Table Of ContentINTERNATIONAL JOURNAL OF LAW: ““LLAAWW AANNDD WWOORRLLDD““
April 2021 (№17). Volume 7; Issue 2; Page No. 197-204
https://doi.org/10.36475/7.2.14
www.lawandworld.ge
ISSN: 2346-7916 (Print); ISSN: 2587-5043 (Online)
https://creativecommons.org/about/cclicenses/ (Licensed under: CC BY-SA)
GAINING POSSESION OF ANOTHER'S REAL ESTATE THROUGHT
CRIMINAL WAYS
(Overview of Specifi c Court Decisions)
Nikoloz Pkhaladze
PHD Candidate in Law at Caucasus Interna(cid:415) onal University
ABSTRACT
The research shows that the issue is very relevant, as the interests of two subjects of law are at stake. On
the one hand the interest of the rightful owner who owns the real estate and on the other hand the interests of
the private mortgagors who have mortgaged the real estate in exchange for a certain amount.
Attention should be drawn to the fact that the Court of Appeals, in its reasoning, refers to mortgagors as the
acquisition of immovable property, which is a wrong approach, since mortgages are a relative right as opposed
to an absolute one, and thus in these types of disputes, it would be fair to cancel a mortgage.
None of the chambers discusses the responsibility of the National Agency of Public Registry, which in this
case should be the subject of discussion, since the registration of ownership of real estate is the competence of
the National Agency of Public Registry, however, the public has a high standard of trust in the registry. It is the
responsibility of the Registry, therefore it is its responsibility, it should be noted that the Georgian court practice
is already aware of the fact that the Public Registry has compensated a number of damages, which means
that the Administrative Board and the National Court as a whole impose responsibility on the Registry in their
decisions.
It can be said that the solution to the problem will be the introduction of a special marking standard on real
estate by the public registry, with the help of which the owner will be able to give some warning to third parties
not to mislead them. It is possible to introduce a "Compensation Fund" which already exists in the Federal
Republic of Russia, with the help of this fund it is possible without a dispute, the rightful owner will receive
monetary compensation in full for his real estate.
It would be good to amend the Civil Code, according to which Article 185 of the Civil Code of Georgia would
be drafted with the content of Article 187, in particular, the mortgagee and the purchaser of real estate would
be obliged to inspect the real estate, not only in the public register, but also on the spot. Equal protection of the
interests of the owner.
KEYWORDS: Real estate, Registry, Crime
BIBLIOGRAPHY:
1. Decision N3 / 4/550 of the Plenum of the Constitutional Court of Georgia of 17 October 2017 against Nodar
Dvali, a citizen of Georgia, against the Parliament of Georgia. (In Georgian)
2. Decision of the Civil Cases Board of the Supreme Court of Georgia of October 4, 2019 NAS-729-2019. (In
Georgian)
1
““LLAAWW AANNDD WWOORRLLDD““
3. Chamber of Administrative Cases of the Tbilisi Court of Appeal, Ruling on Administrative Offi ce No. 3 / B104-
20, 7 August 2020. (In Georgian)
4. Judgment of Tbilisi City Court., N1 / 630-17., 31 May 2017, p.2. (In Georgian)
5. Decision N 2 / 15811-17 of the Civil Cases Panel of the Tbilisi City Court of November 30, 2017, p.4. (In
Georgian)
6. Tbilisi Court of Appeal, April 15, 2019 N 2b / 298-18. (In Georgian)
7. Law of Georgia on Civil Acts, art. 3. „l“ „m". (In Georgian)
დდაანნააშშააუულლეებბრრიივვიი გგზზიითთ სსხხვვიისს უუძძრრაავვ ნნიივვთთზზეე სსააკკუუთთრრეებბიისს
უუფფლლეებბიისს მმოოპპოოვვეებბაა
((კკოონნკკრრეეტტუულლიი სსაასსაამმაარრთთლლოო გგაადდააწწყყვვეეტტიილლეებბეებბიისს მმიიმმოოხხიილლვვაა))
ნიკოლოზ ფხალაძე
კავკასიის საერთაშორისო უნივერსიტეტის სამართლის დოქტორანტი
საკვანძო სიტყვები: უძრავი ნივთი, რეესტრი, დანაშაული
შესავალი სახელმწიფო საქართველოს სამოქალაქო კო-
დექსი ითვალისწინებს უძრავ ნივთზე გარიგების-
საკუთრების უფლება, კერძოსამართლებრი- მიერი გადაცემის ორ წესს – საკუთრების განკარ-
ვი გაგებით, ეს არის მართლწესრიგის სფერო- გვა უფლებამოსილი პირის მიერ და საკუთრების
ში მოქცეულ უფლებათაგან ნივთზე ბატონობის განკარგვა არაუფლებამოსილი პირის მიერ.
ყველაზე მოცულობითი უფლება. ის ეფუძნება საკითხის შესწავლისას გამოიკვეთა, რომ
კონსტიტუციით გარანტირებულ ორ უფლებას კეთილსინდისიერი შემძენის და თავდაპირვე-
– თავად საკუთრებასა და პიროვნების თავი- ლი მესაკუთრის ინტერესთა კონფლიქტი აქტუა-
სუფლად განვითარების უფლებას. აღსანიშნა- ლური საკითხია, ვინაიდან აღნიშნულ საკითხზე
ვია, რომ სანივთო უფლებათა განხორციელება საკონსტიტუციო სასამართლომაც იმსჯელა, თუ-
იწყება მათი წარმოშობის მომენტიდან, ხოლო მცა მაინც არ იქნა მიღებული საინტერესო და
ისინი წარმოიშობა რეგისტრაციით და სწორედ კომპეტენტური გადაწყვეტილება1, რომელიც ამ
სარეგისტრაციო სისტემების მეშვეობით ხორცი- პრობლემას გადაჭრიდა, ამიტომ დღევანდელი
ელდება ამ უფლებათა დამაგრება. გერმანულ სასამართლო დავები და არსებული გადაწყვე-
სამართალში იგი მოწესრიგებულია სამოქალა- ტილებები ნათელს ხდის, რომ საკითხი ჯერ კი-
ქო კოდექსის 903-ე მუხლით და მოიცავს მის დევ ბოლომდე არ არის შესწავლილი და საჭი-
პოზიტიურ და ნეგატიურ გაგებას, რაც ასახულია როებს სამართლებრივ მოწესრიგებას.
მესაკუთრის უფლებამოსილებაში – თავის შეხე- სტატიის მიზანია კონკრეტული გადაწყვე-
დულებისამებრ განკარგოს ნივთი და მოითხო- ტილებების ანალიზისა და კომენტარის კო-
ვოს ნებისმიერი პირისაგან ნივთთან დაკავში- ნტექსტში, კრიტიკულად იქნეს შეფასებული
რებული ყოველგვარი მოქმედების აკრძალვა. სხვადასხვა ინსტანცის სასამართლოს მსჯელო-
სახელმწიფო რაც შეიძლება ნაკლებად უნდა ბები.
ჩაერიოს ორ პირს შორის არსებულ ურთიერთო-
ბებში, მაგრამ იგი ვალდებულია, რომ ასეთი
ურთიერთობები კანონმდებლობის დონეზე დაა-
1 საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს
რეგულიროს, ასევე აუცილებელია დააბალანსოს
პლენუმის 2017 წლის 17 ოქტომბრის გადაწყვეტი-
გამსხვისებლის და შემძენის ინტერესები. ამ კონ-
ლება N3/4/550 საქართველოს მოქალაქე ნოდარ
სტიტუციური ვალდებულებების შესასრულებლად დვალი საქართველოს პარლამენტის წინააღმდეგ.
2
““LLAAWW AANNDD WWOORRLLDD““
1. საქმის გარემოებანი წარმოებაში იქნა მიღებული. საკასაციო სასამა-
რთლოს გაიზიარა სააპელაციო სასამართლოს
სომხეთის რესპუბლიკის „კენტრონის“ სა- შეფასება და მ.მ.-ის საკასაციო საჩივარი დატო-
ნოტარო ტერიტორიის ნოტარიუსის ი.შ.-ს მიერ ვა განუხილველი.
2016 წლის 3 ნოემბერს გაცემული მინდობილო-
ბის შინაარსიდან ირკვევა, რომ „თითქოს“ მ.მ.-მ IIIIII.. კკოომმეენნტტაარრიი
(მოსარჩელე/კანონიერი მესაკუთრე) მინდო- მოცემულ შემთხვევაში სააპელაციო და სა-
ბილობა მისცა ჯ.ჯ.-ს (ბრალდებული ყალბი მი- კასაციო სასამართლომ იპოთეკარები კეთილ-
ნდობილობის დამზადება/გამოყენებისთვის). სინდისიერად მიიჩნია, თუმცა საინტერესოა
2016 წელს ჯ.ჯ.-მ საკუთარ თავთან დადო ნასყი- პირველი ინსტანციის სასამართლოს პოზიცია,
დობის ხელშეკრულება, რის შედეგადაც, თავის რომელმაც მიიჩნია, რომ თავდაპირველი მესა-
თავზე დაირეგისტრირა მ.მ.-ის კუთვნილი ბინა, კუთრის ინტერესებს ვერ გადაწონიდა იპოთეკა-
რომელიც მდებარეობდა ქ. თბილისში. 2016 რების ინტერესები, რაც მიმაჩნია, რომ სავსებით
წლის 23 დეკემბერს ჯ.ჯ.-მ სესხის და იპოთეკის სამართლიანია, ვინაიდან მოსარჩელისთვის არ
ხელშეკრულება გააფორმა ნ.ნ. ბ.ბ. და ე.ე.-სთან იყო და არც შეიძლებოდა ყოფილიყო ცნობილი,
(კეთილსინდისიერი შემძენები/იპოთეკარები). თუ როგორ დებდნენ მესამე პირები მისი ნების
იპოთეკის ხელშეკრულების შესაბამისად, 20 000 საწინააღმდეგოდ მის უძრავ ნივთზე „გარიგე-
აშშ ამერიკული დოლარის ოდენობით დაიტ- ბას“, ამასთან ერთად რატომღაც მეორემ და
ვირთა მ.მ.-ის კუთვნილი ბინა2. მესამე ინსტანციის სასამართლოებმა სამოქა-
ლაქო კოდექსში ახალი ტერმინი „კეთილსინდი-
II.. პპიირრვვეელლიი იინნსსტტაანნცციიიისს გგაადდააწწყყვვეეტტიილლეებბაა სიერი იპოთეკარი“ დანერგეს, რამაც გამოიწვია
2017 წლის 19 ივნისს მ.მ.-მ სარჩელით მიმა- მისი კეთილსინდისიერ შემძენთან გათანაბრე-
რთა სასამართლოს და მოითხოვა ნასყიდობის ბა, რაც სამართლებრივად არ არის მიზანშეწო-
ხელშეკრულების და სესხის და იპოთეკის ხელ- ნილი.
შეკრულების იპოთეკის ნაწილში ბათილად ცნო-
ბა. 2017 წლის 13 ნოემბრის გადაწყვეტილებით
სარჩელი დაკმაყოფილდა. პირველი ინსტანცი- 2. საქმის გარემოებანი
ის სასამართლომ მიიჩნია. რომ სახეზე არ იყო
მოსარჩელის ნება მოპასუხისათვის მისი სახე- საინტერესოა ასევე მსგავსი შემთხვევა, რო-
ლით მოქმედების უფლების მინიჭებისა და კუთ- დესაც მოპასუხე მხარედ კეთილსინდისიერი შე-
ვნილი უძრავი ნივთის გასხვისების თაობაზე, მძენი/იპოთეკარები მონაწილეობენ: 2015 წლის
რაც წარმოადგენს მინდობილობის და სადავო 22 აგვისტოს გ.გ.-სა (კანონიერი მესაკუთრე/მო-
გარიგების უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკ- სარჩელე) და ა.ა.-ს (ბრალდებული ყალბი მინდო-
რულების ბათილად ცნობის საფუძველს. ბილობის დამზადება/გამოყენებისთვის) შორის
გაფორმდა ბინის ქირავნობის ხელშეკრულება.
IIII.. მმეეოორრეე იინნსსტტაანნცციიიისს გგაადდააწწყყვვეეტტიილლეებბაა ა.ა.-მ აღნიშნული ქირავნობის ხელშეკრულება
მოპასუხეებმა (კეთილსინდისიერმა შემძენ- გადააკეთა და შექმნა ახალი ყალბი დოკუმენტი,
მა/იპოთეკარმა) სააპელაციო წესით გაასაჩი- ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომელიც საჯარო
ვრეს გადაწყვეტილება. 2018 წლის 26 ნოემბერს რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში მიიტანა და თა-
მოპასუხეების სარჩელი დაკმაყოფილდა, ამდე- ვის თავზე გადაიფორმა გ.გ.-ის კუთვნილი ბინა.
ნად გაუქმდა პირველი ინსტანციის გადაწყვეტი- 2015 წლის 4 სექტემბერს ა.ა.-მ სესხის და იპო-
ლება. სააპელაციო სასამართლო არ დაეთანხ- თეკის ხელშეკრულება გააფორმა ს.ს., ლ.ლ. და
მა პირველი ინსტანციის გადაწყვეტილებას, იგი დ.დ.-სთან, რის შედეგადაც 38 000 აშშ დოლარის
დაეყრდნო საჯაროობის პრინციპს და რეესტრის ოდენობით დატვირთა გ.გ.-ის კუთვნილი ბინა3.
უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფციას, ასე-
ვე პალატამ ყურადღება გაამახვილა იმაზე, რომ II.. პპიირრვვეელლიი იინნსსტტაანნცციიიისს გგაადდააწწყყვვეეტტიილლეებბაა
სამოქალაქო ბრუნვის სტაბილურობას და სი- გ.გ.-მ სარჩელით მიმართა თბილისის საქა-
მყარეს დიდი მნიშვნელობა აქვს. 2019 წლის 15 ლაქო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმე-
ივნისს საქართველოს უზენაესი სასამართლოს თა კოლეგიას და მოითხოვა იმ ინდივიდუალუ-
განჩინების საფუძველზე საკასაციო საჩივარი რი ადმინისტრაციული სამართლებრივი აქტის
2 სუსგ N ას-729-2019, 4 ოქტომბერი, 2019 წ., საქა- 3 საქმე N 3/ბ104-20, 7 აგვისტო 2020 წელი, განჩნე-
რთველოს უზენაესი სასამართლოს გადაწყვეტი- ბა თბილისის სააპელაციო სასამართლო ადმი-
ლება, სამოქალაქო საქმეზე. ნისტრაციულ საქმეთა პალატა.
3
““LLAAWW AANNDD WWOORRLLDD““
და იპოთეკის რეგისტრაციის შესახებ გადა- აღნიშნულ საქმესთან დაკავშირებით მოსა-
წყვეტილების ბათილად ცნობა, რის საფუძველ- რჩელემ მოითხოვა ზიანის ანაზღაურება საჯა-
ზეც მოხდა მისი კუთვნილი ბინის ჯერ ა.ა.-ზე რო რეესტრის ეროვნული სააგენტოსგან. მოსა-
გადაფორმება და შემდგომ ამ უძრავი ნივთის რჩელის სარჩელი დაკმაყოფილდა და საჯარო
იპოთეკარების სასარგებლოდ იპოთეკით დატ- რეესტრის სააგენტოს დაეკისრა 38000 აშშ დო-
ვირთვა. თბილისის საქალაქო სასამართლოს ლარის ზიანის ანაზღაურება მოსარჩელის სასა-
ადმინისტრაციულ საქმეთა კოლეგიის 2016 რგებლოდ.
წლის 11 მაისის გადაწყვეტილებით სარჩელი არ
დაკმაყოფილდა.
3. საქმის გარემოებანი
IIII.. მმეეოორრეე იინნსსტტაანნცციიიისს გგაადდააწწყყვვეეტტიილლეებბაა
გ.გ.-მ აღნიშნული გადაწყვეტილება გაასა- სისხლის სამართლის განაჩენით დგინდე-
ჩივრა სააპელაციო წესით. თბილისის სააპელა- ბა ერთ-ერთ სისხლის სამართლის საქმეზე,
ციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა ზემოთაღნიშნული „სომხეთის რესპუბლიკაში“
პალატის 2016 წლის 30 ნოემბრის გადაწყვეტი- შედგენილი მინდობილობის შედეგად გამო-
ლებით სააპელაციო საჩივარი დაკმაყოფილდა წვეული ზიანი4, კერძოდ: 2016 წლის ნოემბრის
ნაწილობრივ, კერძოდ: ბათილად იქნა ცნობილი თვეში ჯ.ჯ.-მ დაამზადა ყალბი, 2016 წლის 3 ნო-
ინდივიდუალურ ადმინისტრაციული სამართლებ- ემბრით დათარიღებული რუსულ და სომხურ
რივი აქტი, რის შედეგადაც, მოხდა ა.ა.-ზე უძრავი ენებზე შედგენილი მინდობილობები, რომლის
ნივთის რეგისტრაცია, რაც შეეხება მოთხოვნას მიხედვითაც ნ.ნ. მას ანიჭებდა თბილისში თა-
იპოთეკის რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტი- ვისავე კუთვნილი ბინის განკარგვის შესაძლებ-
ლების გაუქმების ნაწილში, სააპელაციო სასამა- ლობას. 2016 წლის 22 ნოემბერს, აღნიშნული
რთლომ არ დააკმაყოფილა. მინდობილობები მან ათარგმნინა ქართულ
ენაზე, რომლის სისწორეც ასევე დამოწმდა
IIIIII.. კკოომმეენნტტაარრიი ნოტარიუსის მიერ. იმავე დღეს, ჯ.ჯ.-მ შეადგი-
სააპელაციო პალატამ ძალიან საინტერე- ნა უძრავი ნივთის ნასყიდობის შესახებ ყალბი
სო განმარტება გააკეთა მოცემულ საქმეზე, ხელშეკრულება, რომლის თანახმად, ხსენებუ-
მან მიიჩნია, რომ სარეგისტრაციოდ წარდგე- ლი ბინის ახალი მესაკუთრე გამოდიოდა თა-
ნილი „უფლების“ დამდგენი დოკუმენტი მასში ვად და საკუთრების უფლების რეგისტრაციის
მოცემული უზუსტობის გამო, მარეგისტრირე- მიზნით, ყალბი დოკუმენტაცია მანვე წარადგი-
ბელ ორგანოს არ უნდა მიეჩნია რეგისტრა- ნა თბილისში, სანაპიროს ქუჩის N2-ში მდება-
ციის განორციელების საფუძვლად და უნდა რე საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში,
ემოქმედა საჯარო რეესტრის შესახებ კანონის ამის შემდეგ ჯ.ჯ.-მ, თითქოსდა ნ.ნ.-ის სახე-
21-ე მუხლის „ბ“ ქვეპუნქტით და უნდა მიეღო ლით შედგენილი ყალბი მინდობილობისა და
გადაწყვეტილება სარეგისტრაციო წარმოე- უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულების
ბის შეჩერების შესახებ. პალატამ ასევე აქცე- საფუძველზე, მოტყუებით, საკუთრების უფლე-
ნტი გააკეთა იმაზე, რომ საჯარო რეესტრის ბით დაირეგისტრირა თბილისში, ალ.ყაზბეგის
ეროვნულმა სააგენტომ ადმინისტრაციული გამზირზე ნ.ნ.-ის კუთვნილი ბინა, რის შედე-
წარმოების დროს დაარღვია პროცედურები, გად დაზარალებულს მიადგა დიდი ოდენობით
არასრულყოფილად შეისწავლა სარეგისტრა- – 150.000 აშშ დოლარის მატერიალური ზიანი,
ციოდ წარდგენილი „ყალბი დოკუმენტები“, ამის შემდგომ ჯ.ჯ.-მ, გარკვეული რაოდენობის
რასაც მოჰყვა უკანონო გადაწყვეტილების მი- საქონლის მიწოდების სანაცვლოდ, იპოთეკით
ღება, რამაც შელახა გ.გ.-ს საქართველოს კო- დატვირთა ერთ-ერთი შპს-ის სასარგებლოდ
ნსტიტუციით გათვალისწინებული საკუთრების უკანონოდ მითვისებული ქონება.
უფლება. მიმაჩნია, რომ მოცემულ საქმეში, სა-
ჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს არამა- II.. პპიირრვვეელლიი იინნსსტტაანნცციიიისს გგაადდააწწყყვვეეტტიილლეებბაა
რთლზომიერმა მოქმედებამ გამოიწვია ზიანი, მოსარჩელემ სარჩელი აღძრა პირველი
ვინაიდან სწორედ მისი ვალდებულება იყო გუ- ინსტანციის სასამართლოში და მოითხოვა
ლმოდგინედ შეემოწმებინა სარეგისტრაციდ ნასყიდობის ხელშეკრულების და იპოთეკის
წარდგენილი „დოკუმენტების“ ნამდვილობა, ხელშეკრულების ბათილად ცნობა. პირველი
ამიტომ ცალსახად იკვეთება ყველა ის პირო-
ბა, რომ საჯარო რეესტრის ეროვნულმა საა-
4 თბილისის საქალაქო სასამართლოს განაჩენი., N
გენტომ ზიანი აუნაზღაუროს გ.გ.-ს. 1/630-17., 31 მაისი 2017 წელი., გვ.2.
4
““LLAAWW AANNDD WWOORRLLDD““
ინსტანციის სასამართლომ დააკმაყოფილა სა- რებული საჯარო რეესტრში. ყურადღება უნდა
რჩელი, სასამართლო დაეყრდნო კონსტიტუცი- გამახვილდეს ერთ მნიშვნელოვან სიტყვაზე
ის 19-ე მუხლს და განმარტა, რომ ნასყიდობის „შემძენზე“, ვინაიდან მოცემულ საქმეში უძრავი
და იპოთეკის ხელშეკრულებები, სადავო ნივთ- ნივთის შეძენასთან არ გვაქვს საქმე, აქ საქმე
ზე დადებულია მესაკუთრის ნამდვილი ნების გვაქვს იპოთეკით დატვირთვაზე, რაც შეძენისა-
გამოვლენის გარეშე. სასამართლომ ასევე გაა- გან განსხვავებით, რელატიურ უფლებას წარმო-
კეთა განმარტება მასზედ, რომ იპოთეკა წარმო- ადგენს, ამიტომ სააპელაციო სასამართლოს
ადგენს მოთხოვნის უზრუნველყოფის საშუალე- გადაწყვეტილება არ არის მართებული.
ბას და იპოთეკის საგანი უნდა წარმოადგენდეს მკითხველს ასევე დააინტერესებს ის გარე-
იმ პირის საკუთრებას, ვინც იკისრა ვალდებუ- მოება, რომ არცერთ ინსტანციას არ უმსჯელია
ლების შესრულება5. იმ ფაქტზე, რომ მინდობილობა, რომელიც გა-
ფორმებული იყო თითქოსდა სომხეთის ნოტა-
IIII.. მმეეოორრეე იინნსსტტაანნცციიიისს გგაადდააწწყყვვეეტტიილლეებბაა რიუსის მიერ, არ იყო კანონმდებლობით დადგე-
მოპასუხე შპს-მ გაასაჩივრა გადაწყვეტილე- ნილი წესით ლეგალიზებული7 და იყო ყალბი,
ბა სააპელაციო წესით და მოითხოვა პირველი ამასთან ერთად შეიცავდა არსებით შეცდომე-
ინსტანციის გადაწყვეტილების ბათილად ცნობა ბს, რომლებიც საჯარო რეესტრის ეროვნულმა
იპოთეკის ნაწილში, ვინაიდან შპს „კეთილსი- სააგენტომ ვერ შეამჩნია. ამასთან ერთად საა-
ნდისიერ იპოთეკარს“ წარმოადგენდა და მან გენტომ დაუშვა შეცდომა, როდესაც „ყალბ დო-
არ იცოდა, რომ სადავო უძრავი ნივთი სინამ- კუმენტზე“ ნოტარიულად დამოწმებული ბეჭედი
დვილეში სხვას ეკუთვნოდა. მიიჩნია როგორც ნამდვილი, ვინაიდან „ყალბი
სააპელაციო სასამართლომ გააუქმა პირვე- დოკუმენტი“ ნათარგმნი იყო სომხურიდან რუ-
ლი ინსტანციის გადაწყვეტილება და განმარტა, სულ ენაზე და შემდეგ ქართულზე, სწორედ თა-
რომ იპოთეკის ხელშეკრულების ბათილად ცნო- რგმანის სისწორე იყო დამოწმებული ნოტარიუ-
ბის თაობაზე სარჩელის დაკმაყოფილებისთვის ლად და არა ბინის ნამდვილი მესაკუთრის ნების
უნდა დადგინდეს ფაქტი იმის თაობაზე, რომ გამოვლენა. საჯარო რეესტრი ძალიან დიდ
იპოთეკარმა იცოდა, რომ კონტრაგენტი არ იყო შეცდო მებს უშვებს სარეგისტრაციო წარმოები-
უძრავი ნივთის მესაკუთრე. სააპელაციო სასა- სას, ამას ადასტურებს სასამართლო დავები.
მართლო დაეყრდნო საჯაროობის პრინციპს
და რეესტრის უტყუარობისა და სისრულის პრე-
ზუმფციას. პალატამ არ გაიზიარა პირველი დასკვნა
ინსტანციის მსჯელობა, სააპელაციო სასამა-
რთლომ ძალაში დატოვა იპოთეკის ხელშეკ- კვლევიდან ჩანს, რომ საკითხი ძალზედ
რულება, რითიც ბინის ნამდვილ მესაკუთრეს აქტუალურია, ვინაიდან სასწორზე დგას სამა-
ფაქტობრივად დააკისრა იპოთეკარის სასა- რთლის ორი სუბიექტის ინტერესი. ერთი მხრივ,
რგებლოდ თანხის გადახდა6. კანონიერი მესაკუთრის ინტერესი, რომელიც
უძრავი ნივთის მფლობელია და მეორე მხრივ,
IIIIII.. კკოომმეენნტტაარრიი კერძო იპოთეკარების ინტერესები, რომლებმაც
აღნიშნულ დავაში საქმე ეხება მნიშვნელო- გარკვეული თანხის სანაცვლოდ უძრავი ნივთი
ვან საკითხს, ვინაიდან სასწორზე დგას ორი დატვირთეს იპოთეკით.
მხარის ინტერესი, რომელთაგან, ჩემი აზრით, ყურადღება უნდა გამახვილდეს იმ ფაქტზე,
თავდაპირველი მესაკუთრის ინტერესი მეტად რომ სააპელაციო სასამართლო თავისი მსჯე-
მაღლა დგას, ვიდრე შპს (იპოთეკარის). ერთი ლობისას იპოთეკარებს უძრავი ნივთის შემძე-
მხრივ, საკუთრების უფლება დაცულია კონ- ნებად მოიხსენიებს, რაც არასწორი მიდგომაა,
სტიტუციის 19-ე მუხლის მიხედვით, და მეორე ვინაიდან იპოთეკა რელატიურ უფლებას წა-
მხრივ, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის რმოადგენს აბსოლუტურისაგან განსხვავებით,
185-ე მუხლის თანახმად შემძენის ინტერესები- და ამდენად, აღნიშნული ტიპის დავებში, სამა-
დან გამომდინარე, გამსხვისებელი ითვლება რთლიანი იქნება, თუ გაუქმდება იპოთეკა, რის
მესაკუთრედ, თუ იგი ასეთად არის რეგისტრი- შედეგადაც აღდგება კანონიერი მესაკუთრის
დარღვეული უფლების ბალანსი.
5 თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქა-
არცერთი პალატა არ მსჯელობს საჯარო რე-
ლაქო საქმეთა კოლეგიის 2017 წლის 30 ნოემბის
N2/15811-17 გადაწყვეტილება, გვ.4.
6 თბილისის სააპელაციო სასამართლოს 2019 წლის 7 საქართველოს კანონი “სამოქალაქო აქტების შე-
15 აპრილის გადაწყვეტილება N2ბ/298-18. სახებ“, მ.3-„ლ“,მ“
5
““LLAAWW AANNDD WWOORRLLDD““
ესტრის ეროვნული სააგენტოს პაასუხისმგებ- დანერგვა იქნება, რომლის დახმარებითაც მე-
ლობის საკითხზე, რაც მოცემულ შემთხვევაში საკუთრე შეძლებს გარკვეულ გაფრთხილებას
აუცილებლად უნდა იყოს მსჯელობის საგანი, მესამე პირებისთვის, რომ არ მოხდეს მათი შეც-
ვინაიდან უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლე- დომაში შეყვანა. შესაძლებელია „ზიანის ანა-
ბის რეგისტრაცია მხოლოდ საჯარო რეესტრის ზღაურების ფონდის“ შემოღება. ასეთი ფონდი
ეროვნული სააგენტოს კომპეტენციაა, ამასთან რუსეთის ფედერაციულ რესპიუბლიკაში უკვე
საზოგადოებას აქვს რეესტრის მიმართ მაღალი არსებობს. მისი დახმარებით შესაძლებელია
ნდობის სტანდარტი. ამდენად მიმაჩნია. რომ კანონიერმა მესაკუთრემ დავის გარეშე მიიღოს
დოკუმენტის ნამდვილობის შემოწმება რეესტ- ფულადი კომპენსაცია, მისი უძრავი ნივთის
რის ვალდებულებაა, ამიტომაც იკვეთება მისი სრული მოცულობით.
პასუხისმგებლობა. უნდა აღნიშნოს, რომ ქარ- კარგი იქნებოდა, სამოქალაქო კოდექსში
თული სასამართლო პრაქტიკა უკვე იცნობს შევიდეს ცვლილება, რის მიხედვითაც საქა-
საჯარო რეესტრის მიერ არაერთ ზიანის ანა- რთველოს სამოქალაქო კოდექსის 185-ე მუხლი
ზღაურების ფაქტს, რაც იმას ნიშნავს, რომ ადმი- ჩამოყალიბდებოდა 187-ე მუხლის შინაარსით,
ნისტრაციული კოლეგია და მთლიანად ეროვნუ- კერძოდ, იპოთეკარს და უძრავი ნივთის შემძენს
ლი სასამართლო თავიანთ გადაწყვეტილებებში დაევალებოდა უძრავი ნივთის შემოწმების ვა-
რეესტრს პასუხისმგებლობას აკისრებს. ლდებულება, არა მხოლოდ საჯარო რეესტრში,
შესაძლებელია ითქვას, რომ პრობლემის არამედ ადგილზე შემოწმებით, რაც ხელს შეუ-
გადაჭრის გზა, საჯარო რეესტრის მიერ უძრავ წყობდა მათი ინტერესების და კანონიერი მესა-
ნივთებზე სპეციალური მონიშვნის სტანდარტის კუთრის ინტერესების თანაბარ დაცვას.
ბიბლიოგრაფია:
1. საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს პლენუმის 2017 წლის 17 ოქტომბრის გადაწყვე-
ტილება N3/4/550. საქართველოს მოქალაქე ნოდარ დვალი საქართველოს პარლამენტის წინა-
აღმდეგ.
2. საქართველოს უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2019 წლის 4 ოქტომბ-
რის N ას-729-2019 გადაწყვეტილება.
3. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს ადმინისტრაციულ საქმეთა პალატა, განჩინება ადმი-
ნისტრაციულ საქმეზე N 3/ბ104-20, 7 აგვისტო, 2020 წელი.
4. თბილისის საქალაქო სასამართლოს განაჩენი, N1/630-17. 31 მაისი 2017 წელი, გვ. 2.
5. თბილისის საქალაქო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა კოლეგიის 2017 წლის 30 ნოემბრის
N 2/15811-17 გადაწყვეტილება, გვ. 4.
6. თბილისის სააპელაციო სასამართლოს 2019 წლის 15 აპრილის N 2ბ/298-18.
7. საქართველოს კანონი „სამოქალაქო აქტების შესახებ“, მუხლი 3. პუნქტი: „ლ“ „მ“.
6
““LLAAWW AANNDD WWOORRLLDD““
