premier développeur immobilier des métropoles

100 Pages·2017·9.65 MB·French

RAPPORT STRATÉGIQUE 2016
P R E M I E R D É V E L O P P E U R
I M M O B I L I E R D E S M É T R O P O L E S
RAPPORT STRATÉGIQUE INTÉGRÉ 2016
SOMMAIRE
Altarea Cogedim en bref 4
Message d’Alain Taravella 6
Vision du conseil de gérance 8

NOTRE MARCHÉ 10
Un nouveau monde accéléré, mobile,
numérique et globalisé

NOTRE MODÈLE INTÉGRÉ 14
Au service du développement des métropoles
NOTRE STRATÉGIE 18
Anticiper l’évolution des usages urbains
NOTRE PERFORMANCE 28
Une stratégie financière créatrice de valeur
NOTRE GOUVERNANCE 46
Au service de la croissance du Groupe
PORTFOLIO 2016 48
Écosystème des publications
RAPPORT STRATÉGIQUE 2016
DOIMCUMMPEONRTBE DIMEL RIIÉEEFRRÉR EDDNEÉCESV A ELMTLAÉORTEPARP COEOPGUEODRIL M E 20S16
Conseil par

Conception et réalisation : (RAAL016)
Image en première de couverture : projets Pont d’Issy et La Place réalisés respectivement à Issy-les-Moulineaux (92) et Bobigny (93).
Crédits photo : Altarea Cogedim, Viguier & Associés, TVK, PCA, Valode & Pistre, Jean-Michel Wilmotte, Portzamparc, Nedim IMRE/
Capa Pictures, RSI studio, Babel, Thierry Lavernos, Kreaction, Asylum, A. Détienne Capa Pictures, Marc Chazeaux, DR, Vincent Leroux.
Illustrations : Bénédicte Govaert
Chiffres portfolio : produits intérieurs bruts régionaux (PIBR) : en valeur en millions d’euros. Le PIB est celui de la région et non celui
www.altareacogedim.com
de la métropole (ex. : Nice / Aix / Marseille / Toulon est celui de la région PACA). Les variations : chiffre 2013 – chiffre 2009/chiffre
2009 (x 100). Indicateurs : création d’entreprises en 2014 et 2015. Création d’entreprises par département. Données annuelles de l’APCE
(Isère et Haute-Savoie pour Métropole de Grenoble, Var et Bouches-du-Rhône pour Aix-Marseille-Toulon). Touristes nuitées en 2014 et
2015. Nuitées par région. Nombre de touristes (nuitées par région). Direction générale des entreprises (http://www.entreprises.gouv.
fr/). Étudiants en 2013 : nombre d’étudiants du supérieur par aire urbaine. Ministère de l’Enseignement supérieur. Calcul possible par
métropole. Ajout des communes de Toulon (Aix-Marseille) et d’Annecy (Grenoble). Population : source INSEE années 2013 et 2014.
Revenu : revenu moyen de l’ensemble des foyers fiscaux (DGI 2014 sur les revenus 2013). Revenu moyen de l’ensemble des foyers
fiscaux (DGI 2010 sur les revenus 2009). IDC (indice de consommation) : ACFCI (Assemblée des chambres françaises du commerce et
de l’industrie) année 2010.
Ce document a été imprimé à Paris, sur un papier certifié FSC® (garantissant le respect des règles de gestion forestière durable
et le suivi jusqu’au distributeur final), par un imprimeur détenteur de la marque Imprim’vert®.
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AU SERV ICE DE
LA CROISSANCE
DES MÉTROPOLES
Le nouveau rapport stratégique intégré d’Altarea Cogedim raconte notre aventure
entrepreneuriale, commencée par Alain Taravella et Jacques Nicolet en 1994
et partagée aujourd’hui avec près de 1 400 collaboratrices et collaborateurs.
En effet, pour la première fois, Altarea Cogedim fait évoluer son rapport annuel vers
un rapport stratégique intégré. Cette nouvelle démarche révèle comment le Groupe
– à travers sa stratégie, son business model, sa gouvernance, ses performances
et ses perspectives – œuvre pour créer de la valeur financière et immatérielle.
S’inspirant des principes de la « pensée intégrée » (integrated thinking) et du
cadre de référence proposés par l’IIRC (International Integrated Reporting Council),
ce rapport a été élaboré de manière collaborative, grâce à la mobilisation
des différentes directions du Groupe, reflet de notre culture d’entreprise.*
* Le rapport couvre l’année fiscale 2016 (du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016) et les entités du Groupe
consolidées dans le périmètre financier. Il est disponible depuis le 22 février 2017.
RAPPORT STRATÉGIQUE INTÉGRÉ 2016
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ALTAREA COGEDIM
EN BREF
À la fois foncière de commerce, promoteur de logements, développeur
d’immobilier d’entreprise, le groupe Altarea Cogedim a créé un modèle
intégré unique lui permettant de s’affirmer comme un véritable ensemblier
urbain apportant une haute qualité de vie. Avec près de 1 400 collaborateurs, le
Groupe dispose d’une expertise dans chacun de ces métiers et de la capacité à
concevoir des projets urbains mixtes qui intègrent de nouveaux usages. Dans
le top 3 des promoteurs de logements en France et des foncières de commerce
avec 41 centres commerciaux en patrimoine, en France, en Italie et en Espagne,
le Groupe est aussi 1er développeur en immobilier d’entreprise en Île-de-France
avec un modèle d’opérateur global.
Fondé en 1994, Altarea Cogedim est un groupe immobilier entrepreneurial,
contrôlé et dirigé par Alain Taravella et par deux cogérants, Gilles Boissonnet
et Stéphane Theuriau. Coté sur le compartiment A d’Euronext Paris, Altarea
Cogedim dispose d’une capitalisation boursière de 2,8 milliards d’euros au
31 décembre 2016. 1
DES POSITIONS DE LEADER EN FRANCE :
TOP 3 DES FONCIÈRES TOP 3 DES PROMOTEURS
DE COMMERCE DE LOGEMENTS
1er DÉVELOPPEUR 1er DÉVELOPPEUR
EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE DE GRANDS PROJETS URBAINS
EN ÎLE-DE-FRANCE MIXTES DANS LES MÉTROPOLES
ALTAREA COGEDIM
5
1
5 3 1 1 5 4
0, 8, 1 0 3 8 4 9
6 6 0 0  6 9 0 3
1 1 6  1 5 5 1  1 
2015 2016 2015 2016 2015 2016 2015 2016
LOYERS NETS LOGEMENTS PLACEMENTS EN NOM BRE
COMMERCE RÉSERVÉS IMMOBILIER DE SALARIÉS
(EN MILLIONS D’EUROS) (EN LOTS) D’ENTREPRISE
(EN MILLIONS D’EUROS TTC)
1 5 8 2 M € 19 2 M € 10 0 %
DE CHIFFRE RÉSULTAT NET RÉCURRENT DES SALARIÉS
D’AFFAIRES (FFO) PART DU GROUPE ACTIONNAIRES
+ 30 % + 19 %
1RE N ° 1 COGEDIM EST CERTIFIÉ
N F H A B I TAT
FONCIÈRE DE MONDIAL
COMMERCE AU G RESB H Q E ™
CERTIFIÉE BREEAM 2016
IN-USE
LA PRÉSENCE DU GROUPE
NOS IMPLANTATIONS
En France
Altarea Commerce
Pitch Promotion
Histoire & Patrimoine
Lille Paris : Cogedim Paris Métropole
Île-de-France : Cogedim Île-de-France
Nantes : Cogedim Atlantique
Annecy : Cogedim Savoies Léman
ÎLE-DE- Lyon : Cogedim Grand Lyon
FRANCE
Grenoble : Cogedim Grenoble
Rennes Nice : Cogedim Méditerranée
STRASBOURG
PARIS Aix/Marseille/Toulon : Cogedim Provence
Toulouse : Cogedim Midi-Pyrénées
NANTES Bordeaux : Cogedim Aquitaine
ANNECY
Lille : Cogedim Hauts-de-France
Rennes : Cogedim Rennes Bretagne
GRENOBLE Bayonne : Cogedim Pays Basque
LYON Montpellier : Cogedim Languedoc-Roussillon
Strasbourg : Cogedim Est
BORDEAUX MILAN
À l’international
NICE
TOULOUSE Milan : Altarea Italie
Barcelone : Altarea Espagne
Bayonne
MONTPELLIER
TOULON Pitch Promotion Commerce
MARSEILLE
Histoire & Patrimoine Logement
BARCELONE
Nouvelles Immobilier
implantations d’entreprise
RAPPORT STRATÉGIQUE INTÉGRÉ 2016
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GÉRANCE
MESSAGE
ALAIN TARAVELLA
PRÉSIDENT-FONDATEUR DU GROUPE
ALTAREA COGEDIM
N
otre histoire est celle d’entrepreneurs et notre réussite repose sur une
conviction forte : les métropoles constituent la fabrique du futur. Elles
concentrent l’essentiel de la croissance de l’Hexagone et c’est là que se
façonne l’immobilier de demain. Aujourd’hui, nous développons la quasi-
totalité de notre activité dans 12 des plus grandes métropoles françaises.
Malgré les crises successives et le contexte international incertain, Altarea
Cogedim n’a cessé de croître depuis sa création. Et nos résultats 2016
s’inscrivent dans cette dynamique. Toutes nos activités affichent une forte
progression. 
La croissance au cube, celle de nos trois métiers (commerce, logement,
immobilier d’entreprise), nous permet d’offrir plus de « mieux vivre » aux
habitants et des solutions pertinentes aux problématiques que rencontrent
aujourd’hui les métropoles en pleine transition. 
Transition énergétique, transition démographique, transition économique,
transition numérique… Il leur faut un partenaire solide et pérenne pour mener
à bien des opérations transverses et mixtes, en phase avec les enjeux urbains
actuels et les attentes fortes en matière de qualité de vie. 
Pour y parvenir, le Groupe entend agir en tant qu’acteur prospectif et en
croissance sur ses marchés tout en conservant son agilité opérationnelle,
une valeur constitutive de son ADN. Nous allons poursuivre nos efforts
en matière d’innovation et de digitalisation pour anticiper les nouveaux
usages, encourager les meilleurs talents à nous rejoindre pour soutenir notre
développement et l’emploi, adapter notre organisation pour mieux satisfaire
nos clients. Et ce, en affirmant notre modèle original de création de valeur qui
associe l’ensemble des salariés aux résultats de notre croissance. 
2016 marque un tournant. 2017 nous permettra de concrétiser nos ambitions
en faisant d’Altarea Cogedim un nouveau leader de l’immobilier. Premier
développeur immobilier des métropoles, à nous de devenir leur partenaire
d’intérêt général ; à nous d’accompagner sur le long terme investisseurs,
élus, clients, enseignes et salariés pour créer toutes les conditions du
bien-être en ville. 1
ALTAREA COGEDIM
7
« À nous
d’accompagner
sur le long terme
les investisseurs,
élus, clients,
enseignes et
salariés pour
créer toutes
les conditions
du bien-être
en ville. »
ALAIN TARAVELLA
PRÉSIDENT-FONDATEUR DU
GROUPE ALTAREA COGEDIM
RAPPORT STRATÉGIQUE INTÉGRÉ 2016
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GÉRANCE
NOTRE V ISION
ALAIN TARAVELLA GILLES BOISSONNET STÉPHANE THEURIAU
PRÉSIDENT-FONDATEUR PRÉSIDENT DU DIRECTOIRE PRÉSIDENT DU DIRECTOIRE
D’ALTAREA COGEDIM D’ALTAREA COMMERCE DE COGEDIM
Les performances 2016 Gilles Boissonnet : Le commerce réalise une bonne
d’Altarea Cogedim sont excellentes. performance et améliore son chiffre d’affaires dans un
Comment expliquez-vous ces résultats ? environnement économique dégradé. L’année s’est carac-
Alain Taravella : Nous avons franchi un cap essentiel térisée par l’ouverture du centre de commerce & loisirs
en 2016 en affirmant clairement notre volonté et notre L’Avenue(cid:5)83 près de Toulon, la restructuration achevée
capacité à passer de challenger à leader. Malgré un de Cap3000, le premier centre commercial régional avec
contexte macro-é conomique incertain, nos résultats sont vue sur mer, situé à Saint-Laurent-du-Var, à proximité de
en croissance sur tous les plans (développement, com- Nice, et bien sûr par Le Parks, centre commercial qui a vu
mercial, finance) et sur tous les produits. Ils démontrent le jour à Paris. 1
la solidité et la pertinence de notre modèle, la force de
nos convictions sur chacune de nos activités, l’exigence Quelles sont vos priorités
opérationnelle, la prise de conscience de l’impact digital sur pour cette année ?
nos métiers et le talent des équipes et de leurs managers S. T. : L’environnement économique devrait nous
pour mener à bien le plan ambitieux que nous poursuivons. demeurer favorable malgré une probable hausse des
L’année a également été marquée par taux d’intérêt et de l’inflation. S’il semble
le gain de grandes opérations mixtes « Assurer difficile de réitérer les performances
(Cœur d’Issy, Bobigny La Place, Le commerciales de 2016, 2017 devrait
Belvédère à B ordeaux, la reconversion la croissance nous permettre de transformer celles-
des Hospices Civils à Lyon…) grâce au ci en performance financière. Cela sera
savoir-faire conjugué de l’ensemble récurrente particulièrement le cas en logement, où
des équipes. Enfin, 2016 marque le les réservations passées contribueront
l’excel-
recentrage de notre Groupe sur ses par significativem ent à l’augmentation de
métiers avec l’acquisition et l ’intégration notre chiffre d’affaires et de nos marges.
lence ! »
de Pitch Promotion au début de l’année. 1 Enfin, côté immobilier d’entreprise, nous
lancerons les travaux des trois plus im-
Stéphane Theuriau : Avec plus de portants i mmeubles de bureaux de la
10 000 logements réservés, nous sommes en avance région parisienne (Kosmo, Pont d’Issy, Tours Pascal). 1
de deux ans sur notre plan de marche. Ce qui traduit
notre dynamisme e xceptionnel, la formidable énergie G. B. : Concernant le commerce, nous continuerons et
de nos équipes et la pertinence des solutions que nous accélérerons notre développement en nous recentrant
proposons aux c ollectivités et à leurs habitants. La per- de manière sélective sur des produits performants
formance c ommerciale du pôle logement est à souligner. durablement. Après le QWARTZ en 2014, L’Avenue(cid:5)83
Par ailleurs, l’immobilier d’entreprise a fortement crû. À ce en 2016, nous inaugurerons un centre transfrontalier :
titre, il convient d’indiquer que nous sommes aujourd’hui Promenade de Flandre, dans le nord de la France. Cette
le premier investisseur et promoteur de bureaux en dynamique se poursuivra par la transformation majeure
Île-de-France. 1 de l’espace et de l’offre commerciale de l’une des quatre
ALTAREA COGEDIM
9
Gilles Boissonnet,
Alain Taravella et
Stéphane Theuriau,
au Store Cogedim,
Bercy Village, Paris 12e.
gares parisiennes dont nous exploiterons les espaces G. B. : Pour accompagner et sécuriser une croissance
de commerce : la gare Paris-Montparnasse. Au second solide et durable, notre Groupe doit relever différents défis.
semestre 2017, nous livrerons un nouveau quartier : Place Défis managériaux tout d’abord ; avec le recrutement de
du Grand Ouest à Massy, un projet de 100 000 m2 où nous 300 collaborateurs en 2016, Altarea Cogedim continue
aurons pu mettre – grâce à la confiance que nous allouent de grandir et d’attirer de nouveaux talents. Défis fonc-
nos partenaires – nos trois métiers en parfaite synergie au tionnels ensuite ; avec la diffusion de l’innovation, la
service d’une collectivité et de ses habitants. 1 transformation numérique de l’entreprise et le renfor-
cement de notre démarche de responsabilité sociale et
Le Groupe bénéficie d’incontestables atouts, environnementale (RSE). Nous ne serons pas leaders
mais doit également relever d ’importants défis. sans être une entreprise responsable. À ce titre, nous
Quels sont-ils ? sommes très fiers d’avoir obtenu, en 2016, la 1re place
S. T. : Le mot d’ordre de cette année sera la croissance mondiale parmi les foncières de commerce dans le
par l’excellence. La croissance forte de notre Groupe et classement du GRESB (Global Real Estate Sustainability
la responsabilité que nous avons sur l’ensemble de nos Benchmark), évaluant chaque année la performance
métiers nous obligent plus que jamais à faire preuve RSE des sociétés du secteur immobilier. 1
d’excellence. Notre culture client doit la porter, nos réa-
lisations doivent l’incarner, nos performances doivent A. T. : Nous savons pouvoir compter sur la solidité et
l’illustrer, notre esprit d’entreprise et nos valeurs doivent la pertinence de notre business model ainsi que sur
la traduire au quotidien ; car chaque jour nous menons l’expertise et l’engagement de nos collaborateurs – tous
des projets pour favoriser le lien social, le mieux-vivre associés à un vaste plan d’actionnariat salarié, Tous en
collectif. Cette année, nous allons poursuivre nos actions actions ! – pour franchir une nouvelle étape de notre
en matière de qualité pour nos clients tout en déve- développement et atteindre les objectifs ambitieux que
loppant notre offre produits ainsi que la synergie entre nous nous sommes fixés. 1
nos activités. 1
RAPPORT STRATÉGIQUE INTÉGRÉ 2016
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MARCHÉ
NOTRE MARCHÉ
Un nouveau monde accéléré, mobile, numérique et globalisé
Nos façons d’être, d’agir, de travailler, de penser, mais aussi
d’habiter, de nous déplacer, de produire et de consommer
sont en pleine mutation. À la croisée de ces dynamiques,
la métropolisation s’affirme comme fait social, territorial
et démographique dominant de la France du XXIe siècle.
L’émergence d’une véritable « France des métropoles »
bouscule nos modes de perception du territoire, avec le
développement de centres, de pôles, de quartiers et de
grands projets urbains dans la ville. La métropolisation
nous incite à repenser la mixité des lieux et des usages
dans une approche dynamique du territoire. Elle se
nourrit de révolutions, qui se complètent, se répondent
et s’amplifient : (r)évolution numérique et technologique,
(r)évolution territoriale, (r)évolution écologique et
énergétique, (r)évolution démographique.
15 = 40 % 55 % 50 %
aires urbaines dont de la population de la masse de l’activité
les 12 métropoles sur 10 % de salariale économique
sur lesquelles la superficie
nous intervenons nationale
Source : OCDE - Dynamiques et inégalités territoriales, France Stratégie, juillet 2016.
ALTAREA COGEDIM