Guide méthodologique de mobilisation et de valorisation du foncier de l'État et de ses opérateurs

50 Pages·2010·1.65 MB·French

Secrétariat
général
Délégation
Guide méthodologique
à l’Action Foncière
et Immobilière
de mobilisation et de valorisation
du foncier de l’État et de ses opérateurs
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Secrétariat général ATL
Service du Pilotage et de l’Évolution des services SI/
Délégation à l’Action foncière et immobilière PS
S
/
G
S
Tour Pascal A
92055 La Défense cedex
Tél. : [phone]
Fax : [phone]
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dafi [email protected]
Ministère de l’Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement
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Guide méthodologique
de mobilisation et de valorisation
du foncier de l’État
et de ses opérateurs
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Délégation à l’Action Foncière et Immobilière GUIDE MÉTHODOLOGIQUE FONCIER
Ministère de l’Écologie, du Développement durable,
des Transports et du Logement
Une politique de mobilisation du foncier inutile ou mutable …
Depuis 2005, l’État conduit une action volontariste de mobilisation des ses propriétés foncières ou
immobilières, mutables ou devenues inutiles aux missions de service public, afin d’alimenter les marchés
fonciers et permettre ainsi la réalisation d’opérations d’aménagement et de construction de logements.
Un premier recensement de ce foncier mené conjointement par les ministères utilisateurs et au niveau
local sous l’autorité des préfets par les services du ministère et les services fiscaux a permis d’identifier plus
d’un millier de sites de l’État ou de ses établissements publics. Depuis, les services locaux de l’État et les
établissements publics concernés poursuivent cet inventaire et l’alimentent en continu.
Lors du Comité Interministériel pour le Développement de l’offre de logements (CIDOL) du 28 mars 2008
le Premier ministre François FILLON a approuvé un programme national de mobilisation du foncier public
en faveur du logement et de l’aménagement durable pour la période 2008-2012, en fixant, sur les terrains
mobilisables à cours ou moyen terme, un objectif ambitieux de mise en chantier de 70 000 logements sur
ces cinq années.
Il s’agit de foncier aux caractéristiques souvent hétérogènes dans leur dimension ou leur situation.
Néanmoins, les terrains identifiés sont souvent localisés dans ou à proximité de tissus urbains constitués,
dans les agglomérations connaissant les plus fortes tensions immobilières. Ce foncier est parfois d’emblée
inutile mais dans de nombreux cas, leur mutabilité est également conditionnée par des opérations
spécifiques de libération. Il peut aussi être concerné par des interventions liées à l’usage antérieur,
nécessitant des opérations de dépollution nécessaires à un changement d’usage. Enfin certains terrains,
en raison de leur origine sont soumis à des procédures spécifiques, liées à des réglementations ou des
obligations particulières (foncier ferroviaire, militaire, …).
Le foncier ainsi identifié constitue parfois des emprises d’une importance telle, par leur dimension ou
leur situation particulière, que leur mutation et les perspectives de leur aménagement interagissent avec
le projet urbain de la collectivité. Ils sont alors l’occasion pour les collectivités de modifier ou d’initier
l’élaboration d’un nouveau projet d’urbanisme.
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Délégation à l’Action Foncière et Immobilière GUIDE MÉTHODOLOGIQUE FONCIER
… fondée sur trois principaux objectifs
La politique volontariste de mobilisation du foncier de l’État et de ses établissements publics poursuit
trois objectifs majeurs :
 F avoriser le développement de l’offre de logement, en particulier dans les secteurs de forte tension des
marchés de l’habitat
 Favoriser le développement d’opérations d’aménagement durable en incitant notamment à la prise en
considération d’objectifs environnementaux dans les opérations programmées
 Préserver les intérêts patrimoniaux de l’État en veillant à leur juste prix de cession.
Un pilotage local du programme confié au préfet
Le préfet de département pilote la mise en œuvre de cette politique en assurant la coordination des
actions des services concernés.
Les comités de pilotage locaux mis en place pour la mobilisation du foncier public assurent, en s’appuyant
tout particulièrement sur les Directions départementales des territoires et les services de France Domaine,
le suivi de la mise en oeuvre du programme :
 en identifiant les actions à mener pour chacun des sites, les éventuels blocages en dégageant des voies
de solution,
 en identifiant les responsabilités de chacun dans les processus de valorisation des sites,
 en contrôlant le calendrier de mise en oeuvre de chaque opération,
 en validant la mise à jour sur l’outil commun reporting (VIV@CITE) des informations relatives à l’avancement
des opérations,
 en validant l’apport de nouveaux sites à intégrer dans le programme national de mobilisation
Le processus de valorisation est complexe et les compétences nécessaires à la mise en œuvre du
programme sont réparties au sein de plusieurs services de l’État.
Pour chaque terrain à mobiliser, les directions départementales des territoires analysent les enjeux de
l’opération au regard de l’aménagement du territoire et de l’habitat en concertation avec les collectivités
locales et dans le respect des principes de développement et d’aménagement durable. Les services locaux
de France Domaine sont garants de la sauvegarde des intérêts patrimoniaux de l’État et procèdent à
l’évaluation et à la cession des terrains.
Pourquoi un guide méthodologique ?
Après quelques années de mise en œuvre du programme national, il est apparu utile de capitaliser
l’expérience acquise et permettre par sa diffusion d’accompagner les services dans la poursuite de
l’action.
Le présent document, élaboré à l’initiative de la Délégation à l’Action Foncière et Immobilière du ministère
de l’Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement, décrit l’ensemble du processus de
valorisation du foncier public en faveur du logement et de l’aménagement durable, en détaillant toutes les
étapes, depuis l’identification d’un site jusqu’à sa cession. Il est composé de fiches synthétiques reprenant
les principales phases de la démarche. Dans la présente version, il ne traite pas des particularités de
certaines catégories de foncier (foncier ferroviaire ou militaire). Des mises à jour viendront par la suite
compléter ces aspects plus particuliers.
Cet outil méthodologique est destiné à accompagner les services locaux de l’État en charge de cette
politique de mobilisation du foncier public. Il permet aussi d’éclairer l’ensemble des partenaires sur le modus
Ministère de l’Écologie, du Développement durable,
des Transports et du Logement
operandi des services de l’État dans l’action de mobilisation de son foncier inutile ou mutable.
Il vise notamment à faire prendre aux services la mesure des processus à conduire dans la mobilisation
du foncier public et les inciter à incarner un mode renouvelé de relations avec les collectivités locales dans
la conduite des politiques d’aménagement durable et du logement. Il met notamment l’accent sur :
 une concertation préalable nécessaire avec les collectivités locales sur le projet, quelle que soit la
dimension du foncier mobilisable :
Parce qu’il est propriétaire d’un foncier mutable parfois stratégique pour le développement urbain des
collectivités, l’État est légitime à engager avec elles une concertation sur les enjeux que constituent
ces terrains et les orientations envisagées pour leur développement. Cette concertation est par ailleurs
inévitable, quelle que soit l’importance du terrain, compte tenu des compétences des collectivités dans
la définition des projets urbains, dans l’élaboration des documents d’urbanisme et leur mise en œuvre
opérationnelle ou à travers la délivrance des autorisations d’urbanisme. Toute cession, qu’elle soit réalisée
dans l’exercice du droit de priorité dont bénéficient les collectivités locales ou dans le cadre d’appels
d’offres, requiert cette concertation préalable avec la collectivité.
 le portage des politiques publiques :
La mobilisation de terrains, notamment dans les communes ne respectant pas les obligations de la loi SRU,
pour la définition d’un programme ou d’un projet partagé, permet aux services de l’État d’être plus actif
dans l’accompagnement des collectivités dans leurs politiques d’habitat et d’aménagement durable.
 La défense des intérêts de l’État :
Les objectifs de valorisation financière des terrains de l’État conduisent à engager une véritable négociation
avec les collectivités locales dans une approche globale portant sur l’ensemble des aspects du projet, traduit
dans le bilan économique de l’opération. Cette approche conduit à examiner les différentes composantes
du projet, tant celles qui impactent les postes de dépense que celles qui influent sur les recettes. Cette
recherche d’un équilibre global se traduit par un programme accepté par les différents partenaires du projet.
 L’évaluation par compte à rebours sur la base du projet concerté :
Cette approche enfin, se traduit par une nécessaire évolution des pratiques d’évaluation se rapprochant de
celles des aménageurs et des promoteurs publics et privés.Elle privilégie la méthode du compte à rebours,
à partir du projet concerté. Elle nécessite l’ association de France Domaine dès l’amont des discussions avec
la collectivité. La maîtrise de ces différents outils d’analyse de la faisabilité urbaine et financière d’un projet
se révèle indispensable à toute négociation.
Ce guide a été élaboré dans le cadre d’un groupe de travail animé par Louise Marchese et Jésus Rodriguez
que je remercie tout particulièrement pour cette contribution à l’appui des services en charge de la mise en
œuvre du programme national de mobilisation du foncier public.
Dominique Figeat
Délégué à l’Action
Foncière et Immobilière
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Délégation à l’Action Foncière et Immobilière GUIDE MÉTHODOLOGIQUE FONCIER
Ministère de l’Écologie, du Développement durable,
des Transports et du Logement
Sommaire
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Fiche 1 : identification du foncier mobilisable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .page
13
Fiche 2 : première approche du potentiel des sites . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .page
17
Fiche 3 : enjeux et outils de la concertation préalable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .page
21
Fiche 4 : la programmation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .page
25
Fiche 5 : méthodes d’évaluation des terrains . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .page
31
Fiche 6 : démarches de cession . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .page
39
Fiche 7 : audit juridique et technique du bien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .page
45
Annexe : Textes utiles et instances centrales du programme national . . . . .page
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Délégation à l’Action Foncière et Immobilière GUIDE MÉTHODOLOGIQUE FONCIER
Ministère de l’Écologie, du Développement durable,
des Transports et du Logement
Identification
du foncier mobilisable
1
Les outils d’identification du foncier
Le  programme  national  de  mobilisation 

du  foncier  public  en  faveur  du  logement  et  E
de  l’aménagement  durable  recense  depuis  Trois principaux outils peuvent permettre de H
2005  les  terrains  propriété  de  l’État  et  de  compléter l’identification des fonciers déjà recensés
C
ses  établissements  publics  potentiellement  comme potentiellement mobilisables pour le
I
mobilisables, à plus ou moins brève échéance,  programme national : F
pour des opérations d’aménagement durable 
comprenant une part significative de logements.  Le référentiel foncier
Par  une  action  croisée  menée  au  niveau  Il s’agit d’une cartographie de la domanialité
national auprès des ministères utilisateurs et  publique établie au niveau régional. Elle s’appuie
des Établissements Publics propriétaires , et local  sur l’exploitation des fichiers fiscaux qui permettent
auprès des services déconcentrées de l’État, plus  de répertorier la domanialité publique.
de 1500 sites ont été recensés et identifiés pour 
leur perspectives de libération et l’intérêt qu’ils  L’objectif est de croiser ces données de
présentent du point de vue de la production de  localisation des fonciers publics avec d’autres
logements ou de l’aménagement urbain. informations saisies dans le SIG régional existant
(règles d’urbanisme, schéma directeur, plan
Le programme national arrêté lors du CIDOL  de prévention des risques, cadastre, etc.). Ces
du 28 mars 2008 pour la période 2008 – 2012  croisements facilitent l’identification des sites à
listait 514 terrains représentant une superficie  enjeux mobilisables pour le logement.
de 1 140 hectares et un potentiel de 70 000 
logements (dont 40% sociaux).
Les  services  de  l’État  et  ses  établissements 
publics alimentent en continu le programme en 
poursuivant le recensement des sites mobilisables. 
L’objectif de cette fiche est de mettre en avant 
les  actions  ou  étapes  susceptibles  d’améliorer 
l’identification de ces nouveaux sites.
Ex : La domanialité publique sur la commune de Nancy
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