gelişmiş ve gelişmekte olan ülkelerde yabancıların taşınmaz ediniminin analizi

451 Pages·2014·5.55 MB·Turkish

TÜBĠTAK-KAMAG 110G020 KODLU
TÜRKĠYE’DE YABANCILARIN TAġINMAZ EDĠNĠMĠ VE
ETKĠLERĠNĠN DEĞERLENDĠRĠLMESĠ PROJESĠ

GELĠġMĠġ VE GELĠġMEKTE OLAN ÜLKELERDE YABANCILARIN
TAġINMAZ EDĠNĠMĠNĠN ANALĠZĠ
-Mülkiyet Hakkı, Yabancı Edinimi ve Kısıtlama Uygulamaları-

Editörler
Prof. Dr. Harun TANRIVERMĠġ ■ Prof. Dr. AyĢegül MENGĠ

AraĢtırma Ekibi
Prof. Dr. Harun TANRIVERMĠġ
Prof. Dr. AyĢegül MENGĠ
Prof. Dr. Vahit DOĞAN
Prof. Dr. Feriha Bilge TANRIBĠLĠR
Prof. Dr. ġebnem AKĠPEK ÖCAL
Prof. Dr. Veysel BAġPINAR
Doç. Dr. Dilek ÖZKÖK ÇUBUKÇU
Doç. Dr. Esra DARDAĞAN KĠBAR
Dr. YeĢim ALĠEFENDĠOĞLU
Neslihan ERDAL NALÇACI
ArĢ. Gör. Toygun ATASOY
Prof. Dr. Mehmet BÜLBÜL

HAZĠRAN 2013 ■ ANKARA
© Bu eser; Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü TaĢınmaz GeliĢtirme Anabilim Dalı
tarafından Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü adına Türkiye Bilimsel ve Teknolojik AraĢtırma
Kurumu Kamu AraĢtırmaları Grubu (KAMAG) mali desteği ile gerçekleĢtirilmiĢtir. Eserin telif
hakları, editörleri ve bölüm yazarlarına aittir. Yazarlarından önceden yazılı izin alınmaksızın, bu
yayının her hangi bir bölümü veya tamamı, 5846 Sayılı Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu
hükümlerine göre elektronik, mekanik, fotokopi ya da her hangi bir kayıt sistemiyle
çoğaltılamaz, yayınlanamaz, depolanamaz.

Yayın Kodu: ISBN …………………………………..

BASIM YERĠ:

DAĞITIM YERĠ:
ÖNSÖZ
Türkiye‘de 1850 yılından bu yana yabancılara sağlanan haklar ve özellikle taĢınmaz
edinme hakkı önemli bir tartıĢma konusu olmuĢtur. Cumhuriyet döneminde uzun zaman boyunca
bu konu gündemde olmamıĢ, ancak 24 Ocak 1980 Ekonomik Önlemleri ve özellikle dıĢa açık
ekonomik büyüme ve ekonominin yabancı yatırımcı ve dıĢ kaynak ihtiyacının karĢılanması için
yapılan yasal düzenlemelerle Bakanlar Kuruluna yabancılara taĢınmaz satıĢına iliĢkin geniĢ takdir
yetkisi verilmesi ve ardından gelen Anayasa Mahkemesi iptal kararları ile yoğun tartıĢma konusu
yapılmıĢtır. 1990-2003 döneminde konu ile ilgili önemli bir geliĢme olmamıĢ, ancak 2003 yılından
günümüze kadar yapılan yasal düzenlemeler ve ardından gelen Anayasa Mahkemesi kararları ile
konu tekrar ulusal güvenlik-bağımsız-ekonomi iliĢkileri kapsamında ele alınmıĢtır. Birçok alanda
olduğu gibi üzerinde bütün toplumun ve hatta çoğunluğun görüĢ birliğine ulaĢma olasılığı olmayan
konulardan birinin de yabancıların taĢınmaz edinim hakkı olduğu açıkça gözlenmektedir.
Yabancıların mülkiyet hakkı ve yabancıların taĢınmaz edinimleri konusunda kamuoyunda tartıĢma
konusu yapılan birçok hususun araĢtırma sonuçları ile geçerliliğinin olmadığı, özellikle yabancı
ülkelerde yabancılar ve özel olarak Türk vatandaĢlarının taĢınmaz edinimi boyutlarının hatalı
biçimde değerlendirildiği ve toplumun bütün kesimlerinde bilgi asimetrisinin olduğu açıkça ortaya
çıkmaktadır. Bu yapı içinde Türkiye‘de taĢınmaz piyasaları, ekonomik geliĢme ve yapısal değiĢim
ve Avrupa Birliği uyum sürecinde öncelikle ele alınması gereken konuların baĢında yabancıların
taĢınmaz edinme hakkı ve etkilerinin değerlendirilmesinin gelmesini olağan karĢılamak gerekir.
Gerek Osmanlı Ġmparatorluğu döneminde, gerekse Cumhuriyet dönemlerinde yabancıların
taĢınmaz edinme haklarına iliĢkin hukuki, sosyal, ekonomik ve politik yönlerine iliĢkin ulusal
projenin yapılmamıĢ olması, toplumdaki bilgi çarpıklığının giderilmesi ve uluslararası iliĢkiler için
altlık teĢkil edilmesi gibi gerekçelerle söz konusu araĢtırma projesi planlamıĢtır. Proje kapsamında;
seçilmiĢ AB ülkeleri, Orta Doğu ülkeleri, Rusya, Azerbaycan, ABD ve Dubai‘de yabancılar ve
özellikle Türk vatandaĢlarının taĢınmaz edinimi ile Türkiye‘de yabancıların taĢımaz ediniminin
tarihsel geliĢimi ve seçilmiĢ ülke örnekleri ile karĢılaĢtırmalı olarak analiz edilmiĢ, yabancıların
taĢınmaz ediniminin etkileri değerlendirilmiĢ, izleme ve değerlendirme sistemi ile yabancıların
taĢınmaz edinimine yönelik ulusal strateji modeli geliĢtirilmiĢtir. Ülke incelemeleri, kiĢisel
görüĢmeler, yasal ve kurumsal düzenlemeler çerçevesinde seçilmiĢ ülkeler ve Türkiye‘de
yabancıların taĢınmaz edinimi, yasal ve fiili kısıtlamalar ve gerekçeleri, izleme ve değerlendirme
sistemleri analiz edilmiĢtir. Projenin geliĢtirmesi ve öneri formunun hazırlanması, Tapu ve Kadastro
Genel Müdürlüğü tarafından 2009 yılında talep edilmiĢ ve proje teklifi hazırlanarak Türkiye Bilimsel
ve Teknolojik AraĢtırma Kurumu Kamu AraĢtırmaları Grubu (KAMAG)‘na sunulmuĢtur. Panel ve
değerlendirme sürecinin ardından 1 Mart 2011 tarihinde sözleĢme imzalanmıĢ ve 1 Haziran 2013
tarihinde proje çalıĢmalarının büyük çoğunluğu tamamlanmıĢtır.
Projenin ilk çalıĢtayı 9-13 Ocak 2012 tarihleri arasında Ankara‘da gerçekleĢtirilmiĢ olup,
çalıĢtaya yabancı ülkelerden katılan ve sunuĢ yapan; Av. Bora Özgür DemirtaĢ (Ġngileter), Av.Henk
Sepers ile Av.Mert Himmetoğlu (Hollanda), Av. Juan Antonio Vinuales (Ġspanya), Doç. Dr. Pietro
Franzina (Ġtalya), Prof. Dr. Sabina Zrobek ve Prof.Dr. Ryszard Zrobek (Polonya), Prof. Dr. Violina
Djidjeva-Trendafilova (Bulgaristan), Prof. Dr. Nikolai Volowitch ve Av Okunev Alexsandr (Rusya),
Prof. Dr. Sergey Dodonov, Dr. Natalia Kolpakov ve Dr.Michael Kolpakov (Ukrayna), Doç.Dr.
MübarizYalçınev, Doç. Dr. Fuad Hüseyinov ve Hamza Halilov (Azerbaycan), Dr. Sevim Rissi
(Ġsviçre), Prof. Dr. Rachelle Alterman (Ġsrail), Prof. Dr. Gerald Janssen ve Prof.Dr. Clemens
Deilmann (Almanya, Belçika ve Danimarka), Doç. Dr. Michael Klaus (Almanya), Dr. Av. Kazım
Yılmaz (Avusturya), Prof. Dr. Tobias Just (Çin), Themistoklis Kossidas (Yunanistan) ve Ali Bahadır
(A.Ġ.H.M)‘a, çalıĢtaya yurtiçinden katılarak sunum, oturum baĢkanlığı ve tartıĢmacı olarak katkı
veren; Prof. Dr. Vahit Doğan, Prof. Dr. RuĢen KeleĢ, Prof. Dr. Türkay TüdeĢ, Prof. Dr. ġebnem
Akipek Öcal, Prof. Dr. Yılmaz Kurt, Prof. Dr. Gül Akyılmaz, Prof. Dr. Cemal Bıyık, Prof. Dr. Nuray
EkĢi, Doç. Dr. Esra Dardağan Kibar, Doç. Dr. Bilge Tanrıbilir, Doç. Dr. Ali Rıza Özdemir, Yrd. Doç.
Dr. Bahar Ceyda Süral, Av. Pınar Ersin Kollu, Selahattin KardeĢ ve tartıĢmalara yön veren kamu ve
özel kurumların yönetici ve temsilcileri ile bütün katılımcılara, değerli görüĢ ve önerileri için içten
teĢekkür ederim.
Taslak eylem planının hazırlanması ve katılımcı bir yaklaĢımın benimsenmesi bakımından
yabancıların taĢınmaz edinimlerinin yüksek olduğu Ġzmir, Adana, Ġstanbul ve Antalya Ġlleri‘nde
paydaĢlara sunuĢ ve tartıĢma toplantısı ve son olarak 17 Eylül 2013 tarihinde Ankara‘da proje
iii
değerlendirme ve kapanıĢ çalıĢtayı yapılarak bütün kesimlerin görüĢ ve değerlendirmeleri alınmıĢ
ve yapılan bütün tartıĢmalar taslak eylem planının revizyonu ve finalize edilmesinde dikkate
alınmıĢtır. Ankara ve seçilmiĢ dört ilde yapılan toplantılara katılarak çalıĢmalara destek veren baĢta
Çevre ve ġehircilik Bakanı Sayın Erdoğan Bayraktar olmak üzere Tapu ve Kadastro Genel
Müdürlüğü, Bölge Müdürlükleri, diğer kamu idareleri ve kurum temsilcileri ile farklı illerde yapılan
toplantılara katılan belediye baĢkanı, sivil toplum kuruluĢu, meslek örgütü ve özellikle ülkemizde
yerleĢik yabancılar ve elçilik/konsolosluk uzmanları ve yöneticilerine de destek ve katkıları için
teĢekkür etmeyi bir borç bilirim. Proje önerisinin desteklenmesi konusunda dönemin Bayındırlık ve
Ġskan Bakanı Sayın Faruk N.Özak ve Devlet Bakanı ve BaĢmüzakereci Egemen BağıĢ ile Avrupa
Birliği Genel Sekreterliği‘nin önemli katkı ve destekleri olmuĢtur. AraĢtırma için verdikleri katkı ve
desteklerden dolayı kendilerine Ģükranlarımızı sunuyorum.
Anabilim Dalımızın ulusal ölçekte yürütücülüğünü yaptığı bu araĢtırmanın yapılması talebi
2009 yılında Tapu ve Kadastro Genel Müdürü Sayın Mehmet Zeki Adlı ve Genel Müdür
Yardımcıları ġinasi Bayraktar ve Nihat ġahin tarafından teklif edilmiĢ ve kurumsal ihtiyacın
giderilmesine yönelik araĢtırma projesi birlikte geliĢtirilmiĢ ve proje önerisinin sunumu yapılmıĢtır.
Gerek proje hazırlık aĢaması, Türkiye Bilimsel ve Teknolojik AraĢtırma Kurumu‘na sunuĢ ve
değerlendirme aĢamasında yoğun emek ve destekeğini gördüğümüz dönemin Genel Müdürü
Sayın Mehmet Zeki Adlı ve yardımcılarına, proje panelinde görev alarak verimli katkı yapan Prof.
Dr. Bülent Miran, Prof. Dr. Cemal Bıyık, Prof. Dr. Ali Erten ve diğer panel katılımcılarına, özellikle
son iki yıl boyunca projenin arazi ve veri toplama, yazım ve sonuçların tartıĢılması aĢamalarında
yoğun desteğini gördüğümüz Tapu ve Kadastro Genel Müdürü Sayın Davut Güney, Genel Müdür
Yardıcmıları Gökhan Kanal ve Bilal Cürabaz‘a, proje geliĢtirme, uygulama ve raporlama
dönemlerinde Yabancı ĠĢler Dairesi BaĢkanlığı ve Bilgi Teknolojileri Dairesi BaĢkanlığı yönetici ve
çalıĢanlarına, özellikle daire baĢkanı Dr. Bekir Tarık Yiğit, ġube Müdürü Cevdel Ekmel Hatipoğlu,
Uzman Pınar Orman, Fidan Elçi, Sinan ġığva ve Güven Nazmi Demiralp‘e, TÜBĠTAK-KAMAG
Yürütme Komitesi Sekreteri sayın Mustafa Ay ve Komite uzmanlarına, proje paneli ve izleme
komitesi üyeleri Prof. Dr. Bahri Karlı, Prof. Dr. Hülya Demir ve Yrd. Doç. Dr. Ekrem Kurt‘a,
çalıĢmamıza katkı veren Avrupa Birliği Bakanlığı ve DıĢ ĠĢleri Bakanlığı yöneticilerine, projenin
çalıĢtaylarına katılarak görüĢ ve değerlendirme yapan siyaset ve bilim dünyası mensupları, kamu
ve özel kesim çalıĢanlarına, proje çalıĢmalarına destek ve katkı veren Ankara Üniversitesi Rektörü
sayın Prof. Dr. Erkan ĠbiĢ ile araĢtırma projelerinden sorumlu Rektör Yardımcısı sayın Prof. Dr.
Ayhan Elmalı‘ya, projenin taslak raporlarını okuyup görüĢ veren değerli uzmanlar ve
akademisyenler ile araĢtırma sürecine katılarak görüĢlerini yazlı ve/veya sözlü olarak beyan eden
bütün kiĢi ve kurumlar ile projenin veri toplama ve özellikle arĢiv araĢtırmasını yapan AraĢtırma
Görevlileri Ertan Ünlü, Muhammed Ceyhan, Alper Çağrı Yılmaz ve Hilal Lale Ayhan‗a içten
teĢekkür etmeyi bir borç bilirim. Proje sonuçları, karar organları ve paydaĢlar için yol gösterici ve
uygulayıcı kuruluĢlar için eyleme yönelik çıktılar ortaya koymuĢtur. AraĢtırma sonuçlarına dayalı
olarak ilgililerin bilgilendirilmesi ve mevzuat ve uygulama altlığının oluĢturulması proje ekibini mutlu
edecektir.
Ankara, Ekim 2013 Prof. Dr. Harun TanrıvermiĢ
Proje Yürütücüsü

iv
ĠÇĠNDEKĠLER
ÖNSÖZ ............................................................................................................................ ĠĠĠ
ĠÇĠNDEKĠLER ..................................................................................................................... V
1. GĠRĠġ ............................................................................................................................. 1

BĠRĠNCĠ BÖLÜM
TEORĠ VE UYGULAMADA TAġINMAZ MÜLKĠYETĠNE YAKLAġIM: EKONOMĠK SĠSTEMLER VE
TAġINMAZ MÜLKĠYETĠNE YAKLAġIMDAKĠ DEĞĠġĠM VE GELĠġMELERĠN GENEL OLARAK
DEĞERLENDĠRĠLMESĠ
1. GĠRĠġ ............................................................................................................................. 6
2. KAVRAMSAL OLARAK MÜLKĠYET ................................................................................... 6
3. MÜLKĠYETĠN TARĠHSEL GELĠġĠM SÜRECĠ ....................................................................... 6
4. MÜLKĠYET HAKKININ EKONOMĠK YÖNÜ VE GELĠġĠMĠ ................................................... 10
5. KAMU EKONOMĠSĠ YÖNÜNDEN MÜLKĠYET YAKLAġIMI ................................................. 19
6. MÜLKĠYET HUKUKU VE GELĠġĠMĠ ................................................................................. 19
7. TAġINMAZ MÜLKĠYETĠ VE VERGĠLENDĠRME ĠLĠġKĠSĠ .................................................... 22
8. TAġINMAZ MÜLKĠYETĠ, YABANCI EDĠNĠMĠ, FĠNANS VE YATIRIM ĠLĠġKĠSĠ ........................ 24
9. TAġINMAZ MÜLKĠYETĠNĠN GELĠġĠMĠNĠN EKONOMĠK VE MESLEKĠ YÖNLERĠ VE YABANCI
YATIRIMLARI ĠLĠġKĠSĠ ...................................................................................................... 28

ĠKĠNCĠ BÖLÜM
YABANCILAR LEHĠNE TAġINMAZ ÜZERĠNDE SINIRLI AYNĠ HAK TESĠSĠ VE TEORĠ VE
TÜRKĠYE UYGULAMALARI ÇERÇEVESĠNDE DEĞERLENDĠRMELER
1. GĠRĠġ ........................................................................................................................... 34
2. YABANCI GERÇEK KĠġĠLERĠN SINIRLI AYNĠ HAKLARDAN YARARLANMALARI ................ 34
3. YABANCI TÜZELKĠġĠLERĠN SINIRLI AYNĠ HAKLARDAN YARARLANMALARI .................... 38
4. YABANCI GERÇEK VE TÜZEL KĠġĠLER LEHĠNE SINIRLI AYNĠ HAK TESĠSĠNĠN YASAL
YÖNDEN ANALĠZĠ VE DEĞERLENDĠRMELER .................................................................... 45
5. GENEL DEĞERLENDĠRME ............................................................................................ 48

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
TAġINMAZ MÜLKĠYETĠNE YAKLAġIM VE DEĞĠġMELERĠN ULUSLARARASI YANSIMALARI
VE MÜLKĠYET HAKKI KONUSUNA AVRUPA ĠNSAN HAKLARI MAHKEMESĠ’NĠN
YAKLAġIMLARI ÇERÇEVESĠNDE DEĞERLENDĠRMELER
1. GĠRĠġ ........................................................................................................................... 55
v
2. MÜLKĠYET HAKKININ GELĠġĠMĠ VE ULUSLARARASI HUKUK ALANINDAKĠ YERĠ .............. 55
3. AĠHS‘NDE DEVLETĠN POZĠTĠF YÜKÜMLÜLÜĞÜ.............................................................. 59
4. TÜRKĠYE‘DE MÜLKĠYET HAKKINA YAKLAġIM VE HAK ĠHLALLERĠNĠN DURUM ANALĠZĠ ... 62
5. AĠHM‘NĠN SEÇĠLMĠġ KARARLARININ (TÜRKĠYE‘NĠN DAVALI OLDUĞU KARARLARIN)
ANALĠZĠ ........................................................................................................................... 67
6. GENEL DEĞERLENDĠRME ............................................................................................ 71

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
SEÇĠLMĠġ ÜLKELERDE YABANCILARIN TAġINMAZ EDĠNĠMĠ ĠLE ĠLGĠLĠ DÜZENLEMELER VE
UYGULAMALARIN GELĠġĠM SÜRECĠ ĠÇĠNDE ANALĠZĠ VE SONUÇLARININ GENEL
DEĞERLENDĠRĠLMESĠ
1. GĠRĠġ ........................................................................................................................... 77
2. SEÇĠLMĠġ ÜLKELERDE YABANCILARIN MÜLKĠYET HAKKININ GENEL ANALĠZĠ ............... 77
3. GENEL DEĞERLENDĠRME ............................................................................................ 88

BEġĠNCĠ BÖLÜM
SEÇĠLMĠġ ÜLKELERDE YABANCILARIN TAġINMAZ EDĠNĠMĠ ĠLE ĠLGĠLĠ DÜZENLEMELER VE
UYGULAMALARIN GELĠġĠM SÜRECĠ ĠÇĠNDE KAPSAMLI ANALĠZĠ VE TÜRKĠYE MODELĠ ĠÇĠN
DEĞERLENDĠRĠLMESĠ
1. GĠRĠġ ........................................................................................................................... 91
2. SEÇĠLMĠġ ÜLKELERDE YABANCILARIN TAġINMAZ EDĠNĠMLERĠNĠN ANALĠZĠ .................. 91
2.1. 2000 Yılından Önce AB‘ye Üye Olan Devletler ..................................................................... 92
2.1.1. Almanya‘da Yabancıların TaĢınmaz Edinimi ................................................................. 92
2.1.2. Avusturya‘da Yabancıların TaĢınmaz Edinimi ............................................................... 93
2.1.3. Fransa‘da Yabancıların TaĢınmaz Edinimi .................................................................... 96
2.1.4. Belçika‘da Yabancıların TaĢınmaz Edinimi ................................................................. 104
2.1.5. BirleĢik Krallık‘da Yabancıların TaĢınmaz Edinimi ...................................................... 105
2.1.6. Danimarka‘da Yabancıların TaĢınmaz Edinimi ........................................................... 105
2.1.7. Hollanda‘da Yabancıların TaĢınmaz Edinimi ............................................................... 107
2.1.8. Ġspanya‘da Yabancıların TaĢınmaz Edinimi ................................................................ 107
2.1.9. Ġtalya‘da Yabancıların TaĢınmaz Edinimi .................................................................... 108
2.1.10. Yunanistan‘da Yabancıların TaĢınmaz Edinimi ......................................................... 109
2.2. 2000 Yılından Sonra AB‘ye Üye Olan Devletler ........................................................... 118
2.2.1. Bulgaristan‘da Yabancıların TaĢınmaz Edinimi ........................................................... 118
2.2.2. Polonya‘da Yabancıların TaĢınmaz Edinimi ................................................................ 120
2.2.3. Malta‘da Yabancıların TaĢınmaz Edinimi .................................................................... 121
2.3.4. Romanya‘da Yabancıların TaĢınmaz Edinimi ............................................................. 125
3. ABD‘DE YABANCILARIN TAġINMAZ EDĠNĠMĠNĠN KAPSAMLI ANALĠZĠ ............................ 136
4. KANADA‘DA YABANCILARIN TAġINMAZ EDĠNĠMĠNĠN KAPSAMLI ANALĠZĠ ..................... 150
5. MEKSĠKA‘DA YABANCILARIN TAġINMAZ EDĠNĠMĠNĠN KAPSAMLI ANALĠZĠ .................... 159
6. ĠSVĠÇRE‘DE YABANCILARIN TAġINMAZ EDĠNĠMĠNĠN ANALĠZĠ ....................................... 150
vi
7. ÇĠN‘DE YABANCILARIN TAġINMAZ EDĠNĠMĠNĠN ANALĠZĠ .............................................. 166
8. ĠSRAĠL‘DE YABANCILARIN TAġINMAZ EDĠNĠMĠNĠN ANALĠZĠ ......................................... 174
9. ÜRDÜN‘DE YABANCILARIN TAġINMAZ EDĠNĠMĠNĠN ANALĠZĠ ........................................ 179
10. MISIR VE SURĠYE‘DE YABANCILARIN TAġINMAZ EDĠNĠMĠNĠN ANALĠZĠ ....................... 185
11. ESKĠ DOĞU BLOKU ÜLKELERĠNDE YABANCILARIN TAġINMAZ EDĠNĠMĠNĠN ANALĠZĠ .. 190
11.1. Doğu Blokunda Kolektif Mülkiyetten Özel Mülkiyete GeçiĢ Süreci ................................... 190
11.2. Rusya Federasyonu‘nda Yabancıların TaĢınmaz Edinimi ................................................ 192
11.3. Ukrayna‘da Yabancıların TaĢınmaz Edinimi ..................................................................... 206
11.4. Diğer Baltık Ülkelerinde Yabancıların TaĢınmaz Edinimi ve KarĢılaĢtırılması .................. 214
11.5. Eski Doğu Blokunda Yabancı Edinimlerinin Değerlendirilmesi ......................................... 216
12. BĠRLEġĠK ARAP EMĠRLĠKLERĠ‘NDE YABANCILARIN TAġINMAZ EDĠNĠMĠ ..................... 217
13. ĠRAN‘DA YABANCILARIN TAġINMAZ EDĠNĠMĠNĠN ANALĠZĠ .......................................... 219
14. TÜRK CUMHURĠYETLERĠ‘NDE YABANCILARIN TAġINMAZ EDĠNĠMĠNĠN ANALĠZĠ ......... 226
14.1. Azerbaycan‘da Yabancıların TaĢınmaz Edinimi ............................................................... 227
14.2. Kazakistan‘da Yabancıların TaĢınmaz Edinimi ................................................................. 239
14.3. Özbekistan‘da Yabancıların TaĢınmaz Edinimi ................................................................ 246
14.4. Tacikistan‘da Yabancıların TaĢınmaz Edinimi .................................................................. 255
14.5. Kırgızistan‘da Yabancıların TaĢınmaz Edinimi ................................................................. 256
14.6. Türkmenistan‘da Yabancıların TaĢınmaz Edinimi ............................................................. 257
14.7. Türk Cumhuriyetlerinde Yabancıların TaĢınmaz Edinimlerinin Genel Olarak
Değerlendirilmesi ....................................................................................................................... 258
15. TAYVAN CUMHURĠYETĠ‘NDE YABANCILARIN TAġINMAZ EDINIMI .............................. 258
16. SEÇĠLMĠġ ÜLKE SONUÇLARININ KARġILAġTIRMALI ANALĠZĠ VE TÜRKĠYE MODELĠ ... 260
16.1. Analiz Yönteminin Belirlenmesi ........................................................................................ 260
16.1.1 Genel Olarak Değerlendirmeler .................................................................................. 260
16.1.2. Ülke Ölçeğinde Değerlendirme .................................................................................. 261
16.2. Analizin Türkiye Modeline Uygulanması ........................................................................... 263
16.2.1. Yabancıların TaĢınmaz Edinimi Haklarını Düzenleyen Kuralların Kaynakları Yönünden
Değerlendirme ....................................................................................................................... 263
16.2.2. KarĢılaĢtırmalı Hukuk Verileri Çerçevesinde Bazı Tespitler ve Türkiye Modeli ........ 265
EK-1: ABD‘DE EYALET DÜZEYLERĠNDE YABANCI GERÇEK VE TÜZEL KĠġĠLERĠN TAġINMAZ
EDĠNĠMĠ AKIġ DĠYAGRAMI .............................................................................................. 268
EK-2: ĠSVĠÇRE‘DE YABANCI GERÇEK VE TÜZEL KĠġĠLERĠN TAġINMAZ EDĠNĠMĠ AKIġ
DĠYAGRAMI ................................................................................................................... 275
EK-3: TÜRKĠYE CUMHURĠYETĠ ĠLE ĠSVĠÇRE ARASINDA YAPILAN YERLEġME SÖZLEġMESĠ
..................................................................................................................................... 277
EK-4: RUSYA FEDERASYONU‘NDA YABANCI ÜLKE VATANDAġLARI, DEVLETSIZ KIġILER VE
YABANCI TÜZEL KIġILIKLERIN ARAZI SAHIBI OLAMAYACAKLARI SINIR BÖLGELERININ
TESPITI HAKKINDA KARARNAMEDE AÇIKLANAN YERLEġIMLERIN LISTESI .................... 278
EK-5: SURĠYE UYRUKLU KĠġĠLERĠN TÜRKĠYE‘DEKĠ TAġINMAZLARININ DURUMU ............ 286
EK-6: SEÇĠLMĠġ YABANCI ÜLKELERDE YABANCI SERMAYE GĠRĠġLERĠ VE YABANCILARIN
TAġINMAZ EDĠNĠMĠ ĠLĠġKĠLERĠ………………………………………………………………………. 288

vii
ALTINCI BÖLÜM
YASAL VE FĠĠLĠ KARġILIKLILIK ĠLKESĠ VE UYGULAMALARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ
1. GĠRĠġ ......................................................................................................................... 292
2. KARġILIKLI ĠġLEM ĠLKESĠNĠN KAPSAMI VE GEREKLĠLĠĞĠ/ GEREKSĠZLĠĞĠ .................... 292
3. YABANCILARIN TAġINMAZ EDĠNĠMĠ YÖNÜNDEN ÜLKELERĠN DURUM ANALĠZĠ ............ 295
4. KARġILIKLI ĠġLEM ĠLKESĠNĠN UYGULAMALARI VE TÜRK VATANDAġLARININ
DURUMU ....................................................................................................................... 297
5. TÜRKĠYE‘DEKĠ UYGULAMALARIN SEÇĠLMĠġ ÜLKELERLE KARġILAġTIRMALI ANALĠZĠ .. 303
5.1. KarĢılıklı ĠĢlemin Uygulama YaklaĢımları ............................................................................ 303
5.2. KarĢılıklılık Ġlkesinin Ġstisnaları ............................................................................................ 306
5.3. Kanuni Kısıtlayıcı Hükümlere Uymak .................................................................................. 306
6. GENEL DEĞERLENDĠRME ........................................................................................... 307

YEDĠNCĠ BÖLÜM
GELĠġMĠġ VE GELĠġMEKTE OLAN ÜLKELERDE YABANCILARIN TAġINMAZ EDĠNĠMLERĠNĠN
KISITLANMASINDA KULLANILAN BAġLICA ÖLÇÜTLER VE TEMEL GEREKÇELERĠNĠN
DEĞERLENDĠRĠLMESĠ
1.GĠRĠġ .......................................................................................................................... 310
2. KISITLAMA ÖLÇÜTLERĠNĠN KAPSAMI VE GENEL ÇERÇEVESĠ ..................................... 310
3. KARġILAġTIRMALI HUKUK ALANINDA YABANCI GERÇEK KĠġĠLERĠN TAġINMAZ EDĠNĠMĠ
..................................................................................................................................... 311
3.1. VatandaĢlık Kriterine Göre Gerçek KiĢilerin TaĢınmaz Edinmeleri ..................................... 311
3.2. Ġkametgâh Kriterine Göre Gerçek KiĢilerin TaĢinmaz Edinmeleri ....................................... 312
3.3. Etnik Köken Kriterine Göre Yabancı Gerçek KiĢilerin TaĢınmaz Edinmeleri ...................... 313
3.4. KarĢılaĢtırmalı Hukuk Alanında Yabancı Gerçek KiĢilerin TaĢınmaz Edinmelerinde
Uygulanan Diğer YaklaĢımlar .................................................................................................... 313
4. KARġILAġTIRMALI HUKUK ALANINDA YABANCI TÜZEL KĠġĠLERĠN TAġINMAZ EDĠNĠMĠ 314
5. ULUSLARARASI HUKUKTA YABANCI GERÇEK KĠġĠLERĠN TAġINMAZ EDĠNMELERĠNE
ĠLĠġKĠN DÜZENLEMELER ............................................................................................... 315
6. TÜRKĠYE‘DE YABANCI GERÇEK VE TÜZELKĠġĠLERĠN TAġINMAZ EDĠNĠMLERĠNĠN
SEÇĠLMĠġ ÜLKELERLE KARġILAġTIRILMASI .................................................................... 316
7. GENEL DEĞERLENDĠRME .......................................................................................... 318
EK- 1. TÜRKĠYE ĠLE KARġILIKLI ĠġLEM OLAN ÜLKELER LĠSTESĠ ..................................... 319

SEKĠZĠNCĠ BÖLÜM
SERMAYENĠN SERBEST DOLAġIMI YÖNÜNDEN YABANCILARIN TAġINMAZ
EDĠNĠMLERĠNĠN DEĞERLENDĠRĠLMESĠ
1.GĠRĠġ .......................................................................................................................... 322
2. GENEL DURUM VE SORUN TANIMLAMA ..................................................................... 322
3. SERMAYENĠN SERBEST DOLAġIMI (FĠNANSAL SERBESTLEġME) VE ETKĠLERĠ .......... 323
viii
4. AB HUKUKUNDA SERMAYENĠN SERBEST DOLAġIMI VE TÜRKĠYE‘NĠN DURUMU ......... 324
5. TÜRKĠYE‘NĠN YÜKÜMLÜLÜKLERĠ VE ARAġTIRMA SONUÇLARININ KATKILARI ............ 328
6. GENEL DEĞERLENDĠRME .......................................................................................... 330
DOKUZUNCU BÖLÜM
YABANCILARIN TAġINMAZ EDĠNĠMĠNLERĠNĠN VERGĠLENDĠRĠLMESĠ, VERGĠ
FARKLILAġTIRILMASI VE VERGĠ ADALETĠ
1.GĠRĠġ .......................................................................................................................... 334
2. VERGĠ REKABETĠ KAVRAMI VE KAPSAMI ................................................................... 334
3. VERGĠ REKABETĠ VE VERGĠ SĠSTEMĠNDE ―YABANCI‖ KAVRAMI .................................. 336
4. VERGĠ REKABETĠ VE TAġINMAZLARIN VERGĠLENDĠRĠLMESĠ ...................................... 338
4.1. Mülkiyet Üzerinden Alınan Vergiler Yönünden Vergi Rekabeti ........................................... 339
4.1.1. TaĢınmazın Ġradı Üzerinden Alınan Vergiler Yönünden Ġnceleme .............................. 342
4.1.2. TaĢınmazın Alım-Satımı Değeri Üzerinden Alınan Vergilerin Durumu ....................... 343
4.2. Avrupa Birliği Rekabet Hukuku Açısından Durum Analizi ................................................... 344
5. GENEL DEĞERLENDĠRME .......................................................................................... 347

ONUNCU BÖLÜM
AB’NĠN YENĠ ÜYE ÜLKELERĠNDE YABANCILARIN TAġINMAZ EDĠNĠMĠ ALANINDA YAġANAN
DEĞĠġĠM VE TÜRKĠYE ĠÇĠN ÖNEMĠ
1.GĠRĠġ .......................................................................................................................... 351
2. AB ANLAġMALARI VE YABANCILARIN TAġINMAZ EDĠNĠM HAKLARININ KISITLANMASI 351
3. ÜLKELER YÖNÜNDEN DURUM ANALĠZĠ VE KISITLAMALARIN VARLIĞI ........................ 353
4. ARAZĠ PĠYASALARININ OLUġUMU YÖNÜNDEN AB-15‘LERLE YENĠ ÜYELERĠN
KARġILAġTIRILMASI ...................................................................................................... 356
5. GENEL DEĞERLENDĠRME .......................................................................................... 358

ONBĠRĠNCĠ BÖLÜM
TÜRKĠYE’NĠN TARAF OLDUĞU ĠKĠLĠ VE ÇOK TARAFLI SÖZLEġMELER VE YABANCILARIN
TAġINMAZ EDĠNĠMLERĠNĠN DEĞERLENDĠRĠLMESĠ
1.GĠRĠġ .......................................................................................................................... 363
2. TAġINMAZLARA ĠLĠġKĠN HÜKÜMLER ĠHTĠVA EDEN MĠLLETLERARASI SÖZLEġMELER . 363
2.1. Ġkamet, Ticaret ve Seyrisefain Ġle Ġlgili Milletlerarası SözleĢmeler ...................................... 363
2.1.1. Çok Yanlı Milletlerarası SözleĢme ............................................................................... 342
2.1.2. Ġki Yanlı SözleĢmeler .................................................................................................. 364
2.2. Değerlendirme ..................................................................................................................... 374
3. YATIRIMLARIN KARġILIKLI TEġVĠKĠ VE KORUNMASINA DAĠR ĠKĠ YANLI ANLAġMALAR 375
3.1. Türkiye‘nin Ġmzaladığı Ġkili Yatırım AnlaĢmaları ve Yürürlüğü ............................................. 363
3.2. Ġkili Yatırım AnlaĢmalarının TaĢınmazlar Üzerindeki Haklarla ĠliĢkisi ................................. 363
3.3. Değerlendirme ..................................................................................................................... 379
ix
4. DĠPLOMATĠK TEMSĠLCĠLĠKLERLE KONSOLOSLUKLAR ĠÇĠN AKDEDĠLEN
MĠLLETLERARASI SÖZLEġMELER .................................................................................. 380
4.1. Çok Yönlü Milletlerarası AnlaĢmalar ................................................................................... 363
4.2. Ġkili Konsolosluk SözleĢmeleri ............................................................................................. 363
4.3. Değerlendirme ..................................................................................................................... 383
5. MUHTELĠF ALANLARDA ULUSLARARASI KURULUġLAR VE DEVLETLERLE AKDEDĠLEN
MĠLLETLERARASI SÖZLEġMELER .................................................................................. 383
6. VATANSIZ VE MÜLTECĠLER ĠLE ĠLGĠLĠ MĠLLETLERARASI SÖZLEġMELER .................... 383
6.1. Mülteciler ............................................................................................................................. 363
6.2. Vatansızlar .......................................................................................................................... 363
7. DEVLETLERARASI BĠLGĠ AKIġINI SAĞLAMAYA YÖNELĠK ĠKĠLĠ ANLAġMA METNĠ
ÖNERĠSĠNĠN GEREKLĠLĠĞĠ .............................................................................................. 383
8.GENEL DEĞERLENDĠRME ........................................................................................... 383
EK- I: TÜRKĠYE‘NĠN TARAF OLDUĞU ĠKĠLĠ YATIRIM ANLAġMALAR .................................. 390
EK- II: DĠPLOMATĠK TEMSĠLCĠLĠKLERLE KONSOLOSLUKLAR ĠÇĠN AKDEDĠLEN
MĠLLETLERARASI SÖZLEġMELER .................................................................................. 392
EK- III: DĠPLOMATĠK TEMSĠLCĠLĠKLERLE KONSOLOSLUKLARA BĠNA VE ARSA TEMĠNĠ
ANLAġMA VE PROTOKOLLERĠ ....................................................................................... 393

ONĠKĠNCĠ BÖLÜM
SEÇĠLMĠġ ÜLKELERDE TÜRK VATANDAġLARININ TAġINMAZ EDĠNĠMLERĠNE ĠLĠġKĠN
DURUM ANALĠZĠ VE DEĞERLENDĠRME
1. GĠRĠġ ......................................................................................................................... 396
2. YURTDIġINDA TÜRK VATANDAġLARININ TAġINMAZ EDĠNĠMĠ VE NEDENLERĠNĠN
ANALĠZĠ ......................................................................................................................... 396
3. SEÇĠLMĠġ ÜLKELERDE TÜRK VATANDAġLARI VE ÖRGÜTLERĠNĠN TAġINMAZLARININ
ANALĠZĠ ......................................................................................................................... 398
4. TAġINMAZ EDĠNĠMLERĠNĠN ĠZLENMESĠ VE DEĞERLENDĠRĠLMESĠ SĠSTEMĠNĠN
TASARIMI ...................................................................................................................... 404
5. ĠLERĠ DÜZEYDE ARAġTIRMA GEREKSĠNĠMĠ VE GENEL DEĞERLENDĠRME .................. 409
EK-1: RUSYA TAġINMAZ BĠLGĠ SĠSTEMĠNDE MENÜLER .................................................. 413
EK-2: SEÇĠLMĠġ ÜLKELERDE TÜRK VATANDAġLARININ DURUM ANALĠZĠ ANKETĠ .......... 416
EK-3: YURTDIġINDA YAġAYAN TÜRK VATANDAġLARININ SAYILARI ............................... 422

x