2018-8406 izmir menderes miget üretim tesisi

63 Pages·2017·5.98 MB·Turkish

NOVA

DEGERLEME RAPORU

MIGROS TICARET A.S.
Menderes / izMiR

(MiGET Uretim Tesisi)

Rapor No: 2017/8406 ~ Rev.
NOVA

YONETICE GZETi

Devjerlamayi Talep Eden igras Tearet AS.
Kurum/Kist

Raporu Mazirlayan Kurum, Nowa Tasiamaz Deterlemy ve Dargai AS:
Talop / Sazlagme Tarihi=Ma_— ; 04 Araie 2017 - 098

Daijerlonen Mulkiyet Hakan; Tarr Mikivet

Ekspertiz Tarihi 32 Arai 2017

Repor Tarihi 02 ovek 2018

Reviz Rapor Tari 08 Haawren 2618

Rapor No 221718406 - Pew

Datjeriema waite 1TOB O58 Maratlesi, 10008, Sokak,

Migros BIGET Et Iglere Trsis, No: 4
Meera /iZmin

Gayrimenkuliin Adres

amir ih, Menderes fesi, Tekeli Mehallesi, 219 ada
‘Tapu Bligiler! Szet! iporisindeki 27.395 in? yuztlgumnid 22 aoe Arce
Aer nde yer aay "iki Kati Pabrika Binast ve Arias.”

sahini Poros Ticerel AS.

Organize Sanayi Bolgesi Alantnda,

imar Durumu Emsa'(E): L- TAKS: 0,50

ingaat Alant 11.168 m=

BL rapor, yukanda adresi beirtlen tapinmnazin ‘irk
Raporun Konusu + rast ainsinden azar dederinie tespitine. yénelic
plaracnazt arms.

GAYRIMENKUL f69N TAKOER EDILEN TOPLAM DEGER (KDY Harlc)

1. | s.249.000,-usp

Pazar Dederi 29.765.000,
RAPORU HAZIRLAYANLAR

Sorumalu Deberteme Uzmant SPK Usansit Detjeriame Uzeani |
Tayfun KURU Baris METEKOGLU |

(SPK Usans Belge ho: 402454) jG Lisans Balge No: 401255)

By rapor, Senraye Pivasaut Kurulunan Suri VET, Na: 25 say “Sermeye Hyasasi Reuse
Cergevesinde Uaterlame siomen Uerecsk Skaters ve By Shel erin Kurcled | sleye Al tvelorna
igen Estar Hollands “eof hakumier, Kun un 29.0/.20U) tenn va 2//e sayin kararnga yor
alan "Degeleme Racorannaa Skiunsaa Gerken agar Hesike" levine Surmeye. DNSeaat
Kurski=ur 01.02.2617 tanh Seri Lure. 1 saylt "Sermaye byasasirda Drgarleme “tardaiion
Nakane “ebIi defratusuda Unislerorasr Gederlene Staneardan <apsamida hazitanmmgt

NOVA TD RAPOR Na: 2047/9406 ~ Rew.
NOVA

iciNDEKHLER

4. Bout

2. BOLUM

3, Bou

4. OL M

5, 86u0m

6. B6LD"

7. BOLOM

8. BOLUM

8, BOLUM

SIRKETI VE MUSTERIvi TANTTICT Bf-Gil ER. wos
La SRKETE TANITICI BILGILER 7
1.2, MUSTERIVE IANIIC: BELGILER.

DeGER TANIMI, GECERLILIK KOSULLAR YE UYGUNLUK BEYANE :

2.1 DEGER TANT VF GEGFRITI HE KOSUIT ART os ss
2.2. MUSTER) TALEPLERININ KAPSAMI VE VARSA GETIRILEW STHTRI ANALAR..
2.3 UYGURLUK BEYAND

GAYRIMENKULON HUKUKL TAMINL VE RESME KJRUMLARDA VAPILAK:
inCELEMELER.

SLL -SAYRIMENKULUN MULRIVET DURUM) -
3.2 IUGILE TAPU SICIL MODORLUGU'NCE YAPILAN INCELEHELER
3,3. ILGILI BELEDLYE'DE YAPILAN INCELEMELER,

3.4 TARINMAZIN SOW Ug YILLIK DONEMDE MULKIYET VE IIUKUKE

DLRUMLDAKE DEGISIXLIKLER. svvniiee LL
2.4.1 Belediye Incele-resi eccninie LE
2.4.2 Tapu Sieil Midorlagi Incalenesh tL

SGAVRIMENKULUN CEVRESEL VE FiZiKi BILGILERI. 2

4.1 GAYRIMENKULUN SEVRE VE KONUMY wu scenes

4.2 TESISIN OZELLIKLERI Mw

2.3 DEGERLEMS ISLCHINE CLUMSUZ YONDE EFKILEYEN VEYA SINTRI AVAN,

FRIETORLER a5

44 EV VERIMLE VE EW I¥t KULLANTEA ARALIZ] wsssasnasoroonn as

PAZAR BILGILERINE ILISKIN ANALIZLER fossa nnes 1B

5.1 JORKIVEDE YASANAN CKONOMIK KOSULLAR VE GAYRIMENKUI

PIVASASTNIN AIELIZE snsnssnnnnsinnnns 18

5.2. BOLGE ANALIZT : sini 25

5.2 GAYRIMENKULUY OEGERINE ETKI EDEN OZET FAKTORLER. oP

5.4 PIYASA ARASTIRMAS: 7

GAYRIMENKUIUN DEGERLEME SURECL os nt

6.1 DEGER_EME VONTEMLERT seven BD

6.2 _GAYRINEYKULON DEGERLEMESINDE KULLAVII AN YONTEMI FR 32

GAYRIMENKULUN Pazar DEGERININ TESPITI 3

7-1 MALIVET YAKLASIML YON IEML VE ULAS.LAW SONUS so 2

7.2. PAZAR YAKLASDM YONTEME VE ULASILAN SONUG ao 238

7 UMAR GORDO... 38

TASINNAZ ICI SIRKETINIZ TARATIVDAR IIAZIRLANMI5 SOK UG YIL

ICERISTNDEKT GAVRINENKYI, DFG=4l EME RAPORU soe nsnnnnis nts 39

SONU, . 240

NOVA TO RAPOR Vo: 7017/96 - Rev
NOVA

1. BoLiM sinxeri ve miigterivi TaNATICr BILGILER

4a ginkert TANETICr BiLGiLER

SiRKETIN UNVANE + Nove Taginmar Deljerlerae ve arismantk AS,

StRKETIN ADRESi fgorenkéy Mahallasi, Prof. Dr. Neemectin Eraakan
Ceddeel, Kayigdad) 1g Merkezi, No: 31, Daire: 3
Atageht / ISTANBU-

‘TELEFON No 490 (216) 455 36 69)
FAALIYET KONUSU £ VGrirld<Lek! -nevauat corgevesinde he trl resmi
ve acl, gercck ve Lee! Kish ve kurulustara it
gayrimenkul er, gayrimenkul—projelers ve

aayrimenkale deyal hek ve favdalat he menkullenr
verde sesoii ve celjerle nesix yapmak, dederlerini
teapt stmeye yonelik Him raportan’ diivente-mek,
anal ve Table galigmaiarim sunzrak va prablemti
durummlarda g8rls Fapo-u vermextir

KURULUS TARTHE 16 May 5 2011
SEAMAYESI 270,000, TL
TicaReT stetL No P raza

KURULUSUN YAYINLANDIGT
TICARET SiCIL GAZETESI'NIN
TaRiH VE NO.SU

24 Mayis 2011 / 7820

Not-1: giket, 29 Temmue 2011 arti ibornle Dusbacaniik Sorvaye Aivasiey Kurul'rur
{Sr "Cayrmental Degerteme sirkete! Listes alin st

Not-2+ Sintete, Backache Pion ume ve Cenelleme Kuralnun (209K) 28.05.2012 sarin ve
‘3821 not karan te deerme pres yolds es

1.2 MUSTERIVi TANTTICI BILGILER
strKeTin Gnvant Migros Ticarct A.

SIRKETIN ADREST ‘tate Mehalles! Turgut Qzal Bulvan

Io: 7 PR:34758 Atayehir/ISTAYBLI

TELEFON NO £80 (216) $78 3090
ODENMIg SERMAVESi £78,030-900 TL

KURULUS TARIHE + 19 Mart 2008 (linvan degisiii)
HALKA ACIKLIK ORANT 4% 22,08

FAALEVET KONUSU. + Her t0ild ca ve cikeum mallannn parakerde ve serakence
{ket mine yéneliktoptan sztisinn yapiinas.

NowA TD RAPOR Na: 2017/9606 - Rov
NOVA

2, BOLUM DEGER TANIME, GECERLILIK KOSULLAR VE
UYGUNLUK BEYANT_

2.4 DEGER TANIME VE GECERLILTK KOSULLARY

BL rapor, mdsterinin talebi Uzevine adesi geitilen vesirmaar Tork Lirasi ¢ns.nden
azar defrinin Lspiline york w'erak haartann si.

Pazar

Pavar, ral ve hiameverin blr vat mekanle-nasi vesitasiva alicia” ve ceticl ar eras nd
aliris satidii ertametr, Pazar kavrem, mat veya hizmetle-in aller ve satcllae zrasinds
faaliyetleri Gzennde mesretsiz bir Kistlams olmaksizin alu saulataldiin’ itede eder

Tara‘tardon her bic erz talep ligkis! ve fiat helirleyen dider erkenler lle birlte mal veya

siemer erin, ken! éurumu xapsammnde olugan gotecel taydasna ve brayeel intiyac ve

slave gére tepki verecektir.
Uuslararast Deverleme Standartlarida kuleruldi haliyle pazar, dellerleren variidin
veya yUedmnUllijan celjerleme zarihi Iebariyie serbest bir goku el degistditi ve guncel
sahibl de dghil irish deere be pazardaki katlimelarr cogusiuunun serbest 0 arek
cerigetitoik'en bir pazar anlarrina gelmektedt.
Pazar ar, cogil piyeca zksaléiklan nedemyle, ar ve Falep arasinda siiell bir deagealn
uruldugu micemmalikte nacirer, slemekcedir, Pazerdeki yaygir: aks iklar aresir

engesizl fi, ta'epte ari ctslg ve yoeselig er veya pezar katilmelar avasindakl asnelrik

bilgiendi we abrir, Pazar katikeiciart bu eksakiklara Lopki vordklerinden, bir s3zar het

bir zamands denges'2lije neden olar herangi hir dedigrre karst kend n uyerlayaall
Pazardaki en oles fyati taumir etmey: hacefleyen bir deverleme, pazardiaki cengenn
Yyenlden kurulacegi varsayinuna cayanay dizekilmis, veya wyerlanmis Tyettan 2lyade,
‘eGerlema tarih barry = Hall pazarclak! kogukert yansibinair

Pazar dege
Pazar deljeri,bi- verlik veya yUkiFliRiiir, uygun pazaamna Faelvalleri Senuuunda,
Iscekl bir satie ve flakl. bral arusinly, taraflann bilg live tasiretl hr gekiee ve zorlama

alley kalinakszin varecet ettilleri, mavazaesiz blr Igem lle deCerleme terlh ttberyla el

degistirmesinde kat lant acak tahinini tard.
Bu daterleme catsmaninda Agee! wususlarin gecerl¢l va-sayilmakiad
Analiz edllor gayrimerkulun tira ie ilgili olarak mevcut bir pazarin vari peginen
<ebul ect ristr
lic vasa 0) macul ve mribkh Furekeb etmekcedioer
+ Torafler geyrimerkul fe igi er konuda sam bila. sehibiditer ve kendllerine axa-ri
‘ayday! seblayacak sake hareiel elmektedir er.

own naven Nos 207748 Re
NOVA

= Gayrinenkulin satis icin mek bir sire tanierigti.
ceme vakit veva benzeri araclarla pesin olarak yaplmeltadr.

= Gayrinwukalin alun = solve igerié sirasimea geretebilacek finansman, piyase fa'>
oran an Gzerinden gerseKlest nimektedtr

= Gayrimenkutin miakul sartlarda elde edilesileoaic en asi dederi pec
ecllmektecl

= Taki edilan azar dedert dederleme tar itibarive belirermis olup cegerleme
tarinine ozguctr.

Ssbu deferleme razarincak’ deter esasi, serbest ve acik sit pezerda yapllabilecelc

vvessayimeal br el cedigutma iglemundeki en eigs yet belir emektir

2.2 MUSTERI TALEPLERININ KAPSAMI VE VARSA GETIRILEN

SINIRLAMALAR

Bu "apor, Migros earet A.Srin Lalebing istinaden yirkel porlléyirute bulunan
govrimenkulin Tork Lirast cinsinden toplaT azar deferinn tesptire vine k olarak
Senmaye Plyesasi Kurulufwua Seri VIII, Ko: 35 sey “Sermaye Piyesasi Mevruah
Gargevesirde Dederlerne Hizmetl Verecek SIrketlere ve Su Sirketlenr Kurulca stove
Anisiaring sien Esssiar Hialdnds Tebii” UkUMicri, Kuralur 26.97.2007 tanh ve
27/781 sey karanrda yer alan “Dellerieme Reporlarinda Bulunmas Gereker Asga'i
Hususler” ie yine Serinaye Piyueasi Kurukvnun 01.02.2017 tarih Seri 111-62.1 say
Sermaye Piyasssinca Detlerleme Stardartla’1 hakkinda Tea" dograkusuads Ulislararaei
Detlerle're Siendertian: Kapsain rée hazirlan-nish~ Igbu degerle-ne raparu amacra uyaLn
ounrak harrarms aun hagka a nacla kul rilar@z.

Tarafinza mister tarefndon ystiriler herbingi bir sieriaria belurmarsektad

2.3 UYGUNLUK BEYAN

Blainiz ve angler me dodrullusunda asada tn

+ Raporéa sunulen buigular sabip olcuumue tm bier geroevesinde dogrudar.

~ Raporda kelirter analzle~ ve sonus ar sadece belittle varsayimiar ve kosullar®
leith olup kistsel, tarafsiz vo onyaraist profesyons! anal, tikir ve sonuslardan
ol. gmateradr

suslan Leyk caer

= Dedlertame kenusunu oustu-an mulkle igit olarak giinral veya galecnde dénlke
higbirHgimiz yoktur, Bu ig ignidski Lara Rar Sierangi kigisel air Gham

veya 6n yareini7 bulunrmamektade,

NOVA TO RaPoR No: 7017406 ~ Rex
NOVA

= Bu gbrevie lll olarak verdigimz niamet ve aldif me Geret, mister nin emac:
lehine soruclanacak hi yéne veya Srceden saptanmis sovuslar n gelitiimesi ve
Liluiriinwsine veye BL dederlemenia tasarlanas kullanmmiyla dagen aii
sonraki bir elayin meydana gelresine bath dees,

+ Relerleme ablaki <urs_ ve performans standartianina gore gorgeklestilmistir

~Raporiasre agamasinda gérev alanlar mesieki etn gartarina sahiptr
Bu ragorun kovusi olan mGlk gahsen incelenmistir. Degerteme caligmasinda
@
‘anceden deneyir1 bul.rimaktad.

slanlarin dederlemest yap lar mulkint yet ve turd kenusunda daha

Reporca belrilen kister nar cinds hig kinze by raporun vaalarmasinca restek!

bir yards bull eruaniser

NOVA TD RAPOR NO: 2017/3608 - Rey
NOVA

3. BOLiM GAYRIMENKULUN HUKUKi TANIMI VE RESMi
__KURUMLARDA VAPILAN INCELEMELER

3.1 GAYRIMENKULON MULKIYET OURUMU

| santet “TE Miaros Ticaret Anonim Sirketi

itt i ame

[iugest Fy Menderes aia

IMauAuLest 1: Tetail

TPAFTANO Tr 2002028

Tapa NO Tap wae,

TPARSEL NO 2

[ana i

VGAYRIMENKUL |: kl Kath Fabrika Bras ve Arsesi¢*) ]

Nie

VoRbeGOMO | 27gRE me

ARSA PAVE [2 Tamar: ws

[yeveive wo |: disz6

cir No a 2

isaveANa | 2619 a

Traputarini | 1411204

(Cine tashiki vapeur

3.2 iLGiLi TAPU Sicit MUDURLUGU'Noe VAPILAN INCELEMELER

Topu Kadastre Genel MUcGr tijh Portal'adan temin ecller 20.11.2017 tari takyldas
tapy kay tbelgesine gine tasimmezir taps kay tla rerinde asada nat hulnmnaktadi
Beyantar Bolum:
+ Toyrmman, era saiglan dahil Ugtined kighere deviinde O88 den uyganluk gOr3e6
alinmasi zoruntudur. (Malizflehtsr: 1108 O-ganize Sanayi Baiges!}

Tapu kayillan tiburivle wagirriaen seligna veye kvralanmesina yénelik hervangi bt

engel buluninarvaktedr

ova 1p RaPOK NO: 201746406 ~ Rev.
NOVA

3.3 iLGitt BELEDLYE’DE YAPILAN iNCELEMELER

Parcel, 110% Organize Sanayi Rélaes! yetkia arurda calmelradr,
{TOB Organize Senay! Bolyesi tmmar MEdUMGIE’nr 15.12.2017 turin ve 2017/2737
sayth yaatcina ve edestne gre riper korusy 229 ada 22 parsclin 27.04.2016 any lari
ATO Grgsnize Sanay Bélges 1/1000 8 gekli Revizyon Imer Plant Kapsamunda “Organize
Sanayi Bélgesi” Iejentmda «xiii; yaniasma sathaiein ise “Emsal(E}: 1.00, TAKS:

8n/5 m, arka/S m, yanlardan/3 m” saulince olds

2.50, Cekme Mesafele
belitimektecr
NOVA

Parsel yokiagik net 27.395 m2 yilatien!ddGr, 2ersel alamina cine; 27.395 mx Crise
(1.00) = ~ 27.395 2 e-nsal dahl ingeat alee hakki hu un-raktad. Mimari proce (7ernde
ince eincle-ée drut bres, Wari one, gliventk birust ve teknik ina ig kulluhan erisatin
8.875 17? oldudu bebrenmis olup kafeterya binasinin mimari projesie ulagt amarriste. Yap
kallanma zin begesine gre 237 r alan olan kafeterye binasinin ingaat slant emsal aan
o.arak kabul ectlerek kullanilan toplom emsal ingast atari 10.112 rir. Tesis binyesinde
halen halen ~ 12.289 m# emsal Inseat Fakk nin meveut o'dugu hesaplarmistr, Tasnrsar
Yyapilh: dénemdeki yonetsrelikle~ ve meveur yotetme iklerdeki ferkiklar necenivle emsal

ingaat alums hakk nda kistren ded gikik elmnast ds rmuntemeld.

“tf ‘TERKLERDEN
soar tary
SONRA Kaan Yarnagna
PARSEL YOZOLGONO ycelnemceLanur| — UEPARTE maxi
=a el at ‘ALAN (M7),
‘-wuisd Saneyi ial (2): 2.00,

awe | a wats | Mie a

ova To RAPORNO: 20170Q06 - Rev