87 €, cette condamnation étant
prononcée en deniers ou quittances pour tenir compte d’éventuels règlements postérieurs, et
notamment d’un règlement du 27 septembre 2013, dont se prévaut l’appelante mais dont elle
ne rapporte pas la preuve indiscutable ;
Attendu que l’ordonnance déférée sera confirmée en ses autres dispositions non contestées ;
Attendu que la S.A.R.L. SOLAR ELECTRIC FRANCE, qui succombe pour l’essentiel, sera
déboutée de ses autres demandes et condamnée aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une
indemnité de procédure de 1.500 € pour les frais irrépétibles exposés par l’intimée en cause
d’appel ;

PAR CES MOTIFS :
STATUANT publiquement, contradictoirement, en matière de référé et en dernier ressort,
CONFIRME l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail et ordonné
l’expulsion de la S.A.R.L. SOLAR ELECTRIC FRANCE, décision du 03/02/2014 - RG n°
13/02478 - 6
DONNE ACTE à la SCI ACTINOVIS de ce qu’elle a repris possession des lieux et constate
que la décision ordonnant expulsion est devenue sans objet,
RÉFORME la décision déférée quant au montant de la provision allouée,
STATUANT A NOUVEAU de ce chef,
CONDAMNE la S.A.R.L. SOLAR ELECTRIC FRANCE à payer, en deniers ou quittances, à la
SCI ACTINOVIS une provision de 26.478,87 €, à valoir sur les loyers, charges et indemnités
d’occupation,
CONFIRME en ses autres dispositions, non contraires à celles du présent arrêt, l’ordonnance
entreprise,
Y AJOUTANT,
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CONDAMNE la S.A.R.L. SOLAR ELECTRIC FRANCE à payer à la SCI ACTINOVIS la
somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1.500 €), sur le fondement de l’article 700 du code
de procédure civile,
REJETTE le surplus des demandes,
CONDAMNE la S.A.R.L. SOLAR ELECTRIC FRANCE aux dépens d’appel.

Commentaire : La remise des clés à un huissier de justice non mandaté ne décharge pas
le locataire de ses obligations vis-à-vis du bailleur.

De la même manière que la mise en location d’un logement est empreinte d’un certain
formalisme, la résiliation du bail d’habitation obéit à des règles rigoureuses qui sont précisées
par la jurisprudence.
Suivant acte sous seing privé, une SCI a donné à bail à une SARL des locaux à usage
commercial. Les loyers ayant cessé d’être payés par la SARL locataire, la SCI bailleresse a
alors fait délivrer par acte du 20 septembre 2012 un commandement de payer visant la clause
résolutoire contenue au bail.
Ce commandement étant resté sans effet, elle a alors saisi le juge des référés aux fins de voir
constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de la SARL, ainsi que de la voir
condamner au paiement des indemnités d’occupation et de l’arriéré de loyers continuant à
courir jusqu’à la libération effective des lieux.
Le juge des référés saisi a alors pris la décision de constater la résiliation du bail et a autorisé
l’expulsion de la SARL, en plus de sa condamnation à payer au bailleur une provision de
20 708, 67 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation.
Cependant, la SARL décida de faire appel de cette décision en arguant du fait qu’elle a quitté
les lieux le 30 mars 2013 et qu’elle avait informé son bailleur de ce qu’elle se tenait à sa
disposition pour effectuer l’état des lieux et lui remettre les clés. En outre, l’appelante soutient
qu’elle a fait effectuer par un huissier de justice un constat le 22 juillet 2013 prouvant qu’elle
avait quitté les lieux. L’appelante estime par ailleurs que les premiers juges n’auraient pas
statué sur ses demandes de payement et que le décompte des sommes dues est erroné. En
conséquence, elle sollicite la réformation du jugement, ainsi que la prise d’acte de la
libération des lieux à la date du 30 mars 2013, date à laquelle elle aurait quitté effectivement
les lieux.
Le bailleur, quant à lui, soutient qu’il n’a pas été officiellement averti par le locataire de son
départ des lieux et que cette dernière ne lui a pas remis les clés comme elle l’aurait dû, qu’elle
n’était d’ailleurs pas obligée d’aller chercher les clés chez l’huissier de justice auprès duquel
les clés ont été déposées par le locataire. Dans ces conditions, le bailleur sollicite la
confirmation du jugement rendu en première instance.
Saisis de l’affaire, les juges d’appel, qui confirment le jugement, apparaissent donner raison à
la SCI bailleresse. En effet, le fait pour un locataire d’adresser un e-mail informant le bailleur
de ce qu’il quitte les locaux du jour au lendemain ne décharge pas le premier des obligations
qui pèsent sur lui en sa qualité de locataire jusqu’à la remise effective des clés entre les mains
du second, peu importe que les clés soient remises entre les mains d’un huissier de justice dès
lors que ce dernier n’est pas mandaté par le bailleur.
Suivant une jurisprudence classique en la matière, il est jugé que n’a pas respecté son
obligation la SARL locataire qui a remis les clés à un huissier de justice qui n’était pas
expressément mandaté et dont rien ne démontre qu’il aurait reçu un tel mandat apparent
permettant de pouvoir recevoir lesdites clés1.

1 Cass. 3e civ., 13 nov. 1997: n° 96-11493.
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Il convient alors d’estimer qu’un local d’habitation ou commercial n’est considéré comme
restitué à son propriétaire que par la remise effective des clés à ce dernier ou à son
mandataire. Dans le cas contraire, il faut donc considérer que le bail, bien que rompu par
décision de justice, produit encore des effets, et qu’en conséquence le paiement des loyers, la
réparation des dommages causés au local, et plus généralement toutes les obligations relatives
au bail sont maintenus et pèsent encore sur le locataire jusqu’à ce qu’à ce que les clés soient
effectivement entre les mains du bailleur2.
Ce n’est donc pas tant la remise par quel que moyen que ce soit des clés au bailleur par le
locataire qui compte ici mais véritablement le fait que les clés se trouvent entre les mains du
premier. En effet, par cet arrêt, la Cour d’appel adopte une conception concrète, matérielle et
extériorisée de la remise des clés au bailleur et non pas abstraite, subjective et intériorisée : la
seule volonté du locataire de mettre fin au bail, même par un e-mail, est insuffisante et il lui
appartient donc de respecter les dispositions légales inhérentes au bail qu’il a conclu et qui lui
imposent notamment de donner un préavis de un à trois mois, selon la situation, à son
bailleur3. Une restitution anticipée des clés par le locataire qui ne respecte pas les délais de
préavis ne le libère donc pas de ses obligations s’il ne parvient pas à établir que la faute ne lui
est pas imputable. C’est pourquoi, en l’espèce, le locataire n’ayant pas respecté les obligations
tenant au bail et à sa fin, qui obéit à un rigoureux formalisme, la faute lui était imputable et la
Cour décide logiquement de mettre à sa charge tous les loyers impayés jusqu’au 30 juillet,
date à laquelle le bailleur s’est déplacé lui-même dans les locaux de l’huissier instrumentaire
afin de récupérer les clés gardées par ce dernier.
La jurisprudence considère donc que la libération des lieux n’intervient qu’à la date de la
remise des clés entre les mains du bailleur directement ou par un tiers mandaté, sauf dans le
cas d’une remise tardive qui serait imputable au bailleur4. Cela est notamment le cas d’un
bailleur refusant systématiquement la remise des clés de la part de son locataire, qui serait de
mauvaise foi, ou encore en cas d’incapacité du locataire. En effet, la loi n°89-462 du 6 juillet
1989 n’oblige pas expressément le bailleur à faire preuve de diligence pour récupérer les lieux
dont il est propriétaire mais la circonstance du décès du locataire justifie naturellement qu’il
appartienne au bailleur de prendre les diligences et mesures nécessaires pour faire libérer les
lieux et les récupérer.
En conséquence, les juges qui confirment le jugement de première instance appliquent une
jurisprudence classique en la matière : dès lors que le bailleur de bonne foi n’a pas
expressément mandaté un tiers pour récupérer les clés, le locataire ne peut valablement se
libérer de ses obligations en remettant les clés à ce dernier, quand bien même le bailleur en
aurait eu connaissance.

Thomas GABORIT

2) Cautionnement

Cour d'appel de Bourges, chambre civile, 13 mars 2014, n°13/00304

Le 7 juin 2010, la SCI DLCS IMMO loue à Madame Nathalie KOUDJIH un appartement
situé 8, rue George Sand à Châteauroux moyennant un loyer mensuel de 450 € et une
provision sur charges de 10 €, avec la caution solidaire de Madame Angélique CHEVALIER-
KOUDJIH, mère de la locataire.

2 CA Aix-en-Provence, 11e ch., 26 avr. 1988.
3 Article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
4 CA Versailles, 1ère ch., 4 mars 2014, n° 12/08267.
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