Table Of Content亿 欧 智 库 2 0 2 0 年 度 分 析 师 发 布 会
2 0 2 0 EqualOc ean I ntelligenc e Annual Analyst C onf erenc e
美 好 生 活 新 篇 章
2 0 2 1 房 产 新 居 住 行 业 展 望
亿欧智库 www.iyiou.com/research
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过去二十年，是房地产行业的高速发展期
过去的20年，我们见证了中国房地产行业的“黄金时代”。自改革开放以来，人们的生活水平不断提高，而房地产业也随着经济
的发展，在国民经济中占据着日益重要的地位。20年后的今天，房地产已经成为最重要的支柱产业之一，我国现存千亿级房企达
到36家，百亿级达到116家，均位列世界第一。走过20年，我们看到了地产行业的高速发展与辉煌成就。
2000-2019年房地产业增加值&对GDP贡献 2018、2019年百亿级以上房企数量
80000 0.08
69
70000 0.07
60000 0.06 57
50000 0.05
40000 0.04
30000 0.03
29 30 29 30
20000 0.02 27
24
10000 0.01
0 0
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 6 7
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2
3000亿以上 1000-3000亿 500-1000亿 300-500亿 100-300亿
房地产业增加值(亿元) 房地产业对GDP贡献（%）
2018年 2019年
2
数据来源：国家统计局、中指研究院、公司公开资料整理
下一个十年，以美好生活为指引，开启房地产行业的新篇章
• 2019年我国居民恩格尔系数为28.2%，服务消费占比首次超过50%。但同时，我国的人均居住面积和人均居住消费支出与发达国家仍有较大的差
距，换言之，我国房地产行业在未来的转型发展，适应广大居民的新需求，仍有着广阔的空间。
• 下一个十年，房地产将由“大开发时代”转向“大运营时代”。在房地产相关服务方面，发达国家多进入住房存量阶段，其物业管理、经纪与代
理等服务更为成熟，贡献值更高。2019年英国收费或合同基础上进行的房地产服务活动增加值为229.7亿英镑，在全国GDP中占比1.0%；我国虽
未公布全国的物业管理及房地产中介服务增加值，但以石家庄、大连市为例，在全市GDP中占比分别仅0.3%、0.5%。
世界各国房地产增加值占GDP比重（2018年） 人均居住消费支出（美元） 中外居住基本情况对比（2019年）
40000
美国
15.0%
35000
11.4% 30000 英国
日本
10.0% 9.5% 25000 德国
人均居住消费仍
8.0% 8.0% 法国
7.0% 7.1% 20000
处在较低水平
15000
韩国
4.4%
5.0%
10000
5000
中国
0
0.0%
0 10 20 30 40 50 60 70
中国 美国 英国 日本 德国 法国 韩国
房地产增加值占GDP比重
人均居住面积（平米）
3
数据来源：国家统计局、世界银行、OECD数据库
趋势前瞻
01 房地产行业发展进入“慢牛时代”
02 “马太效应”
房地产行业 日益显著
03 “家经济” 成为未来房地产企业的重要发力方向
04 “地产科技” 将迎来黄金发展期
05 “多元创新” 成为新的行业风向
06 “大型资产管理平台”
是超大型房企未来的转型终局
4
01 房地产行业发展进入“慢牛时代”
近年来，国家不再强调以房地产作为短期刺激经济增长的手段，而更多地推行新的理念与有关政策，促进房地产行业平稳健康发展。房住
不炒的概念被提出，房产的居住属性增强；融资收紧，三道红线对房企的财务与负债控制提出了更高的要求，这将压抑企业地产开发业务，
侧面推进业务的转型 。
未来5年，房地产从过去的“高增长、高杠杆、高周转、高利润、低成本”的“四高一低”，进入低增长、低利润、低杠杆、低成本和高
周转的“四低一高”新阶段。截至2020年，房地产行业销售额、投资额增速都已经波动下降到了较低的水平，而这一趋势将随着政策收
紧在未来延续。同时，新开工面积与销售面积间的差值逐渐增大，也体现出人们对住房的需求从“买房”转向了新的方向。
商品房销售额、房地产开发投资额增速 商品房累计新开工面积 – 累计销售面积（亿平）
商品房销售额（万亿元） 增长率（%）
20
52
16
50
12
48
8
46
4 44
0 42
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
40
房地产开发投资额（万亿元） 增长率（%） 38
16
月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月
12 2 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1
1 年 年 年 年 年 年 年 年 1 1 1 年 年 年 年 年 年 年 年 1 1 1 年 年 年 年 年 年 年 年 1 1
年 年 年 年 年 年 年 年 年
8 8 8 8 8 8 8 8 8 9 9 9 9 9 9 9 9 0 0 0 0 0 0 0 0
7 1 1 1 1 1 1 1 1 8 8 8 1 1 1 1 1 1 1 1 9 9 9 2 2 2 2 2 2 2 2 0 0
1 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1 1 0 0 0 0 0 0 0 0 1 1 1 0 0 0 0 0 0 0 0 2 2
4 0 2 2 2 2 2 2 2 2 0 0 0 2 2 2 2 2 2 2 2 0 0 0 2 2 2 2 2 2 2 2 0 0
2 2 2 2 2 2 2 2 2
0
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
5
数据来源：国家统计局
02 房地产行业 “马太效应”日益显著
龙头企业得益于规模优势，销售增速始终高于行业平均水平：2016年来，百强房地产企业的销售收入维持高速增长，虽然2019年受宏
观政策影响，增速放缓，但仍然是行业发展的主力军。
房地产行业马太效应逐渐明显， TOP30已成房企规模发展的分水岭：未来集中度提高仍然是大趋势，头部企业享有融资、拿地、销售
等方面的优势，能够获取更多资源得到更快的发展。
头部稳定发展的同时，尾部应当负重前行：尾部地产企业在规模、融资成本、增速上均处于劣势，在未来，这部分企业的发展之道应
该走向精细化、专业化，在仍未被探索的市场中抢占先机。抓住痛点，弯道超车，才能够求得生存于发展。
2016-2019年地产龙头企业的市场份额逐年扩大 2019年各梯度百强房企拿地均价/销售均价情况 2016-2019年百强房企销售增速均领先行业增速水平
60.00%
50.80%
50.00%
40.50%
TOP10 36.80%
40.00% 34.80% 35.10%
TOP10市场份额
TOP11-TOP30市场份额 TOP11-TOP30 36.20% 30.00%
TOP31-TOP50市场份额
TOP51-TOP100市场份额 TOP31-TOP50 38.60% 20.00% 13.70% 12.20%
7.30%
TOP101-TOP200市场份额 10.00% 6.50%
TOP51-TOP100 45.60%
0.00%
2016 2017 2018 2019
百强房企销售规模增速 国家统计局商品房销售额增速
6
数据来源：克而瑞、中国指数研究院
03 “家经济”成为未来房地产企业的重要发力方向
“家经济”，围绕“家”这个场景所释放出来的需求，而产生的产品与服务。
随着家庭可支配收入逐渐提高，以及新一代消费者消费观念的改变，越来越多的家庭选择更加专业、更高品质的服务。
地产商与消费者之间有着天然的距离优势。2020年，我国也迎来了物业公司的上市潮，截至6月底，本年度递交招股书的物业管理公司
数量已达13家。基于行业的轻资产属性，高确定性增长，强抗周期抗风险力，以及政策的支持等，资本市场已对行业表示深度认可。
未来，居住属性将重新回归到地产的主流需求地位，围绕社区生活服务的“家经济”或许是地产中长期的主赛道之一。
部分上市企业“家经济”业务营收占比呈增长趋势 “家经济”是未来市场规模测算
“家经济”
单位：亿元
家庭生活服务 家装宅配服务
1800 1635
家政服务 房屋装修 30.0% 1527
社区团购 美化家居 25.7% 1600 1415
25.0% 22.3% 1400 1296
社区教育 房屋翻新 1170
19.5% 19.6%
…… …… 20.0% 1200 1058
1000
15.0%
800
10.6%
社区资源服务 其他服务 8.9% 8.6%9.5% 9.2%9.6%
10.0% 600
物业租赁服务 旅游服务 400
5.0%
社区资产经营 商务服务
200
房屋经纪服务 综合咨询服务
0.0% 0
…… …… 碧桂园服务 绿城服务 雅生活服务 佳兆业美好 旭辉永升服务
2020E 2021E 2022E 2023E 2024E 2025E
2018年 2019年
7
数据来源：各物企年报，中信建投证券
04 地产科技将迎来黄金发展期
随着大数据、人工智能、5G、区块链等技术的发展，正处在转 Top30房企科技化布局：生态化+强品牌+强技术联盟成趋势
型期的地产行业也迎来了技术赋能的机遇，围绕安全、效率与效
房企 布局领域 合作伙伴
益的主题，形成覆盖全行业、全产业链的数字化，也成为了新的 碧桂园 机器人、现代农业、新零售等 Lg电子、腾讯等
中国恒大 新能源汽车、智能家居、现代农业等 中科院、国家电网、德国HOFER等
万科集团 智能家居、智能建筑、未来城市、智能物流等 阿里巴巴、微软、腾讯、比亚迪等
行业风向标。
融创中国 智能家居、智慧社区、智慧园区等 德尔未来、中国铁塔等
保利发展 智能家居及社区、新零售、科技创新、5G等 华为、中国铁塔、深圳湾科技等
全球地产科技的投融资正在快速上升，中国的资本市场也呈现出 中海地产 智能建筑、智能家居等 京东、华为等
绿地集团 智能家居、智能建筑、智慧园区、5G等 华为、阿里巴巴、中兴通讯等
同样的趋势，地产巨头们也纷纷开始在科技领域布局。 新城控股 智慧商场、新零售、高新科技等 荣夏科技等
华润置地 智能建筑、智慧园区、5G等 华为、中国电信等
未来，这一市场将会孕育出一群掌握核心技术的新型地产巨头， 世茂房地产 物联网、人工智能等 云知声、商汤科技等
龙湖集团 智能家居、智慧园区等 PlugandPlay等
绿城中国 智能家电、智能家居、智能建筑、智慧社区等 中国建研院、浙江大学、美的集团、大华股份等
而它们也将成为新时期的行业标杆。
金地集团 智能建筑、智能家居等 小米、中科院等
中国地产科技投资总额及增速上升 全球地产科技投融资金额增速上升 阳光城 智能家居、智慧社区等 星网锐捷、清华大学等
招商蛇口 智能家居、智能建筑、智慧园区等 商汤科技、华为等
旭辉集团 智慧社区、智能家居等 苏宁、华东师范、科大讯飞等
中南置地 区块链、建筑机器人、金融科技等 北大等
中国金茂 智能建筑、智能家居、高新技术产业等 云迹科技、PlugandPlay、科大讯飞等
金科集团 智能制造、智慧城市、人工智能、大数据、新零售等 苏宁、德国SAP、中科院、北交大等
华夏幸福 智慧园区、智能家居、智慧社区等 阿里云、平安科技、奇治科技等
富力地产 智能家居、高新科技等 思维科技、中电光谷等
中梁控股 智能家居、智慧社区等 DK-AI等
远洋集团 智能家居、智慧社区、智慧园区等 中国铁塔、浪潮集团等
雅居乐 科技影视、智能机器人、智能家居等 深兰科技、量子云、中电光谷等
融信集团 智慧社区、智能家居等 海尔等
龙光地产 智能家居、智慧社区等 狄耐克、途趣集团等
中国奥园 智能家居、智慧社区等 Lg电子、国科控股等
美的置业 智能家居、智慧社区等 海康威视、美云智数、云贸易、阿里云等
佳兆业 智能家居、智慧社区、智慧园区等 融中科达、中国联通等
荣盛发展 智能家居、智慧社区、智慧园区等 菜鸟网络科技、骑酷科技、天星北斗等
8
数据来源：国家统计局、亿欧智库、PwC、Urban Land Institute、公开资料
05 多元创新成为新的行业风向
2012-2019中国房企商品房销售收入与其他收入（亿元）
120000 112925 110240 0.016
未来只会做住宅生意的房企，将无法在行业中持续生存。因为如今的 95897
100000 90092
房地产企业，已经到达了传统业务增速的转折点：主营业务收入在
80000 70707 70174 0.014
66467
2014和2019年均出现了下降。如果不进行战略调整或“二次创新”， 60000 51028
40000 0.012
根据第二曲线理论，缺乏新的增长点的传统行业将迎来衰败期。
20000
开启多元创新，培育“第二曲线”，将是大势所趋。同时，我们也看 1594 1973 1893 2112 2475 2881 3545 3700
0 0.01
到，地产行业的其他业务收入占比越来越大，以“互联网+”引导的
2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
新一轮行业创新，已经悄然从服务、金融、资管等方面展开。 主营业务收入（亿元） 其他业务收入（亿元） 其他业务占比
“第一曲线”
增量时代：以传统基础业务为增长点
资产运营
融资 金融
拿地
“第二曲线”
开发 社区服务
存量时代：从新型领域寻求新的增长点
变现 科技
9
数据来源：国家统计局、招商证券 2013
05 多元创新成为新的行业风向
地产企业进行多元创新必须坚持3个原则：发挥自身优势；清晰盈利模式；遵守产业发展规律。
大型房企已经进入“生态闭环战”阶段，在各个细分赛道抢占先机。同时，多元创新并不是一蹴而就，也更非漫无目的，应当遵循一条科学
的路径，基于自身情况，围绕主业去构建企业良性生态闭环系统。对于单个企业而言，寻找细分市场中新的切入点，抢占先机是最好的战略。
Top20房地产企业在各细分领域的布局情况
地产企业的多元创新路径
沿地产上下游布局
家装 科创
如物业管理、家居
2 3
节能 商业 金融 家装、绿色建筑、 跨行业创新
物流
环保
9 9 1 住宅产业化等行业；
2 比如房企布局科技、
文艺 教育
文旅 游轮
体育 院线影视、农业、
14 6 1
4 汽车 房企
医疗
农业 物业 服务 “地产+”业务展开 医疗、环保、金融、
2 养老
12 产业 1 教育等行业；
创新 12 长租
如文旅地产、养老
地产/
办公 公寓
2 小镇 地产、体育地产、
13
9
产业地产等
10
数据来源：克而瑞《2018-2019中国地产多元化战略投资发展白皮书》
