Arch. Enrico Ghiselli

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Arch. Enrico Ghiselli
via XXV Luglio n. 69 - 47042 CESENATICO/FC
cell. 335.5211198
email: [email protected]
TRIBUNALE ORDINARIO DI FORLI’
Sezione Civile-Fallimentare
* * * * *(cid:3)
Fallimento:
Giudice Delegato: Dott.ssa Barbara Vacca
Curatore: Dott. Francesco Spada
* * *
PERIZIA DI VALUTAZIONE DI BENE IMMOBILE
Il sottoscritto GHISELLI Arch. Enrico, nato a Cervia (RA) il
16/07/1966 (c.f.: GHS NRC 66L16 C553V), con studio tecnico in
Cesenatico, via XXV Luglio n. 69, Architetto libero professionista iscritto
all'Ordine degli Architetti della Provincia di Forlì - Cesena al n. 689,
incaricato dal curatore di eseguire la seguente valutazione, giusta
autorizzazione del Giudice Delegato depositata in Cancelleria il 09.11.2017,
ad evasione dell'incarico ricevuto, dopo essersi recato sui luoghi in data
27.12.2017, e presso l’Ufficio Edilizia Privata del Comune di Bellaria-Igea
Marina, è in grado di relazionare quanto segue.
* * *
§1) Premessa.
La presente perizia immobiliare è riferita ad una unità immobiliare
ad uso appartamento posto nel Comune di Bellaria-Igea Marina, via Alfonso
Pinzon n. 20A int. 1 e area urbana, condominio denominato “Francis”.
* * *
§2) Descrizione e ubicazione dell’immobile.
L’immobile è situato nella Provincia di Rimini, Comune di Bellaria-
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Igea Marina, in viale Alfonso Pinzon n. 20A int. 1.
L’unità immobiliare fa parte di un fabbricato residenziale e commerciale
localizzato lungo la sponda sud del porto canale di Bellaria, in pieno centro,
con scarsa presenza di verde e di parcheggi pubblici, collegato alla viabilità
principale per raggiungere sia le altre località presenti nella costa che le
prime colline.
L’immobile oggetto della presente stima è costituito da un
appartamento posto al piano secondo di un fabbricato condominiale
costituito da altre otto unità immobiliari, un ristorante e sette appartamenti.
Nel condominio è presente una corte esterna completamente
pavimentata, dove vengono parcheggiate le auto; l’ingresso al vano scala
condominiale avviene lateralmente al fabbricato per consentire un accesso
agevole alle unità immobiliari poste al piano secondo, terzo e attico anche
tramite il vano ascensore.
L’appartamento è del tipo bilocale, in affaccio sul porto canale di
Bellaria, ed è composto da un soggiorno con angolo cottura, un piccolo
disimpegno per accedere alla camera da letto e al bagno più un balcone a
sviluppo orizzontale accessibile dalla porta finestra del soggiorno e della
camera.
Le finiture interne sono mediocri, il fabbricato è nato dalla
ristrutturazione di una struttura turistico ricettiva, con pavimentazione in
mattonelle in gres porcellanato di colore chiaro con battiscopa dello stesso
materiale, le pareti sono intonacate e tinteggiate di colore bianco ad
esclusione dell’angolo cottura e del bagno rivestiti in ceramica. I vani sono
illuminati direttamente da aperture con l’esterno, gli infissi sono in Pvc con
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vetrocamera di colore bianco e sistema oscurante con tapparelle.
Nell’immobile sono presenti impianti tecnologici sottotraccia,
impianto di riscaldamento con elementi scaldanti a termosifone.
L’intero fabbricato è collegato ai principali sottoservizi quali Enel,
acquedotto, gas metano, ecc…
Come sopra indicato nell’area cortilizia sono presenti catastalmente
delle aree urbane, poste sul retro del fabbricato e raggiungibili tramite i due
accessi carrabili laterali, utilizzate come posti auto; quella identificata con il
sub. 17 di mq. 13,00 viene annessa all’immobile oggetto di stima.
L’immobile risulta in buona parte arredato, i mobili rientrano nella
vendita dell’appartamento, in particolare:
• cucina componibile compresa di n. 4 pensili, frigorifero, forno, quattro
fuochi, cassettiera con n. 4 cassetti, lavello in acciaio, lavastoviglie
marca Indesit;
• in camera lampadario a soffitto con ventola combinata, mobile
composto da letto matrimoniale e due mobili a colonna laterali con n. 4
cassetti, due ante e due mensole di collegamento a ponte.
* * *
§3) Identificazione catastale e Regolamento Unico Edilizio del Comune
di Bellaria-Igea Marina (R.U.E.)
L’unità immobiliare oggetto di stima risulta distinta al Catasto del
Comune di Bellaria-Igea Marina, nel seguente modo:
Catasto Fabbricati
- Foglio 12, P.lla 544, sub. 4, Zona Cens. 2, Cat. A/3, cl. 3, Consistenza vani 3, Sup.
catastale totale mq. 38, Rendita € 193,67 (abitazione);
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- Foglio 12, P.lla 544, sub. 17, Cat. area urbana, Consistenza mq. 13;
La ditta catastale risulta:
- EDILIZIA SAMMAURENSE S.R.L., con sede in San Mauro Pascoli, Cod.
Fisc.: 00549680403 (proprietà 1/1).
Si allegano visure storiche C.F., planimetrie catastali, elaborato planimetrico,
elenco subalterni e mappa NCT.
Per quanto riguarda la zonizzazione urbanistica del Comune di Bellaria-Igea
Marina sono presenti il Piano Strutturale di Coordinamento (PSC) e il
Regolamento Urbanistico Edilizio (RUE) approvati con Delibera di C.C. n.
85/2017, l’intero complesso ricade nella Tavola 1D con destinazione AUC.
Ti, “Ambiti Urbani Consolidati” nel sistema insediativo della città “turistica
nella fascia intermedia” art. 2.12.
* * *
§4) Verifica delle iscrizioni e trascrizioni.
Dalle visure effettuate risulta quanto segue:
➽ Foglio 12, P.lla 544, sub. 4, (uso abitativo);
➽ Foglio 12, P.lla 544, sub. 17, (area urbana).
TRASCRIZIONI
1. TRASCRIZIONE contro del 29.11.2016 - Reg. Part. 9859 – Reg. Gen.
16219 - PUBB. UFF. UFFICIALE GIUDIZIARIO TRIBUNALE – Rep.
3857 del 21/09/2016 – ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE –
VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI
FAV: Fallimento Edilbox Prefabbricati srl
CONT: Edilizia Sammaurense srl
GRAVA: - Porzioni di fabbricato in Bellaria Igea Marina
F.12 n.544/1, n.544/4, n.544/5, n.544/7, n.544/17,
n.544/19, n.544/22
- Terreno in Santarcangelo di Romagna
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F.11 n.834-964-965-971-973
ISCRIZIONI
2. ISCRIZIONE contro del 19.05.2011 - Reg. Part. 1764 - Reg. Gen. 7465
- PUBB. UFF. SCOTTO DI CLEMENTE ROBERTO - Rep. 15776/7972
del 16.05.2011 - IPOTECA VOLONTARIA derivante da
CONCESSIONE A GARANZIA DI APERTURA DI CREDITO.
FAV: Banca di Credito Coop.vo Valmarecchia nei Comuni di
Rimini e Verucchio
CONT: Edilizia Sammaurense srl
IPO: E.1.500.000,00 SORTE: E.750.000,00
DURATA: 15 anni
GRAVA: Fabbricato in Bellaria Igea Marina
F.12 n.544/1, n.544/2, n.544/3, n.544/4, n.544/5, n.544/6,
n.544/7, n.544/8, n.544/10, n.544/11
F.12 n.544 corte
(I mappali n.544/10 e n.544/11 attualmente sono soppressi
e originano i sub.13, 14, 15, 17, 18, 19, 20, 21, 22 e 24.
Le porzioni identificate con i sub.2, 3, 6, 8, 13, 14, 15,
18, 20, 21 e 24 sono state vendute)
+ ANNOTAMENTI ART.2206/13-10-2014, ART.2659/17-12-2014,
ART.2394/19-10-2015 E ART.928/06-04-2016 RESTRIZIONI BENI
L'ipoteca viene cancellata dalle porzioni distinte al
F.12 n.544/2-3-6-8-13-14-15-18-20-21-24 (vendute)
3. ISCRIZIONE contro del 13.09.2013 - Reg. Part. 1955 - Reg. Gen.
12011 - PUBB. UFF. TRIBUNALE DI FORLI’ - Rep. 1404/2013 del
05.09.2013 - IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO
INGIUNTIVO.
FAV: Romagna Est Banca di Credito Coop.vo Soc. Coop.va(cid:1)
CONT: Edilizia Sammaurense srl, Zannoni Agostino e Zannoni
Fabrizio
IPO: E.400.000,00 SORTE: E.202.177,51
GRAVA: Fra l'altro, di proprieta' della societa' Edilizia
Sammaurense srl
- Fabbricato in Bellaria Igea Marina
F.12 n.544/1, n.544/2, n.544/3, n.544/4, n.544/5,
n.544/5, n.544/6, n.544/7, n.544/8
(Vengono originanti successivante anche i mappali
n.544 sub.13, 14, 15, 17, 18, 19, 20, 21, 22
e 24. Le porzioni identificate con i sub.2, 3, 6,
8, 13, 14, 15, 18, 20, 21 e 24 sono state vendute)
- Terreno in Santarcangelo di Romagna
F.11 n.834-964-971-973-965
+ ANNOTAMENTI ART.2205/13-10-2014, ART.2662/17-12-2014,
ART.2422/21-10-2015 E ART.1986/29-07-2016 RESTRIZIONI BENI
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L'ipoteca viene cancellata dalle porzioni distinte al
F.12 n.544/2-3-6-8-13-14-15-18-20-21-24 (vendute)
4. ISCRIZIONE contro del 11.09.2013 - Reg. Part. 502 - Reg. Gen. 2836 -
PUBB. UFF. TRIBUNALE DI RIMINI - Rep. 1216/2014 del 28.10.2014
- IPOTECA GIUDIZIALE derivante da SENTENZA DI CONDANNA.
Grava beni venduti e porzioni ancora in proprieta' ma
ristrette dalla suddetta ipoteca (ipoteca cancellata, fra
l'altro, dalle porzioni distinte al F.12 n.544/1-4-5-7-17-
19-22)
* * *

§5) Stato di possesso degli immobili.
L'immobile oggetto della presente stima è attualmente in possesso
della curatela.
* * *

§6) Precedenti autorizzativi.
1. P.G. 8904 del 20.03.1996 Concessione Edilizia in Sanatoria per
“Ampliamenti di superficie utile al piano interrato e rialzato di edificio
alberghiero denominato Hotel Francis”, intestata a S.a.s. Hotel Francis di
Torri Gerrino e C.
2. P.G. 33670 del 23.10.2001 Concessione n. 179/2001 del 23.10.2001 per
ristrutturazione con cambio di destinazione d’uso da albergo a ristorante
e civile abitazione – intervento tipo (R.5), rilasciata a soc. Francis di
Torri Guerrino e C. S.a.s..
3. P.G. 16177 del 22.05.2002 Denuncia Inizio Attività 276/2002 per
Variante a Concessione n. 179/2001 del 23.10.2001, presentata da Torri
Guerrino.
4. P.G. del 11.06.2002 Comunicazione di Fine Lavori e Richiesta di
Certificato di Conformità Edilizia alla Concessione 179/2001 e Variante
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con Denuncia Inizio Attività n. 276/2002, presentata da Torri Guerrino.
5. P.G. 30304 del 08.11.2008 Comunicazione di Fine Lavori e Richiesta di
Certificato di Conformità Edilizia e Agibilità alla Concessione n.
179/2001 e Variante con Denuncia Inizio Attività n. 276/2002 dove si
richiama la precedente comunicazione del 11.06.2002, presentata da
Hotel Francis di Torri Guerrino e C. S.a.s..
6. P.G. 2011 10869 del 16.04.2011 Attestazione di Conformità Edilizia e
Agibilità n. 98/2008 dove il Comune certifica che, ai sensi di legge,
l’istanza 98/2008 si intende assentita per le unità immobiliari poste al
N.C.E.U foglio. 12 mappale 544 sub. 2-3-4-5-6-7-8, con decorrenza
19/02/2009.
* * *

§7) Conformità della situazione catastale e urbanistica
Dal rilievo eseguito sono state riscontrate due irregolarità di
rappresentazione grafica, nei disegni architettonici non sono indicate le
quote dimensionali delle aperture esterne (portefinestre e finestra del bagno),
misurandole con apposito strumento risultano, in larghezza, più grandi di
quanto rilevato; non è stata indicata la divisione tra le due unità immobiliari
presente nel balcone esterno.
La planimetria catastale riporta correttamente il perimetro dell’unità
immobiliare, per un motivo di scala di rappresentazione grafica risulta
impossibile notare le differenza di quota delle aperture esterne come sopra
indicato.
Relativamente all’area urbana posta nella corte si precisa che
nell’elaborato planimetrico risulta Bene Comune Censibile a tutti i Sub. ma
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nella visura catastale è intestata ad Edilizia Sammaurense; inoltre è presente
un pergolato in legno con copertura impermeabile non autorizzato.
Per aggiornare le planimetrie depositate in comune e l’elaborato
planimetrico catastale, adeguandole allo stato dei luoghi, occorre procedere
ad una pratica edilizia di S.C.IA. in Sanatoria, i costi sono stimabili in €
6.000,00 compreso spese tecniche.
Nel procedere con le verifiche tecniche in altri appartamenti dello
stesso fabbricato sono state riscontrate le medesime difformità, si consiglia
di procedere ad una pratica edilizia di S.C.I.A. in Sanatoria unica per tutto
l’immobile, così da poter suddividere in parte l’importo sopra indicato con
gli altri proprietari.
* * *
§8) Condizioni di occupazione.
L’appartamento risulta occupato senza alcun diritto, il Curatore
Fallimentare si è attivato per liberarlo.
* * *

§9) Stima del bene.
Scelta del criterio di stima
Tenuto conto della tipologia dell’immobile, delle caratteristiche
intrinseche ed estrinseche, e del fatto che la stima ha lo scopo di determinare
il valore a libero mercato con il quale l’immobile potrà essere venduto
all’asta, il sottoscritto ritiene opportuno procedere applicando il metodo di
stima così detto “comparativo”.
Questo metodo tiene conto delle medie delle valutazioni
commerciali per immobili simili ed ubicati nelle vicinanze di quello oggetto
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della presente stima.
La valutazione complessiva, pertanto, sarà ottenuta dal prodotto
della superficie commerciale per il corrispondente valore unitario che, di
seguito, viene analizzato.
Superfici commerciali
Le superfici commerciali, vengono calcolate al 100% comprese le
pareti perimetrali, i vani accessori quali i balconi e l’area urbana sono
calcolati al 50%.
Vani principali: mq. 34,82 (appartamento)
Vani accessori: mq. 9,40 (balcone)
Area urbana: mq. 13,00
Il tutto per le seguenti superfici commerciale omogenee:
Vani principali e accessori: mq. 46,02
Valore di mercato unitario
Vengono di seguito analizzate le caratteristiche dell'immobile.
Nel caso specifico, considerato le caratteristiche estrinseche quali :
- tipologia: appartamento (bilocale);
- ubicazione: centrale;
- stato conservativo delle facciate e della copertura : discreto;
- funzionalità : discreta;
- stato conservativo : discreto;
- grado di finitura : discreto;
il sottoscritto, tenuto conto della attuale e profonda crisi del mercato
immobiliare e della scarsa appetibilità di immobili con simili caratteristiche,
ritiene opportuno applicare i seguenti valori di mercato unitari:
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Superficie commerciale del bene: mq. 46,02 x €/mq. 2.500,00 = €
115.050,00
Occorre considerare che il bene necessita di pratica edilizia per regolarizzare
le difformità riscontrate (spese tecniche urbanistiche) ma viene venduto
arredato, compreso di angolo cottura con elettrodomestici, come da
descrizione del bene sopra indicata.
Sulla base di quanto sopra esposto, il sottoscritto è in grado di
stimare il valore complessivo del bene, al valore di libero mercato, in
complessivi €. 110.000,00 (eurocentodiecimila/00).
* * *

§10) Elementi utili per le operazioni di vendita
In maniera sintetica l'immobile può essere descritto come segue.
Unità immobiliare ad uso abitativo (appartamento) con area urbana
poste all’interno del fabbricato condominiale denominato Francis, sito nel
centro abitato di Bellaria, via Alfonso Pinzon al civico n. 20A int. 1, piano
terra e secondo.
È costituito da soggiorno con angolo cottura, camera, servizio e
balcone più area urbana della superficie totale di mq. 46,02 commerciali.
Si allegano in copia e ne costituiscono parte integrante i seguenti documenti:
1. Provvedimento di incarico del 09.11.2017.
2. Visure e planimetrie catastali.
3. Ispezioni Ipotecarie.
4. Documentazione fotografica.
5. Elaborato grafico e Attestazione di Conformità Edilizia e Agibilità.
6. Attestato di Prestazione Energetica.
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