DEĞERLEME RAPORU Korupark AVM, BURSA

23 Pages·2011·0.26 MB·Turkish

Rapor No: 2010/TGYO/04
DEĞERLEME RAPORU
Korupark AVM, BURSA
31 Aralık 2010
Rapor No: 2010/TGYO/04
1
Büyükdere Caddesi,No:108,
Enka Binası,Kat:6/B,
Esentepe, Şişli / İstanbul
Rapor No: 2010/TGYO/04
DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ
- Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
- Değerleme Süresi: 30iş günü
- Sözleşme Tarihi ve No: 22.11.2010/2010/TGYO
- Değerlenen Mülkiyet Hakları: Tam mülkiyet
- Raporun Konusu: Değer tespiti
Değerleme Konusu Gayrimenkule Ait Bilgiler:
- Adres: KoruparkAlışveriş Merkezi,Mudanya Yolu 9. Km.
Osmangazi/BURSA
- Sahibi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim
Şirketi
- Mevcut Kullanıcı ve Kullanımı: Kiracıları tarafından Alışveriş Merkezi olarak
kullanılmaktadır
- Tapudakiİncelemesi: Gayrimenkul üzerinde notlar mevcuttur (Bkz.
Gayrimenkulün Tapu Kayıtları)
- İmar Durumu: (Bkz. İmar Durumu İncelemesi)
Gayrimenkul Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Sonucu:
Kullanılan Değerleme Yöntemi TL USD EUR
Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Kullanılmamıştır
Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: Kullanılmamıştır
Gelir İndirgeme Yöntemi: 540.509.807 TL $349.618.245 € 263.779.126
Gayrimenkul Değeri: 540.509.807 TL $349.618.245 € 263.779.126
Değerlemede Görev Alan Kişiler:
- Sorumlu Değerleme Uzmanı: Cem DEMİRÖZ–Lisans No: 401095
- DeğerlemeElemanı: Muammer EMANET–Lisans No: 401074
2
Büyükdere Caddesi,No:108,
Enka Binası,Kat:6/B,
Esentepe, Şişli / İstanbul
Rapor No: 2010/TGYO/04
İÇİNDEKİLER SAYFA NO
1 RAPOR BİLGİLERİ..............................................................................................................................................4
2 DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER:...........................................................5
2.1 Değerleme Şirket Bilgileri:..........................................................................................................................5
2.2 Müşteri Bilgileri:...........................................................................................................................................5
3 DEĞER TESPİTİ..................................................................................................................................................6
4 DEĞER TANIMI...................................................................................................................................................6
5 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER.......................................7
5.1 Gayrimenkulün Tanımı:..............................................................................................................................7
5.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu,.............................................................................................................7
6 GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN
İNCELEMELER....................................................................................................................................................8
6.1 Gayrimenkulün tapu kayıtları:....................................................................................................................8
6.2 Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi:.............................8
6.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri:........................................................................................9
6.4 Gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası
Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus Bulunup
Bulunmadığına İlişkin Görüş:..................................................................................................................10
6.5 Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki Değişiklikler:.....10
7 GAYRİMENKULÜN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER..............................................11
7.1 Gayrimenkulün Konumlu Olduğu Parselin Fiziksel Özellikleri:........................................................11
7.2 Gayrimenkulün Genel Özelliklerine İlişkin Açıklamalar:....................................................................11
7.3 Alışveriş Merkezinin Genel İnşaat Özellikleri:......................................................................................12
7.4 Alışveriş Merkezinin İç Mekan İnşaat Özellikleri:................................................................................12
8 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER...............................................13
8.1 Bursa ili Hakkında Genel Bilgiler:...........................................................................................................13
8.2 Osmangazi İlçesi hakkında Genel Bilgiler:............................................................................................14
8.3 Piyasa Araştırması:.....................................................................................................................................14
8.4 Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler:......................................................................................15
9 DEĞERLEME......................................................................................................................................................15
9.1 En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi:...................................................................................................15
9.2 Değerleme Yaklaşımları:...........................................................................................................................16
10 GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLAMASI:.............................................................................17
10.1 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değerleme....................................................................................17
11 KİRA EKSPERTİZ DEĞERİ...........................................................................................................................19
12 SONUÇ...................................................................................................................................................................20
3
Büyükdere Caddesi,No:108,
Enka Binası,Kat:6/B,
Esentepe, Şişli / İstanbul
Rapor No: 2010/TGYO/04
1 RAPOR BİLGİLERİ
Rapor Tarihi: 31.12.2010
Rapor No: 2010/TGYO/04
Raporun Türü ve Amacı: Yukarıda adresi belirtilen tesisin piyasa
değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanan
değerleme raporu.
Raporu Hazırlayanlar : Muammer Emanet
Değerleme Departmanı Müdürü
Şehir Plancısı
Kontrol veSorumlu Değerleme Uzmanı: Cem Demiröz
Genel Müdür
İşletme
Değerleme Tarihi: 28.12.2010
Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Rapor Torunlar GYO için düzenlenmiş olup
Değerleme Amacıyla Hazırlanıp kurul düzenlemeleri kapsamında hazırlanmıştır.
Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama:
4
Büyükdere Caddesi,No:108,
Enka Binası,Kat:6/B,
Esentepe, Şişli / İstanbul
Rapor No: 2010/TGYO/04
2 DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER:
2.1 Değerleme Şirket Bilgileri:
- Şirket Ünvanı: PrimeGayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık
A.Ş.
- Şirket Adresi: Büyükdere Caddesi, No: 108 Enka Binası,
Kat: 6/B, Esentepe, Şişli, İstanbul
- Telefon No: 0212 272 02 02
- Fax No: 0212 356 26 46
2.2 Müşteri Bilgileri:
- Şirket Ünvanı : Torunlar GYO A.Ş.
- Şirket Adresi: Rüzgarlıbahçe, 95. Sokak, No: 6,
Kavacık-Beykoz / İSTANBUL
- Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Bursa İli, Osmangazi İlçesi, Emek Köyü,
Getirilen Sınırlamalar: H21B35D4C pafta, 519 ada, 15 no’lu parsel
üzerinde ki Korupark Alışveriş Merkezi’nin
piyasa değerinin belirlenmesidir. Müşteri
tarafından herhangi bir sınırlama
getirilmemiştir.
5
Büyükdere Caddesi,No:108,
Enka Binası,Kat:6/B,
Esentepe, Şişli / İstanbul
Rapor No: 2010/TGYO/04
3 DEĞER TESPİTİ
Bilgimiz ve görüşümüze göre:
- Bu rapordaki olgular gerçek ve doğrudur.
- Bu rapor kapsamında sunulmuş olan analiz, görüşler ve sonuçlar, tarafımıza belirtilmiş olan
varsayım ve kısıtlamalar doğrultusunda ve kapsamında oluşturulmuş olup, şahsi, objektif
profesyonel analiz, görüşlerimiz ve çıkarımlarımızı ifade etmektedir.
- Bu rapor kapsamında değerleme tespiti yapılmış gayrimenkul ile ilgili olarak mevcut veya potansiyel
herhangi bir ilgimiz, çıkarımız veya ilişiğimiz yoktur. İlgili taraflardan kişisel çıkarımız yoktur ve
olmamıştır.
- Değerleme ücretimiz, müşteri tarafından önceden belirlenmiş olan bir değerin bildirimi veya
müşterinin amacına ve istemine yönelik bir değer tespitinin yapılmasına, tespit değerine, şartlı bir
sonuç elde edilmesine veya müteakip olayların oluşumuna bağlı değildir.
4 DEĞER TANIMI
Pazar değeri tanımı: Pazar değeri, bir gayrimenkulün haklarının, uygun rekabet ortamında ve uygun
bir süre zarfında piyasada sergilenmesini müteakip, en olası fiyata, belirli bir tarihte, nakit veya nakit yerini
tutacak araçlar karşılığında; bilgi sahibi olan ve tedbirli davranan alıcı ve satıcının özgür iradesiyle, iki
tarafta da kişisel kazanç amacı güdülerek ve hiç bir zorlamaya maruz kalınmadan el değiştirdiği değerdir.
Yukarıdaki tanıma göre belirli bir tarihte alıcı ve satıcı arasında satışın gerçekleşmesi ve mülkiyetin el
değiştirmesi için aşağıdaki koşullar sağlanmış olmalıdır:
- Alıcı ve Satıcı kar/kazanç sağlamak amacıyla harekete geçmiştir.
- Alıcı ve Satıcı yeterince bilgiye vakıf olup, her iki taraf da tedbirli davranmıştır.
- Mülk serbest piyasada uygun bir süre boyunca sergilenmiştir.
- Ödeme nakit olarak, uluslararası geçerliliği olanbirpara birimiyleyapılmıştır.
6
Büyükdere Caddesi,No:108,
Enka Binası,Kat:6/B,
Esentepe, Şişli / İstanbul
Rapor No: 2010/TGYO/04
5 DEĞERLEMEYEKONUGAYRİMENKULLERHAKKINDA BİLGİLER
5.1 Gayrimenkulün Tanımı:
Değerlemeye konu taşınmazlar, Bursa İli, Osmangazi İlçesi, Emek Köyü, Sanayi Caddesi üzerinde
konumluKoruparkAlışverişMerkezi’dir.
5.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu,
Korupark Alışveriş Merkezi Bursa-Mudanya Yolu üzerinde Sanayi Caddesi’nde yer almaktadır.
Halihazırda alışveriş merkezi olarak kullanılan taşınmaz H21B35D4C pafta, 519 ada, 15 no’lu parsel
üzerinde yer almaktadır.
Taşınmazın güney doğusunda Güvenevler Sitesi, güney batısında ise Organize Sanayi Alanı
bulunmaktadır. Ayrıca taşınmazın üzerinde bulunduğu Sanayi Caddesi boyunca yakın çevresinde; Oyak-
Renault araba fabrikası, Bursa Ticaret ve Sanayi Odası binası, benzin istasyonları, hafriyat ve otomotive
yönelik küçük sanayi birimleri bulunmaktadır. Taşınmazın Kuzeydoğu bölgesi orta gelir grubuna hitap
eden konut alanlarıyla çevrelenmiştir.
Taşınmazın üzerinde bulunduğu Sanayi Caddesi, Bursa-Mudanya arasındaki ana ulaşım aksı olan
Mudanya Yolu’nun bir parçasıdır ve kentin gelişimi bu yöne doğru ilerlemektedir. Bu nedenle bölgenin
ekonomik açıdan potansiyeli her geçen gün artmaktadır.
Bölge, Osmangazi Belediyesisınırları içerisinde yer almaktadır.
Gayrimenkullerinbazı merkezlere olan yaklaşıkuzaklıkları:
Metro İstasyonu-OSB Durağı : 0,94 km
Bursa Şehir Merkezi : 10,9 km
Bursa Otobüs Terminali : 12,8 km
Mudanya : 16,2 km
Gemlik : 29,9 km
Yalova : 67,4 km
İstanbul Şehir Merkezi (Topçuoğlu-Eskihisar arası feribot ilegeçildiğinde) : 136 km
İstanbul Şehir Merkezi (Körfez Yolu ile ) : 240 km
7
Büyükdere Caddesi,No:108,
Enka Binası,Kat:6/B,
Esentepe, Şişli / İstanbul
Rapor No: 2010/TGYO/04
6 GAYRİMENKULÜNHUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN
İNCELEMELER
6.1 Gayrimenkulün tapu kayıtları:
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı
SAHİBİ
A.Ş.
İLİ Bursa
İLÇESİ Osmangazi
BUCAĞI 2. Bölge
KÖYÜ Emek
PAFTA NO H21B35D4C
ADA NO 519
PARSEL NO 15
NİTELİĞİ 2 katlı alışveriş merkezi(*)
ARSA ALANI (*) 53.185,61 m²
YEVMİYE NO 22819
CİLT NO 78
SAYFA NO 7717
TAPU TARİHİ 25.07.2008
(*) Arsa üzerindeki alışveriş merkezi için yapı cins tahsisi yapılmıştır.
6.2 Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi:
Prime Değerleme olarak, 28 Aralık 2010 tarihinde Bursa İli, Osmangazi İlçesi 2. Bölge Tapu Sicil
Müdürlüğü'nde yaptığımız incelemelerde rapora konu gayrimenkuller üzerinde aşağıda belirtilen notların
mevcut olduğu gördük.
ŞerhlerBölümü:
•
Seneliği 1.650.000 ABD dolarından 15 yıl müddetle Tesco Kipa Kitle Pazarlama Ticaret ve
Gıda Sanayi A.Ş. lehine kira şerhi. (23.02.2007 tarih ve 3983 yevmiye no ile)
•
519 ada 14 parsel lehine, 519 ada 15 parsel aleyhine 112,23 m² alanında 99 yıllığına geçiş
hakkı(26.09.2008 tarih ve 27015 yevmiye no ile)
Rehinler Bölümü :
•
Akbank N.V. lehine, 1. dereceden, 02.04.2008 tarih ve 10582 yevmiye no ile 225.000.000,-
EURO tutarında ipotek şerhi.
8
Büyükdere Caddesi,No:108,
Enka Binası,Kat:6/B,
Esentepe, Şişli / İstanbul
Rapor No: 2010/TGYO/04
6.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri:
Osmangazi Belediyesi İmar Müdürlüğü’nden 20 Aralık 2010 tarihinde alınan bilgilere göre
gayrimenkulün bulunduğu alanı da kapsayan “1/1000 ölçekli Emek Revizyon İmar Planı” Osmangazi
Belediye Meclisi’nin 03.02.2010 gün ve 117 sayılı kararı ile kabul edilmiş ve Büyükşehir Belediye
Meclisi’nin 13.05.2010 gün ve 428 sayılı kararı ve 16021130/154 sayı ile onaylanmıştır. Bu plan 08.06.2010
tarihinde askıya çıkartılmış olup 07.07.2010 tarihindeaskıdan inmiştir. Osmangazi Belediyesi’ndenedinilen
bilgiye göre yürürlüğe girmiş plan üzerinde Korupark AVM’nin bulunduğu bölgede herhangi bir değişiklik
bulunmamaktadır. Bu nedenle gayrimenkul için daha önce geçerli olan 17.04.2008 tasdik tarihli 1/1000
ölçekli 519 Ada, 12 Parsele Ait Uygulama İmar Plan Değişikliği paftasında belirtilen yapılaşma koşulları ve
plan notları aynen geçerlidir.
Bu plana göre gayrimenkul“Ticaret Alanı”olarak belirlenen bölge içerisinde kalmaktadır.
Plan notlarına göre yapılaşma şartları aşağıdaki şekildedir:
o Plan sınırları içindeki alanda;
- Konut binaları ile sosyal tesisleri,
- Ticaret (alışveriş merkezi, otel, özel sağlık tesisi, özel eğitim tesisi, iş merkezi) binaları ve
sosyal tesisleri yer alacaktır.
o Plan sınırları içinde kalan alanda Emsal (E): 1,80’dir.
Ancak 519 ada, 12 no’lu parsel de 19.01.2006 tarihinde onaylanan imar planına göre alınmış
konut ve alışveriş merkezlerine ait inşaat ruhsatları aynen geçerlidir.
Plan sınırları içindeki alan ifraz edilerek kullanılabilecektir.
Plan sınırları içinde ifraz yapılması halinde;
- Yeni inşaat ruhsatı taleplerinde yapılaşma emsali E: 1,80 olarak kabl edilecektir.
- Mevcut olan ruhsata göre inşaatı tamamlanmış veya inşaatı devam eden parsellerde mevcut
ruhsatlarda belirlenen toplam inşaat alanları esas kabul edilecektir.
- Mevcut ruhsatlara göre inşaatı başlanmamış olan yeni oluşan parselde, proje değişikliğine bağlı
inşaat ruhsatı tadilatlarında E: 1,80 emsal değeri aşılmayacaktır.
o Konut alanları, otel ve iş merkezlerinde maksimum bina yüksekliği Hmax: 40,50 m’dir. Alışveriş
merkezlerinde yüksekliği Hmax: 15,50 m’dir.
o Plan sınırları içindeki alanın bir bütün halinde kullanılması durumunda veya parselde ifraz
yapılması halinde 0.00 kotu plan sınırını çevreleyen yolların en yüksek noktasından alınacaktır.
İskan edilen bodrum katlar emsale dahil değildir.
o Plan sınırları içindeki alanın bir bütün halinde kullanılması durumunda ticaret alanları toplam
inşaat alanının %25’ini geçemez.
Ancak plan sınırları içindeki alanda ifraz yapılması durumunda;
- Alınmış inşaat ruhsatına göre yapımı tamamlanmış alışveriş merkezinin plan üzerine işlendiği
şekilde aynen korunacak ve yer aldığı parselde % 25 şartı aranmayacaktır.
- İfraz sonucunda oluşan yeni parsellerde yapılaşma konut+ticaret olarak inşa edilecek ise,
ticaret alanları toplamı inşaat alanlarının % 40’ını geçemez.
o Plan sınırları içindeki konut alanlarında toplu uygulama yapılacaktır. Konut alanlarında
19.01.2006 onay tarihli imar planına göre alınmış inşaat ruhsatları aynen geçerlidir. İnşaat
ruhsatlarına göre yapımı tamamlanmış ve inşaatı devam etmekte olan mevcut binalar plana
işlendiği şekilde korunacaktır.
o Plan sınırları içindeki alanda, binaların konumları, binalar arasındaki mesafeler açık alan
düzenlemeleri 1/500 ölçekli vaziyet planlarında belirlendiği ve Belediyece uygun görüldüğü
şekilde olacaktır.
o Plan sınırları içindeki ticaret ve konut alanlarının otopark ihtiyacı plan sınırları içindeki parsel
alanları içinden ayrılacaktır.
9
Büyükdere Caddesi,No:108,
Enka Binası,Kat:6/B,
Esentepe, Şişli / İstanbul
Rapor No: 2010/TGYO/04
o Ticaret alanlarındakiyapılaşmada çatı mimarisinde estetik açısından gerekli görülen düzenlemeler
yapılabilecek, simgesel öğelerde yükseklik şartı aranmayacaktır.
o Plan sınırları içindeki konut alanlarında yaşayacak nüfusun yeşil alan ihtiyacı site ve mülkiyet
sınırlarıiçinde düzenlenecektir. Düzenlemede kişi başına minimum 10 m² yeşil alan ayrılacaktır.
o İnşaat çekme mesafesi konut binalarında yollardan komşu parsellerden minimum 5 metre,
ticaret, özel sağlık, özel eğitim, otel binaları ile iş merkezinde yollardan ve komşu parsellerden
minimum 10 metredir.
o Alan 1. Derece deprem bölgesinde bulunduğundan “Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar
Hakkındaki Yönetmelik” hükümlerine uyulacaktır. Ada ve parsel bazında jeolojik – jeoteknik –
jeofizik etüd yapılmadan inşaat ruhsatı verilemez. Alandaki inşaat uygulamalarında jeolojik etütte
belirtilen koşullara uyulacaktır.
o Belirtilmeyen hususlarda Bursa Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği Hükümleri geçerlidir.
Ayrıca gayrimenkule ait 12.06.2008 tarih ve 1/14 sayılı yapı kullanma izin belgesinin mevcut olduğu
belirlenmiştir. Söz konusu belge rapor ekinde sunulmuştur.
6.4 Gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye
Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus
Bulunup Bulunmadığına İlişkinGörüş:
Tapu Müdürlüğü’nde yapılan incelemelerneticesindekat mülkiyetligayrimenkulün üzerinde yer alan
takyidatların gayrimenkulün haklarına kısıtlayıcı etkisi olmadığıkanaatine varılmıştır.Tesko-Kipa ile yapılan
kira sözleşmesi taraflar arasında yapılan sözleşme gereğince tapu kütüğüne şerh edilmiştir. Geçiş hakkı ise
alışveriş merkezinin arkasında bulunan konutlara ulaşım için tesis edilmiştir. Firma yetkililerince rehinler
bölümündeki ipotek şerhinin projenin finansmanı için bankadan alınan krediye istinaden konulduğu ve
tamamen yatırım amaçlı olarak kullanıldığıbelirtilmiştir.
Ayrıca tesisle ilgili imar yönetmeliği gereği alınması gerekli olan yasal izin ve belgeler (mimari proje,
yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi) alınmıştır. Bu nedenle tapu ve belediye incelemeleri itibariyle
taşınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde bulunmasında herhangi bir sakınca olmayacağını
düşünmekteyiz.
6.5 Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki
Değişiklikler:
Bursa İli, Osmangazi İlçesi 2. Bölge Tapu Sicil Müdürlüğü’nde yapılan incelemelerde gayrimenkulün
mülkiyeti Toray İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş.’ye aitken, Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’ye
geçmiştir. Bu durum Toray İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş.’nin unvan değişikliğiyle adının Torunlar
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak tescil edilmesinden kaynaklanmaktadır.
Gayrimenkulün konumlandığı bölge Emek Belde Belediyesi’nin kapanmasıyla birlikte, Osmangazi
Belediyesi sınırlarına dahil edilmiştir. Ancak Osmangazi Belediyesi yetkilileri birçok belgenin Emek
Belediyesi arşivinden temin edilemediğini belirtmişlerdir.
Söz konusu parselin daha önceki imar planında (519 ada, 12 parsel ifraz edilmeden önce)
“Konut+Ticaret Alanı” içerisinde kaldığı ve “Emsal (E): 2,0” yapılaşma şartına sahip olduğu şifahen
öğrenilmiştir. Ancak gayrimenkule ait dosyalar Osmangazi Belediyesi imar arşivinde bulunamadığından
konuyla ilgilidetaylı bilgi alınamamıştır.
10
Büyükdere Caddesi,No:108,
Enka Binası,Kat:6/B,
Esentepe, Şişli / İstanbul