Table Of ContentVerena Rock
Christoph Schumacher
Hubertus Bäumer
Tobias Pfeffer Hrsg.
Praxishandbuch
Immobilienfonds-
management
und -investment
2. Auflage
Praxishandbuch Immobilienfondsmanagement
und -investment
Verena Rock • Christoph Schumacher
Hubertus Bäumer • Tobias Pfeffer
Hrsg.
Praxishandbuch
Immobilienfonds-
management
und -investment
2. Auflage
Hrsg.
Verena Rock Christoph Schumacher
Technische Hochschule Aschaffenburg Credit Suisse Asset Management
Aschaffenburg, Deutschland Zürich, Schweiz
Hubertus Bäumer Tobias Pfeffer
Union Investment Inst Property DWS
Hamburg, Deutschland Frankfurt, Deutschland
ISBN 978-3-658-25942-6 ISBN 978-3-658-25943-3 (eBook)
https://doi.org/10.1007/978-3-658-25943-3
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Springer Gabler
1. Aufl. © Immobilien Manager Verlag IMV, Köln 2011
© Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH, ein Teil von Springer Nature 2019
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Vorwort
Seit der 1. Auflage dieses Buches, das noch in den Nachwehen der Finanzkrise entstand,
haben wir einen lang andauernden und rasanten Aufschwung der Immobilieninvestment-
märkte, sowohl in Deutschland als auch international, erlebt.
Investorenseitig haben sich institutionelle Anleger, auch kleinere und mittelgroße
Marktteilnehmer, im Bereich der Immobilienkapitalanlage professioneller aufgestellt und
ihre Immobilienallokation im anhaltenden Niedrigzinsumfeld oftmals erhöht.
In diesem Zuge haben die Marktgröße und die Produktvielfalt im Bereich Immobilien-
anlageprodukte deutlich zugenommen. Sichtbar hat sich das Fonds- und Investmentma-
nagement im Immobiliensegment weiter professionalisiert. Ebenso sind viele neue Markt-
teilnehmer, teils eher Asset Management-orientiert, in den Immobilienfondsmarkt
eingetreten. Neben neuen, oft spezialisierten Nischenanbietern einerseits hat der Markt
andererseits eine Welle an Zusammenschlüssen, Konsolidierungen und Unternehmens-
käufen gesehen, die zu einer Entstehung großer Player mit entsprechendem Anlagevolu-
men und noch stärkerer internationaler Fire Power geführt haben.
Hinsichtlich des Digitalisierungstrends bleibt immer noch abzuwarten, wie sich die
Auswirkungen der aktuell zu beobachtenden Welle auf die Fondsanbieter und auch Im-
mobilieninvestmentprodukte (insbesondere oder überhaupt) im institutionellen Bereich,
zeigen werden.
Aufgrund dieser vielfältigen Marktveränderungen haben wir uns dazu entschlossen,
dieses Praxishandbuch Immobilienfondsmanagement und –investment neu aufzulegen
und grundlegend zu überarbeiten. Im Vergleich zur 1. Auflage haben wir uns auf wesent-
liche Themenfelder fokussiert; mit Inhalten, die größtenteils nicht verjähren. Ebenso ha-
ben wir viele neue AutorInnen an Bord geholt. Bewusst haben wir diesmal keine länder-
spezifischen Regelungen einzelner Fondsjurisdiktionen aufgenommen, sondern uns mehr
auf die Managementprozesse rund um Immobilieninvestment und -fonds konzentriert.
Wir konnten ein breites Spektrum an Themenfeldern und Autoren – sowohl investoren-,
als auch fondsseitig – generieren, die dieses Werk zu dem gemacht haben, was es ist – ein
hoch praxisrelevanter und verständlich geschriebener Überblick über die wesentlichen As-
pekte, die es im Bereich der indirekten Immobilienfondsanlage zu berücksichtigen gilt.
V
VI Vorwort
Wie üblich bei einem derart breit gefächerten Werk, war die Koordination des Gesamt-
bandes mit fast 50 AutorInnen eine echte Herausforderung, die wir durch das große En-
gagement und die Flexibilität unserer AutorInnen gut gemeistert haben. Hierfür gilt unser
herzlichster Dank allen Mit-SchöpferInnen dieses Buches. Das Ergebnis spricht für sich.
Verena Rock
Christoph Schumacher
Hubertus Bäumer
Tobias Pfeffer
Inhaltsverzeichnis
Teil I Investieren in Immobilienfonds
1 Kapitalströme im globalen Immobilienfondsmarkt .................... 3
Timo Tschammler und Markus Fehrenbacher
1.1 Einleitung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
1.2 Equity Raised & Assets under Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
1.2.1 Ü berblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
1.2.2 R egionalbetrachtung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
1.2.3 A nlagevehikel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
1.2.4 I nvestoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
1.2.4.1 Immobilienallokationen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
1.2.4.2 Strategien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
1.2.4.3 Assetklassen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
1.2.4.4 Gründe für Investitionen in Immobilienfonds. . . . . . . . . . 12
1.3 Aktuelle Trends . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
1.3.1 K onzentration im Markt für Fondsmanager . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
1.3.2 D ebt Funds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
1.4 Exkurs: Deutsche Immobilienfondslandschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
1.4.1 O ffene Immobilienfonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
1.4.2 I nstitutionelle Fondslandschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
Literatur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
2 Strategische Asset Allocation unter Berücksichtigung von
Immobilienanlagen aus der Sicht institutioneller Investoren ............. 21
Markus Königstein und Lukas Franke
2.1 Kapitalanlage als Managementdisziplin institutioneller Investoren . . . . . . 21
2.1.1 Z ielsetzungen institutioneller Investoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
2.1.2 A sset Liability Management . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
2.1.3 S olvency und die Auswirkungen auf Immobilienanlagen . . . . . . . . 23
VII
VIII Inhaltsverzeichnis
2.1.4 Asset Allocation Prozess . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
2.1.4.1 Strategische und taktische Asset Allocation . . . . . . . . . . . 26
2.1.4.2 Benchmarkportfolio und Performance . . . . . . . . . . . . . . . 28
2.1.4.3 Aktive und passive Anlagestrategien im
Portfoliomanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
2.1.5 B estandsanalyse der Portfoliostruktur institutioneller
Investoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
2.2 Diversifikationsmöglichkeiten und Grenzen innerhalb der
Asset Allocation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
2.2.1 D iversifikationspotenzial im Single-Asset-Portfolio . . . . . . . . . . . . 31
2.2.1.1 Immobilieninvestitionen nach Nutzungsarten. . . . . . . . . . 31
2.2.1.2 Immobilieninvestitionen nach Regionen . . . . . . . . . . . . . . 33
2.2.2 Diversifikationspotenzial im Multi-Asset-Portfolio . . . . . . . . . . . . . 35
2.2.3 G renzen innerhalb der Asset Allocation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
2.2.4 Allocation-Prozess in der Praxis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
2.3 Ausblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
Literatur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
3 Wege der Immobilieninvestition – Möglichkeiten, Stärken
und Schwächen .................................................. 49
Rainer Komenda
3.1 Selbstständig oder mit externem Manager? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
3.2 Direktanlage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
3.3 J oint Venture. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
3.4 C lub Deal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
3.5 Direkt vs. indirekt? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
3.6 Zielfonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
3.7 D achfonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
3.8 W arum Immobilienaktien in ein institutionelles Immobilienportfolio
gehören . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
3.8.1 M arktübersicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
3.8.2 REIT-Regime . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
3.8.3 Bewertung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
3.8.4 Volatilität . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
3.8.5 Rendite & Korrelation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
3.8.6 Diversifikation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
3.9 Eigen- vs. Fremdkapital-Investition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
3.10 Private Debt (Immobiliendarlehen, Direct Lending) . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62
3.11 Public Debt Securities . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
3.12 Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
Literatur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
Inhaltsverzeichnis IX
4 Selektion von Fondsmanagern und Fonds ............................ 67
Florian Bauer und Konstantin Hähndel
4.1 Ausgangslage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
4.2 Produkt- und Managerselektion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
4.3 Fazit: Kriterien einer erfolgreicher Fonds- und Managerselektion . . . . . . . 78
5 Portfolio- und Beteiligungsmanagement .............................. 81
Sascha Pinger
5.1 Einleitung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
5.2 Portfolio- und Beteiligungsmanagement als kontinuierlicher und
dynamischer Prozess . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
5.2.1 M arktanalyse als Ausgangsbasis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
5.2.2 Von der Portfolioanalyse zur Formulierung der Strategie . . . . . . . . 84
5.2.3 I nvestmentplan und Umsetzung der Strategie . . . . . . . . . . . . . . . . . 85
5.3 Monitoring – die laufende Überwachung der Beteiligungen . . . . . . . . . . . . 87
5.3.1 Ebenen des Monitorings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87
5.3.1.1 Monitoring des Portfolios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87
5.3.1.2 Monitoring der Immobilienbeteiligung. . . . . . . . . . . . . . . 89
5.3.1.3 Monitoring des einzelnen Assets . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
5.4 Reporting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
5.4.1 Anforderungen an das Reporting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
5.4.2 Inhalte des Reportings . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92
5.5 Steuerung von Immobilienbeteiligungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93
5.6 Zusammenfassung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95
6 Anlegerinteressen ................................................ 97
Matthias Huesmann
6.1 E inleitung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97
6.2 Arten von Anforderungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98
6.2.1 S teuerliche Anforderungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98
6.2.2 A ufsichtsrechtliche Anforderungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99
6.2.3 B ilanzielle Anforderungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100
6.2.4 Strategische Anforderungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101
6.3 Risikomanagement und die Transparenz von Risiken . . . . . . . . . . . . . . . . . 102
6.4 Umsetzung von Anlegerinteressen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103
6.4.1 Vor Vertragsabschluss . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103
6.4.1.1 Diskretionär/Nicht-diskretionär . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103
6.4.1.2 Rechtsrahmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103
6.4.1.3 Vertragliche Umsetzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104
6.4.1.3.1 Vertragsbedingungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104
6.4.1.3.2 Side Letter/Individualvereinbarungen . . . . . . 105
6.4.1.3.3 Investment Guidelines . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106
6.4.1.4 Branchenstandards . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107
X Inhaltsverzeichnis
6.4.2 Nach Vertragsabschluss . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107
6.4.2.1 Vertretung der Interessen im laufenden Betrieb . . . . . . . . 107
6.4.2.2 Einfluss auf den Manager . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108
6.4.2.2.1 Vertraglicher Einfluss . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109
6.4.2.2.2 Begrenzte Laufzeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112
6.4.2.2.3 Verkauf . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113
Literatur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115
7 Gebühren und Anreizsysteme ...................................... 117
Jason Taylor
7.1 Einleitung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117
7.2 Überblick Gebühren und Kostenarten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118
7.2.1 I mmobilienfondskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118
7.2.2 M anagementgebühren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119
7.3 Performancebezogene Vergütung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121
7.3.1 C atch-up-Clause . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123
7.3.2 C lawback Clause . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124
7.4 A ktuelle Diskussionen zu Gebühren und performancebezogene
Vergütungsmodelle bei Immobilienfonds . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124
7.5 Fazit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126
8 Anforderungen an die Compliance- Organisation im Fondsgeschäft ....... 129
Kati Beckmann und Viola Bensinger
8.1 Einleitung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129
8.1.1 D efinition von Compliance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129
8.1.2 Rechtliche Grundlagen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130
8.1.3 A kteure des Compliance-Management Systems . . . . . . . . . . . . . . . 130
8.2 O rganisations-, Verhaltens- und Transparenzpflichten. . . . . . . . . . . . . . . . . 131
8.2.1 Organisationspflichten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131
8.2.1.1 Anforderungen an die Leitungsebene . . . . . . . . . . . . . . . . 132
8.2.1.2 Geschäftsorganisation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132
8.2.1.3 Risikomanagementsystem (KAMaRisk) . . . . . . . . . . . . . 133
8.2.1.4 Interessenkonfliktmanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134
8.2.2 Verhaltenspflichten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134
8.2.2.1 Allgemeine Verhaltensregeln . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134
8.2.2.2 BVI Wohlverhaltensregeln . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136
8.2.3 T ransparenzpflichten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136
8.3 Geldwäsche (und Terrorismusfinanzierung) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137
8.3.1 H intergrund . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137
8.3.2 R isikomanagement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138
