Table Of ContentWilli Alda, Joachim Hirschner
Projektentwicklung
in der Immobilien-
wirtschaft
Grundlagen für die Praxis
2. Auflage
Willi Alda, Joachim Hirschner
Projektentwicklung in der
Immobilienwirtschaft
Leitfaden des Baubetriebs
und der Bauwirtschaft
Herausgegeben von:
Univ.-Prof. Dr.-Ing. Fritz Berner
Univ.-Prof. Dr.-Ing. Bernd Kochendörfer
Der Leitfaden des Baubetriebs und der Bauwirtschaft will die in Praxis, Lehre und Forschung
als Querschnittsfunktionen angelegten Felder – von der Verfahrenstechnik über die Kalkulation
bis hin zum Vertrags- und Projektmanagement – in einheitlich konzipierten und inhaltlich zu-
sammenhängenden Darstellungen erschließen.
Die Reihe möchte alle an der Planung, dem Bau und dem Betrieb von baulichen Anlagen
Beteiligten, vom Studierenden über den Planer bis hin zum Bauleiter ansprechen. Auch der
konstruierende Ingenieur, der schon im Entwurf über das anzuwendende Bauverfahren und
damit auch über die Wirtschaftlichkeit und die Risiken bestimmt, soll in dieser Buchreihe
praxisorientierte und methodisch abgesicherte Arbeitshilfen finden.
Willi Alda, Joachim Hirschner
Projektentwicklung
in der Immobilien-
wirtschaft
Grundlagen für die Praxis
2., vollständig aktualisierte und erweiterte Auflage 2007
Bibliografische Information der Deutschen Bibliothek
Die Deutsche Bibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie;
detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über <http://dnb.d-nb.de>abrufbar.
Prof. Dr.-Ing. Willi Aldaist Lehrbeauftragter am Institut für Baubetriebslehre an der Universität Stutt-
gart, Fellow of the Royal Institution of Chartered Surveyors (FRICS), Beiratsvorsitzender der Internatio-
nal Property Databank (IPD) Wiesbaden, Trustee of the Urban Land Institute (ULI Europe), Kurator der
Stiftung „Die lebendige Stadt“ und Aufsichtsratsvorsitzender der Alta Fides AG, Leipzig.
Email: [email protected]
Dr.-Ing. Joachim Hirschnerarbeitet als wissenschaftlicher Mitarbeiter am Institut für Baubetriebsleh-
re der Universität Stuttgart und ist gleichzeitig Vorstand der Stiftung Immobilie. Neben seiner Tätigkeit
als Koordinator und Organisator des Studienganges Immobilientechnik und Immobilienwirtschaft hat
er über das Thema „Technisches Controlling bei der Projektentwicklung“ an der Universität Stuttgart
promoviert.
Email: [email protected]
Internet: www.ibl.uni-stuttgart.de
1. Auflage 2005
2., vollst. akt. u. erw. Auflage Juni 2007
Alle Rechte vorbehalten.
© B.G.Teubner Verlag / GWV Fachverlage GmbH, Wiesbaden 2007
Lektorat: Dipl.-Ing. Ralf Harms / Sabine Koch
Der B.G. Teubner Verlag ist ein Unternehmen von Springer Science+Business Media.
www.teubner.de
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berechtigt auch ohne besondere Kennzeichnung nicht zu der Annahme, dass solche Namen im S inne
der Warenzeichen- und Markenschutz-Gesetzgebung als frei zu betrachten wären und daher von
jedermann benutzt werden dürften.
Umschlaggestaltung: Ulrike Weigel, www.CorporateDesignGroup.de
Druck und buchbinderische Verarbeitung: Strauss Offsetdruck, Mörlenbach
Gedruckt auf säurefreiem und chlorfrei gebleichtem Papier.
Printed in Germany
ISBN 978-3-8351-0171-5
Vorwort der Herausgeber
Um Projektentwicklung erfolgreich zu betreiben, müssen die hierfür verantwortlichen
Personen neben einem umfangreichen theoretischen Wissen auf vorhandene Er-
kenntnisse aus der Praxis zurückgreifen können. Dieses Wissen wird den Studieren-
den im grundständigen Studiengang „Immobilientechnik und Immobilienwirtschaft“ an
der Universität Stuttgart vermittelt.
Im Rahmen des Themenblocks „Immobilienplanung und -entwicklung“ hält Herr Pro-
fessor Dr. Alda eine Vorlesung mit dem Thema: Projektentwicklung in der Immobi-
lienwirtschaft. Diese Vorlesung hat den Grundstein für das vorliegende Werk gelegt.
Den Studierenden der Immobilientechnik und -wirtschaft als auch Studierenden des
Bauingenieurwesens, der Architektur und vieler fachfremder Zuhörer wird hiermit
neben dem theoretischen ein praktisches Wissen zur Immobilienprojektentwicklung
anschaulich dargelegt.
Dieses Lehrbuch soll den Studierenden nicht nur in der Vorlesung begleiten, sondern
auch im späteren Berufsleben als hilfreiches Nachschlagewerk dienen.
Dem Lehrbuch ist auch mit der 2. Auflage nicht nur an der Universität Stuttgart eine
gebührende Verbreitung zu wünschen.
Stuttgart / Berlin, April 2007 Prof. Dr.-Ing. Fritz Berner
Prof. Dr.-Ing. Bernd Kochendörfer
Vorwort der Verfasser zur zweiten Auflage
Die erste Auflage war überraschend schnell vergriffen. Somit wurde diese Chance
genutzt, um neben zahlreichen Aktualisierungen auch einige Ergänzungen, die von
zahlreichen Leserinnen und Lesern gewünscht wurden, mit aufzunehmen.
Trotzdem soll das vorliegende Buch seine bisherige Kompaktheit auch zukünftig
nicht verlieren. Gerade diese kompakte Darstellung erleichert es Studierenden, Prak-
tikern und allen Interessierten einen schnellen Einstieg in das komplexe Themenge-
biet der Projektentwicklung oder eignet sich als gezieltes Nachschlagewerk.
Die Verfasser hoffen, dass auch die zweite Auflage bei allen Interessierten weiterhin
auf ein positives Echos stoßen wird und zu einem größeren Verständnis der Projekt-
entwicklungsaufgaben führt.
Ein besonderer Dank gilt Herrn David Heiduck und Herrn Sebastian Lange, wissen-
schaftliche Hilfskräfte am Institut für Baubetriebslehre der Universität Stuttgart für die
tatkräftige Hilfe bei Erstellung und Überarbeitung von Abbildungen.
Stuttgart, April 2007 Prof. Dr.-Ing. Willi Alda
Dr.-Ing. Joachim Hirschner
Inhaltsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis XIII
Tabellenverzeichnis XV
Abkürzungsverzeichnis XVII
1 Grundsätzliches zur Projektentwicklung 1
1.1 Einordnung der Immobilienbetriebslehre 1
1.2 Bedeutung der Immobilienwirtschaft 3
1.3 Überblick über die Immobilienwirtschaft 4
1.4 Der Projektentwicklungsprozess 6
1.4.1 Definition des Begriffs der Projektentwicklung 6
1.4.2 Ablauf und Aufgabenfelder der Projektentwicklung 7
1.5 Nachhaltigkeit von Immobilienprojektentwicklungen 13
1.6 Beteiligte des Projektentwicklungsprozesses 15
1.7 Modelle zur Erklärung von Projektentwicklungsprozessen 17
1.8 Merkmale der Projektentwicklung als Marktgeschehen 19
1.8.1 Corporate Real Estate Management (CREM) 20
1.8.2 Public Private Partnership (PPP) 22
2 Grundstücks- und Immobilienbewertung 25
2.1 Sachwertverfahren 27
2.2 Ertragswertverfahren 29
2.3 Vergleichswertverfahren 31
2.4 Weitere Wertermittlungsverfahren 32
2.4.1 Barwertverfahren 32
2.4.2 Residualwertmethode 32
2.5 Beispielaufgaben zur Wertermittlung 33
2.5.1 Beispielaufgabe 1 33
2.5.2 Beispielaufgabe 2 34
2.5.3 Beispielaufgabe 3 36
2.5.4 Beispielaufgabe 4 39
2.5.5 Beispielaufgabe 5 41
3 Bedarfsgerechte Projektentwicklung 45
3.1 Timing 46
3.2 Standort 51
X
3.2.1 Checkliste Makrolage 51
3.2.2 Checkliste Mikrolage 52
3.2.3 Checkliste Grundstück 52
3.3 Nutzflächenstruktur 57
3.4 Qualität 58
3.4.1 Nutzflächenqualität (Raumökonomie) 59
3.4.2 Qualität der Bautechnik und der Kommunikationstechnik 61
3.4.3 Qualität des Mietvertrages 62
3.5 Quantität und Entwicklungspotential 63
3.6 Fungibilität (Drittverwendungsmöglichkeit) 67
3.7 Wirtschaftlichkeit 67
3.7.1 Kosten und Termine 69
3.7.2 Einstiegsrendite und Wertentwicklung (Rentabilität) 74
3.8 Development Rechnung 75
4 Wesentliche Formen der Projektentwicklung 87
4.1 Mietergenutzte Investorenprojekte 87
4.1.1 Neubauprojekt 87
4.1.2 Bestandsentwicklungsprojekt / Revitalisierung 88
4.2 Eigengenutzte Projekte 91
4.3 Projektrisiken 91
5 Kapitalbeschaffung (Finanzierung), Steuer 93
5.1 Kapitalbeschaffung 93
5.1.1 Grundsätzliches und Definitionen 93
5.1.2 Finanzierung 95
5.2 Steuer 96
5.2.1 Grundlagen 97
5.2.2 Steuerliche Grundtypen von Immobilieninvestitionen 98
5.2.3 Immobilienbesteuerung 99
5.2.4 Förderung von Immobilieninvestitionen 100
6 Wichtige Bestandteile der Projektentwicklung 101
6.1 Grundstückskaufvertrag / Kaufvertrag 101
6.2 Planungsvertrag 103
6.3 Projektsteuerungsvertrag 104
6.4 Bauvertrag 105
6.5 Projektentwicklungsvertrag 108
XI
6.6 Mietvertrag 110
6.6.1 Mietgegenstand 112
6.6.2 Mietzeit 112
6.6.3 Mietzins – Änderung des Mietzinses – Nebenkosten 112
6.6.4 Instandhaltung – Bauliche Veränderungen 113
6.6.5 Wirksamkeit der Vertragsbedingungen (Formvorschriften) 113
6.7 Sonstige Vertragsarten 114
6.8 Machbarkeitsstudie / Feasibility Study 115
6.8.1 Begriffdefinition Feasibility Study 115
6.8.2 Feasibility Study im Projektentwicklungsprozess 115
6.8.3 Marktanalyse 116
6.8.4 Standortanalyse 117
6.8.5 Nutzungskonzeptanalyse 118
6.8.6 Wettbewerbsanalyse 119
6.8.7 Risikoanalyse 119
6.8.8 Wirtschaftlichkeits- und Renditeanalyse 119
6.8.9 Zusammenfassung Feasibility Study Umfang 120
6.9 Facility Management 122
7 Glossar 125
8 Anhang 129
Tabellenwerk Vervielfältiger, Tabelle A I 130
Tabellenwerk Vervielfältiger, Tabelle A II 131
Tabellenwerk Vervielfältiger, Tabelle B I 132
Tabellenwerk Vervielfältiger, Tabelle B II 133
Checkliste von Objektunterlagen 134
9 Literaturverzeichnis 137
Weitere Literatur 140
10 Stichwortverzeichnis 143
