Immobiliencontrolling: Ansatzpunkte einer lebenszyklusorientierten Konzeption

512 Pages·1999·14.575 MB·German

by  Klaus Homann (auth.)

Homonn
Immobiliencontrolling
GABLER EDITION WISSENSCHAFT
Klaus Homann
Immobiliencontrolling
Ansatzpunkte einer
lebenszykl usorientierten Konzeption
Mit ei nem Geleitwort
von Prof. Dr. Heinz Rehkugler
Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH
Die Deutsche Bibliothek -ClP-Einheitsaufnahme
Homann, Klaus:
Immobiliencontrolling : Ansatzpunkte einer lebenszyklusorientierten Konzeption
/ Klaus Homann. Mit einem Geleitw. von Heinz Rehkugler.
(Gabler Edition Wissenschaft)
Zugl.: Freiburg, Univ., Diss., 1998
ISBN 978-3-8244-6930-7 ISBN 978-3-663-10330-1 (eBook)
DOI 10.1007/978-3-663-10330-1
Alle Rechte vorbehalten
© Springer Fachmedien Wiesbaden 1999
Ursprünglich erschienen bei Betriebswirtschaftlicher Verlag Dr. Th. Gabler GmbH, Wiesbaden, und
Deutscher Universitäts-Verlag GmbH, Wiesbaden, 1999
Lektorat: Ute Wrasmann / Stefanie Brich
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daher von jedermann benutzt werden dürften.
ISBN 978-3-8244-6930-7
v
GELEITWORT
Die immobilienwirtschaftliche Forschung hat in Deutschland, im Gegensatz vor
allem zum angelsächsischen Raum, keine lange Geschichte und auch derzeit
noch keine breite universitäre Basis. Dies ist angesichts der volkswirtschaftlichen
Bedeutung dieses Sektors und des großen Bedarfs von Entscheidungsträgern an
praktischen Gestaltungshilfen zugleich verblüffend und bedenklich. Denn eine
nähere Betrachtung zeigt sehr schnell, daß die Übertragung von Theorien und
Konzepten, die z.B. in der Betriebswirtschaftslehre für den Industrie- oder
Handelsbetrieb entwickelt worden sind, auf das Management von
Immobilien(unternehmen) nicht ohne weiteres möglich ist, sondern erhebliche
inhaltliche und konzeptionelle Anpassungen notwendig macht.
Herr Homann hat sich mit seiner Arbeit die verdienstvolle Aufgabe gestellt, für
einen der zentralen Bereiche des betriebswirtschaftlichen Immobilienmanage
ments, das Immobiliencontrolling, dieses Defizit durch die Entwicklung eines
umfassenden, geschlossenen Controllingkonzepts zu verringern. Die
Bezeichnung "umfassend" bezieht sich dabei nicht nur auf die Abdeckung
unterschiedlicher Controllingzwecke und den Einsatz einer Vielzahl von
Controllinginstrumenten, sondern vorrangig auf die Unterstützung des
Managements in allen Phasen einer Immobilie (Entstehung, Nutzung,
Verwertung), damit also auf die Entwicklung einer, wie es im Untertitel der
Arbeit zu Recht heißt, "Iebenszyklusorientierten Konzeption". Als zentrale
Dimension eines Controllingsystems stellt er dabei die Erfolgspotential
orientierung des Immobilienmanagements heraus, also die systematische
Schaffung und Erhaltung von marktrelevanten erfolgsgenerierenden Objekt
eigenschaften.
In der Phase der Entstehung von Immobilien ist ein zentraler Schwerpunkt des
Projektcontrolling die Sicherung der Bauqualität, da sie nicht nur die
Entstehungskosten, sondern vor allem auch die späteren Nutzungskosten und
auch die Nutzungsmöglichkeiten und damit die Erfolgspotentiale erheblich
beeinflußt. Es geht also schon hier um eine Optimierung der gesamten
Gestehungs- und Nutzungskosten. In der Nutzungsphase geht es zum einen
um das Controlling der laufenden Kosten der Immobilie und ihre Verrechnung
VI
auf Kostenarten, KostensteIlen und Kostenträger. Zum anderen legt Homann
richtigerweise besonderes Gewicht auf das Instandhaltungscontrolling.
Ein besonderes Problem stellt die Sicherstellung der Informationsversorgung der
Entscheidungsträger über alle Lebenszyklusphasen der Immobilie dar. Hierzu
formuliert Homann praktisch umsetzbare Vorschläge, die als Idealbild auf ein
"Computer Aided Real Estate Management" hinzielen.
Ein solcher Ansatz einer in sich bündigen Konstruktion eines
lebenszyklusorientierten Controllingkonzepts, das bautechnische und betriebs
wirtschaftliche Aspekte integriert, ist innovativ und vermag der immobilien
wirtschaftlichen Forschung und Praxis wertvolle Anregungen und Hilfe
stellungen zu bieten. Ich wünsche daher der Arbeit die ihr gebührende
Resonanz.
Prof. Dr. Heinz Rehkugler
VII
VORWORT
In der immobilienwirtschaftlichen Forschung und Praxis haben in jüngster Zeit
Frage- und Problemstellungen im Hinblick auf die zielorientierte Planung,
Steuerung, Kontrolle und Informationsversorgung von Entscheidungen und Pro
zessen des Immobilienmanagement zunehmend an Bedeutung gewonnen. Die
ser Bedeutungszuwachs ist insbesondere vor dem Hintergrund veränderter bzw.
unsicherer steuerlicher Rahmenbedingungen, aber auch dem intensiveren
Wettbewerb zwischen Immobilien-Investitionsprojekten und -objekten um Kapi
talanleger und Nutzer zu sehen.
Während in der Vergangenheit insbesondere steuerorientierte Kalküle Ent
scheidungen im Rahmen von Immobilieninvestitionen dominierten, treten heute
vermehrt die nachhaltige Ertragskraft und die kosteneffiziente Bereitstellung
und Nutzung von Immobilien als zentrale Aspekte des Erfolges von Immobi
lieninvestitionen in den Vordergrund. Damit einher geht die Notwendigkeit zur
Entwicklung und Implementierung eines auf diese Aspekte ausgerichteten Pla
nungs-, Steuerung-, Kontroll- und Informationsversorgungssystems für das Im
mobilienmanagement.
Während diese Funktionen und Aufgaben in anderen Wirtschaftsbereichen
durch entsprechend ausgestaltete Controllingsysteme und -instrumente wahrge
nommen werden, fehlen solch führungsunterstützende Systeme im Bereich des
Immobilienmanagement. Die Entwicklung eines lebenszyklusorientierten
Ansatzes für ein Immobilien-Controllingsystem ist daher Motivation der vor
liegenden Untersuchung.
Bei der Umsetzung meiner Dissertation habe ich auf akademischer und familiä
rer Seite sehr viel Unterstützung erfahren. Mein besonderer Dank gilt dabei
meinem hochgeschätzten Doktorvater, Herrn Prof. Dr. Heinz Rehkugler. Als ex
ternem Doktoranden wurde mir bei ihm sehr viel Aufmerksamkeit zuteil. Sein
unvoreingenommenes Interesse am Thema und die intensiven, kritischen und
sehr konstruktiven Diskussionen mit ihm, waren mir eine große und nachhaltige
Motivation. Weiterhin gilt mein Dank Herrn Prof. Dr. Hans-Hermann Francke für
die freundliche Übernahme des Korreferates und dem meiner Arbeit entgegen-
VIII
gebrachten Interesse. Ein spezieller Dank gebührt Herrn Prof. Dr. Henner Schie
renbeck als Fürsprecher und "Geburtshelfer".
Meinen lieben Eltern danke ich für ihr uneingeschränktes Vertrauen und ihre
Unterstützung über all die Jahre hinweg. Meiner Frau Ingrid und meinem Sohn
Julian danke ich für den immerwährenden Rückhalt, ihr Vertrauen, ihre Geduld
und Nachsicht in der doch recht bewegten Zeit der Promotion. Meiner Familie
widme ich diese Arbeit.
Ein letzter Dank gilt Frau Doris Voigt für die Übernahme des Korrekturlesens
und des Entwirrens textlicher Verwirrungen sowie Herrn Dr. Sven-Eric Ropeter
für die nachsichtige EDV-technische "Entwicklungshilfe".
Klaus Homann
IX
INHALTSOBERSICHT
1 EINFOHRUNG •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 1
1.1 Problemstellung und Zielsetzung ................................................................ 1
1.2 Abgrenzung und Gang der Untersuchung .................................................. 4
1.3 Die Immobilienökonomie als theoretischer Bezugsrahmen .................... 12
2 THEORETISCHE GRUNDLAGEN •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 16
2.1 Controlling .................................................................................................. 16
2.2 Immobilien als Controllinggegenstand ..................................................... 25
2.3 Immobilienmanagement ............................................................................ 59
2.4 Zusammenfassung ...................................................................................... 85
3 KONZEPTIONELLE GRUNDLAGEN ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 88
3.1 Erfolgspotentialorientierung des Immobilienmanagement .................... 88
3.2 Immobiliencontrolling als leitungsspezifisches Element eines
erfolgspotentialorientierten Immobilienmanagement ............................ 95
3.3 Aufbau eines lebenszyklusorientierten Immobilien-
Controllingsystems ................................................................................... 103
3.4 Zusammenfassung der konzeptionellen Grundlagen ............................ 111
4 IMMOBILIENCONTROLLING IN DEN LEBENSZYKLUSPHASEN ................................... 114
4.1 Immobiliencontrolling in der Entstehungsphase - Immobilien-
Projektcontrolling ..................................................................................... 114
4.2 Immobiliencontrolling in der Nutzungsphase ........................................ 251
4.3 Zyklenübergreifende Elemente des Immobiliencontrolling .................. 366
XI
INHALTSVERZEICHNIS
GELEITWORT •••.•.•.••..•••••••••.••.•.••.••.•.••••••••••••••.••.••..•.••••••••••••••••••..••..•••••••••••••••.•.. V
VORWORT ••.•••.•.•.••..•••.••.••..•••.•••••.•.•.•••.•...••••.••.••..•.•••.•.••••••.•••.•..••..••••.••••.•..•.. VII
INHALTSOBERSICHT •••••••.•••••••••••••••••••.•.•••••••••••••••••••.•••••.••...••••.•••••••••••..••...••••.•••• IX
INHALTSVERZEICHNIS ••••.••••••••••••••••••••••••••.••••••••••••••••••••.....•••.••.••.••.••••...•...••.•.••.• XI
ABBILDUNGSVERZEICHNIS •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• XVII
TABELLENVERZEICHNIS •••.•.••••.•••..•••..•••.•••••••..••.••••.••.•.•••••••••••••••••••.••..•••••••••••• XXIII
ABKORZUNGSVERZEICHNIS ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• XXV
1 EINFOHRUNG •••••••••••.••••••••••••••••••••••••.••...•••.••..•..•.•••.•.•••••••.••..•.•••.•••••••••..•..••.•. 1
1.1 Problemstellung und Zielsetzung ................................................................. 1
1.2 Abgrenzung und Gang der Untersuchung .................................................. 4
1.3 Die Immobilienökonomie als theoretischer Bezugsrahmen ..................... 12
2 THEORETISCHE GRUNDLAGEN ••.••••.•••.••••••••••••••••••••••.••.•••••••.••••••••••••••..•••••••••..• 16
2.1 Controlling ................................................................................................... 16
2.1.1 Begriffsinhalt .................................................................................... 16
2.1.2 Kernaufgaben des Controlling ........................................................ 18
2.1.3 Systembildende und systemkoppelnde Koordination als
systembezogene Funktionen des Controlling ................................. 18
2.1.4 Instrumente des Controlling ............................................................ 22
2.1.5 Strategisches und operatives Controlling ........................................ 23
2.2 Immobilien als Controllinggegenstand ...................................................... 25
2.2.1 Begriff der Immobilie ....................................................................... 25
2.2.2 Nutzungsorientierte Systematisierung von Immobilien ................. 28
2.2.3 Lebenszyklusbetrachtung von Immobilien ...................................... 32
2.2.4 Maßgrößen der Immobiliennutzung .............................................. .40
2.2.4.1 Flächengrößen .................................................................... .40
2.2.4.1.1 Rechtliche Bestimmungen zur
Flächenberechnung ............................................... 40
2.2.4.1.2 Normen und Richtlinien zur
Flächenberechnung .............................................. .40