Table Of ContentGerhard Dickenbrok
Kostenermittiung in der
Alt bau modernisierung
Mit einem Geleitwort von o. Professor Karlheinz Pfarr
Mit 25 Abbildungen
Springer-Verlag Berlin Heidelberg New York Tokyo
Dr.-lng. Gerhard Dickenbrok
Mindener Str. 76
4900 Herford
CIP-Kurztitelaufnahme der Deutschen Bibliothek
Dickenbrok. Gerhard: Kostenermittlung in der Altbaumodernisierung G. Dickenbrok.
Berlin, Heidelberg, New York, Tokyo: Springer, 1985
ISBN-13: 978-3-642-93274-8 e-ISBN-13: 978-3-642-93273-1
DOl: 10.1007/978-3-642-93273-1
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© by Springer-Verlag, Berlin Heidelberg 1985
Softcover reprint of the hardcover 1st editon 1985
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Satz: Daten-und Lichtsatz-Service, Wiirzburg
Druck: Br. Hartmann, Berlin
Einband: D. Mikolai, Berlin
2060/3020-543210
Geleitwort
Steigende Kosten bei Modernisierungsvorhaben und die Schwierigkeit, ent
sprechende Erloskorrekturen am Markt durchzusetzen, zwingen die Bau
praxis mehr und mehr dazu, die Kosten- und Erlosrechnung zu verbessern
und zu einem fUr den Planungs- und BauprozeB brauchbaren Steuerungsin
strument auszubauen.
Vor aHem aus diesen Grunden war es dringend erforderlich geworden, ein
Verfahren zu entwickeln, das die betriebliche Kostenrechnung von Anfang
an als Bestandteil eines umfassenden Kosteninformationssystems begreift
und in allen Phasen des Planungs- und Bauprozesses Zahlen bereitsteHt, die
schnell integrierbar sind.
Fur Planer wie aber auch fur ubergeordnete staatliche Institutionen sind
fruhe realistische Kosteninformationen von groBer Bedeutung, urn eine Ent
scheidung uber AbriB oder Modernisierung zu treffen oder urn Wirtschaft
lichkeitsberechnungen aufzustellen.
Hier wird ein System vorgestellt, das aber nicht nur dem Planer eine Methode
zur fruhen und zuverHissigen Kostenermittlung an die Hand gibt, sondern
auch den bauausfUhrenden Betrieben eine Hilfe fUr ihre Kalkulationen
bietet.
Der Verfasser hat mit diesem Buch, das die wesentlichen Ergebnisse seiner
1980 an der Technischen Universitiit Berlin angenommenen Dissertation
wiedergibt, auf hervorragende Weise wissenschaftliches Denken mit der
Fahigkeit verbunden, ein theoretisches Instrumentarium fUr die praktische
Anwendung aufzubereiten.
Ich wunsche dieser VerOffentlichung einen breiten Leserkreis zum Nutzen der
Ba uwirtschaft.
Berlin, im Mai 1984 o. Prof. Dr. Karlheinz Pfarr
Vorwort
Die Erhaltung und Modernisierung von Altbauten in den Stadten ist zu
einem bedeutenden und standig zunehmenden Sektor der Wohnungsbau
wirtschaft geworden.
Dem Verfall der in ihrem W ohnwert sinkenden Altbausubstanz Einhalt zu
gebieten und in den Stadtzentren preiswerten Wohnraum zu erhalten, ist zu
einer gesellschafts- und wirtschaftspolitisch wichtigen Aufgabe geworden.
NaturgemaB ist die Vorausermittlung der Kosten bei der Modernisierung
von Altbauten mit einem weit hoheren Toleranzrisiko verbunden als bei
Neubauten. Herkommliche Kostenermittlungsmethoden bedienen sich uber
wiegend des Vergleichs mit den Kosten fruher durchgefUhrter Modernisie
rungsprojekte und konnen zu schwerwiegenden, wenn nicht gefahrlichen
Fehlschatzungen fUhren.
Das hier beschriebene System zur Gewinnung von Kosteninformationen
verzichtet vollig auf diese antiquierten Vergleichsmethoden. Statt dessen setzt
es die Kosten fUr die einzelnen Bauelemente eines zu modernisierenden Ge
baudes aus deren Grundelementen zusammen, wie sie die bauausfuhrenden
Betriebe fUr ihre Kalkulation verwenden.
Aus Kakulationskennwerten einer groBen Zahl von im Modernisierungssek
tor erfahrenen bauausfUhrenden Betrieben aller einschlagigen Gewerke,
wurde hierzu ein System von Kennzahlen empirisch gewonnen und autberei
tet. Aus diesen Kennzahlen werden durch einfache Integration die Kosten
einzelner Positionen, Unterelemente, Teilbauelemente und Bauelemente er
mittelt.
Dieses vollig neue Verfahren erlaubt unter Nutzung gebrauchlicher Daten
verarbeitungsanlagen eine schnelle Kostenermittlung durch Hochaggre
gation von Positionen uber einzelne Bauelemente bis zum gesamten Bau
werk.
Sowohl vom Architekten als auch vom bauausfUhrenden Betrieb kann dieses
Kosteninformationssystem in den entsprechenden Leistungsphasen des
Planungs- und Bauprozesses angewendet werden.
Besonders in Zeiten begrenzter offentlicher Mittel wird fur kommunale und
staatliche Institutionen, fur die der Modernisierungssektor aus gesamtwirt
schaftlichen Gesichtspunkten von Bedeutung ist, ein so1ches System von in
der Praxis erharteten Kennzahlen zu einem unentbehrlichen Werkzeug.
VIII Vorwort
Mein besonderer Dank gehort meinem verehrten akademischen Lehrer,
Herrn o. Prof. Dr. K. H. Pfarr, der mir die Anregung zur Uberarbeitung
meiner Dissertation gab.
Dem Springer-Verlag danke ich fUr die stets angenehme Zusammenarbeit.
Herford, im Friihjahr 1984 Gerhard Dickenbrok
Inhaltsverzeichnis
Geleitwort von o. Professor Dr. Karlheinz Pfarr . . . . . . . . . . . .. V
Vorwort. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. VII
1 Einieitung 1
2 Entwicklung eines Kostenermittlungsverfahrens auf der Grundlage
von "Aufwandskennziffern" . . . . . . . . . . . . . . . . 5
2.1 Zielvorstellungen des Planers und des Baubetriebs . . . . 5
2.2 Grundlagen eines prozeBbegleitenden Kostenermittlungsverfahrens . 8
2.3 Konzeption des Aufwandskennziffernsystems . . . . . . . .. 11
2.3.1 Definition des Begriffs "Aufwandskennziffern" . . . .. 11
2.3.2 Gewinnung der Basis-Aufwandskennziffern aus Basisdaten 16
2.3.3 Aufwandskennziffernmethode zur Kostenschiitzung
und -berechnung . . . . . . . . . 19
2.3.4 Anpassung der Aufwandskennziffern. . . . . . . 24
3 Anwendung der Aufwandskennziffern durch den Planer . 33
3.1 Grundlagenermittlung . 34
3.2 Vorplanung . . . . . 37
3.3 Entwurfsplanung . . . 44
3.4 Genehmigungsplanung. 53
3.5 Ausfiihrungsplanung 53
3.6 Vorbereitung der Vergabe 55
3.7 Mitwirkung bei der Vergabe 57
3.8 Bauiiberwachung . . . . . 63
3.9 Objektbetreuung und Dokumentation 65
4 Anwendung der Aufwandskennziffern durch den Baubetrieb 68
4.1 Preisermittlung . 68
4.2 Bauvorbereitung 76
4.3 Baudurchfiihrung 80
x
Inhaltsverzeichnis
5 Die Bedeutung kalkulatorischer Kennwerte in der Altbau
modernisierung fUr gesamtwirtschaftliche "Oberlegungen 82
5.1 Gesamtwirtschaftliche Bedeutung der Altbaumodernisierung
im Rahmen der Bauwirtschaft .. . . . . . . . . . . . 82
5.2 Kalkulatorische Kennwerte im Hinblick auf gesamtwirtschaftliche
Erwagungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 83
6 Zusammenfassung 89
7 Anhang 92
7.1 M uster-Leistungsverzeichnisse 92
7.1.1 Bauhauptgewerbe . 93
7.1.1.1 F eingliederung eines M uster-Leistungsverzeichnisses 93
7.1.1.2 Positionen des Titels III: Mauerarbeiten DIN 18330 95
7.1.2. Anstrich- und Tapezierarbeiten 100
7.1.2.1 F eingliederung eines M uster-Leistungsverzeichnisses 100
7.1.2.2 Positionen des Teils A: Wohnungen 104
7.2 Aufbau der "Gegliederten Fassade" 106
7.2.1 Darstellung und Zusammensetzungder KosteneinfluBgroBen 106
7.2.1.1 Die Reichhaltigkeit der Fassaden in bezug auf die
Architekturgliederungen und den ornamentalen
und figiirlichen Schmuck . 106
7.2.1.2 Der bauliche Zustand der Fassaden 106
7.2.2 Nahere Erlauterungen zu den vier Stufen
der "Gegliederten Fassade" 107
7.2.2.1 .Stufe I . 108
7.2.2.2 Stufe II 109
7.2.2.3 Stufe III 110
7.2.2.4 Stufe IV 111
7.2.2.5 Abbildungen "Gegliederte Fassaden" 113
7.2.3 Ermittlungen der Stufen und der
MaBnahmekategorien "Gegliederte Fassaden" 113
7.2.3.1 Vo rgehensweise . 113
7.2.3.2 Checkliste fUr die Einordnung der zu renovierenden
Fassade in die vier Stufen 117
7.3 Ermittlung der Aufwandskennziffern je Element . 121
7.3.1 Berechnung der Materialzuschlage (%) und der
Kalkulationsmittellohne aller Gewerke (Februar 1978) 121
7.3.2 Berechnung der Materialkosten und Stundenansatze
fUr die A WK-Methode II (Kostenberechnung) 122
7.3.3 Berechnung der Materialkosten und Stundenansatze
fiir die A WK-Methode I (Kostenschatzung) 123
7.4 A WK-Methoden 124
7.4.1 A WK-Methode I (Kostenschatzung) . 125
7.4.1.1 A WK-Methode la - Grundaufbau 125
7.4.1.2 AWK-Methode Ib - Gebaude- und Wohnungs-
spezifischer Aufbau 138
Inhaltsverzeiehnis XI
7.4.2 A WK-Methode II (Kostenbereehnung) ..... 150
7.4.2.1 AWK-Methode IIa - Grundaufbau . . . 150
7.4.2.2 AWK-Methode lIe - Gewerkespezifiseher
A WK-Aufbau . . . . . . . . . . . . 164
7.5 Entwieklung der Lohn- und Sozialkosten von 1978 bis 1983
fur gewerbliehe Arbeitnehmer (Bauhauptgewerbe) . . . . . 166
Glossar ..... . 168
Abkiirzungsverzeichnis 171
Literatur 173
Sachverzeichnis . 179
1 Einleitung
In den Jahren nach dem Zweiten Weltkrieg stand in der Bundesrepublik
Deutschland der Wiederaufbau und Neubau der SHidte und Gemeinden im
Vordergrund. Die starke Nachfrage nach Wohnungen fUhrte zu hohen Zu
wachsraten im Neubausektor, die Erhaltung und Modernisierung von Alt
bauten wurde demgegeniiber vernachHissigt.
Erst Anfang der siebziger Jahre begann die Instandsetzung und Modernisie
rung von Altbauten an Bedeutung zu gewinnen. Die Ursachen hierfUr lagen
nicht nur in den schnell steigenden, sich auf die Mietpreise auswirkenden
Kosten von Neubauten und einer Verknappung des Baugrundes in innersHid
tischen Bereichen. Es entstand auch eine breite Bewegung gegen den hem
mungslosen AbriB von Altbauvierteln, in der sich die sozialen Probleme der
Bev6lkerung in den haufig monotonen und zu teuren Neubausiedlungen
artikulierten. Ein neues BewuBtsein fUr die stadtebauliche, aber auch kiinstle
rische und historische Bedeutung alter Gebaude brei tete sich aus.
Das Potential an modernisierungsbediirftigen Wohnungen ist nahezu uner
sch6pflich. In der Bundesrepublik Deutschland einschlieBlich Berlin-West,
gab es 1978 einen Bestand von etwa 22,7 Mio. Wohnungen. Davon sind rund
8,6 Mio. Altbauwohnungen, die vor 1948 erbaut wurden. Etwa 0,9 Mio.
Wohnungen besitzen kein we, ca. 1,3 Mio. Wohnungen sind nicht mit Bad
oder Dusche ausgestattet und ca. 8,3 Mio. Wohnungen haben noch eine
Ofenheizung [34, 65]. Dariiber hinaus sind viele Wohnungen wegen ihrer
unzureichenden Installationsausstattung insbesondere im Elektrobereich er
neuerungsbediirftig.
Das 1971 verabschiedete Stadtebauf6rderungsgesetz (StBauFG), die 1974
eingefUhrten und laufend erneuerten Modernisierungsprogramme des Bun
des und der Lander [82, 84], das in Kraft getretene Gesetz zur Moderni
sierung von Wohnungen (WoModG) bzw. das Modernisierungs- und Ener
gieeinsparungsgesetz (ModEnG) von 1978 sowie die neue Wege gehende
F6rderung der Wohnungsmodernisierung durch Mieter (MieterModRI von
1981) in Berlin [83] sind wichtige MaBnahmen gesetzgeberischer Art, urn die
stark vernachlassigte Instandsetzung und Modernisierung zu f6rdern bzw.
hierfUr Anreize zu geben.
Instandsetzung im Sinne des ModEnG "ist die Behebung von baulichen Miingeln,
insbesondere von Miingeln, die infolge Abnutzung, Alterung, Witterungseinfliissen
2 1 Einleitung
oder Einwirkungen Dritter entstanden sind, durch MaBnahmen, die in den Wohnun
gen den zum bestimmungsgemiiBen Gebrauch geeigneten Zustand wieder herstellen"
[78, § 3 IV].
Modernisierung im Sinne des ModEnG sind:
- Bauliche MaBnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnungen nachhaltig erh6hen
oder die allgemeinen Wohnverhiiltnisse auf die Dauer verbessern (allgemeine Mo
dernisierungsmaBnahmen) und
- bauliche MaBnahmen, die nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken
(energiesparende MaBnahmen) [78, § 4].
Uber die Absicht hinaus, durch geeignete Gesetze dem Verfall wertvoller
Bausubstanz zu begegnen, stellt sich auf der Ebene der politischen Institutio
nen haufig auch die Aufgabe, den Investitionsumfang, also die Baukosten
von ModernisierungsmaBnahmen, die erforderlichen Finanzierungszu
schiisse, insbesondere aber auch den Beschaftigungseffekt, abzuschatzen.
Unter Modernisierung solI im weiteren Verlauf dieser Ausfiihrungen ein
breites Spektrum von Leistungen verstanden werden, das sich von der einfa
chen Instandsetzung eines Gebaudes iiber die Erneuerung der Haustechnik
und weiter iiber geringe GrundriBanderung bis zu Leistungen mit umfangrei
chen GrundriBanderungen und aufwendigen AuBenarbeiten am Gebaude
erstreckt.
Besonders auf den Ebenen des Auftraggebers (Bauherr), des Planers oder
Architekten und der bauausfiihrenden Betriebe fiihren Projekte zur Moder
nisierung alter Gebaude zu spezifischen Aufgabestellungen.
Zur optimalen Losung der vom Auftraggeber gestellten Bauaufgabe sollten
die ModernisierungsmaBnahmen einige Grundbedingungen erfiillen [28]:
- Die zu modernisierenden Altbauten miissen bautechnischen, funktionellen
und gestalterischen Anspriichen geniigen, die weitgehend durch die Wohn
bediirfnisse der Nutzer bestimmt werden;
- die ModernisierungsmaBnahmen sollten den Standort beriicksichtigen;
- ein Leerstehen des Altbaus muB vermieden werden, die Modernisierungs-
maBnahmen sollen rechtzeitig und ziigig erfolgen;
- die MaBnahmen sollten zu angemessenen Kosten durchfiihrbar sein und
den Interessen der Nutzer - also der Bewohner - gerecht werden;
- wahrend des Nutzungszeitraums sollte die Wirtschaftlichkeit des Betriebs
und der U nterhaltung gewahrleistet sein.
Von diesen fiinf Grundbedingungen ist fiir den Bauherrn die Frage der
Wirtschaftlichkeit von besonderer Bedeutung. Fiir den Architekten oder
Planer als Vertreter der Interessen des Bauherrn stehen also Wirtschaftlich
keitsgesichtspunkte bei Modernisierungsvorhaben im Vordergrund. Er dient
damit nicht zuletzt der Forderung seines beruflichen Ansehens und Erfolgs.
Die Wirtschaftlichkeit eines Modernisierungsprojekts ist eine Funktion von
Ertrag und Aufwand und wird in entscheidender Weise durch den einmaligen
Aufwand, also die Baukosten, bestimmt.
