Shopping-Center der Zukunft: Planung und Gestaltung

583 Pages·2004·14.714 MB·German

by  Simone Besemer (auth.)

Simone Besemer
Shopping-Center der Zukunft
GABLER EDITION WISSENSCHAFT
Forschungsgruppe
Konsum und Verhalten
Herausgegeben von
Professor Dr. Gerold Behrens,
Universität Wuppertal,
Professorin Dr. Sigrid Bekmeier-Feuerhahn,
Universität Lüneburg,
Professor Dr. Franz-Rudolf Esch,
Justus-Liebig-Universität Gießen,
Professorin Dr. Andrea Gröppel-Klein,
Universität des Saarlandes, Saarbrücken,
Professor Dr. Lutz Hildebrandt,
Humboldt-Universität zu Berlin,
Professor Dr. Klaus Peter Kaas,
Universität Frankfurt/Main,
Professor Dr. Bruno Neibecker,
Universität Karlsruhe (TH),
Professor Dr. Thorsten Posseit,
Universität Leipzig,
Professor Dr. Christian Schade,
Humboldt-Universität zu Berlin,
Professor Dr. Volker Trommsdorff,
Technische Universität Berlin,
Professor Dr. Peter Weinberg,
Universität des Saarlandes, Saarbrücken lem.)
Die Forschungsgruppe "Konsum und Verhalten", die von Professor
Dr. Werner Kroeber-Riel begründet wurde, veröffentlicht ausgewähl
te Ergebnisse ihrer Arbeiten seit 1997 in dieser Reihe. Im Mittelpunkt
steht das Entscheidungsverhalten von Abnehmern materieller und
immaterieller Güter bzw. Dienstleistungen.
Ziel dieser Schriftenreihe ist es, Entwicklungen in Theorie und Praxis
aufzuzeigen und im internationalen Wettbewerb zur Diskussion zu
stellen. Das Marketing wird damit zu einer Schnittstelle interdiszi
plinärer Forschung.
Simone Besemer
Shopping-Center der Zukunft
Planung und Gestaltung
Mit einem Geleitwort von Prof. Dr. Peter Weinberg
Deutscher Universitäts-Verlag
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Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der
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Dissertation Universität des Saarlandes, Saarbrücken, 2004
1. Auflage Dezember 2004
Nachdruck September 2007
Alle Rechte vorbehalten
© Deutscher Universitäts-Verlag I GWV Fachverlage GmbH, Wiesbaden 2004
Lektorat: Brigitte Siegel! Nicole Schweitzer
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wären und daher von jedermann benutzt werden dürften.
Umschlaggestaltung: Regine Zimmer, Dipl.-Designerin, Frankfurt/Main
Gedruckt auf säurefreiem und chlorfrei gebleichtem Papier
ISBN 978-3-8244-8235-1 ISBN 978-3-322-91479-8 (eBook)
DOI 10.1007/978-3-322-91479-8
Geleitwort
Die Forschungsgruppe "Konsum und Verhalten" veröffentlicht ihre Forschungsergebnisse seit
1997 in dieser Reihe. Es werden Arbeiten der Herausgeber sowie themenrelevante Habilitati
onsschriften und herausragende Dissertationen aufgenommen.
Trotz der hohen handelspraktischen und volkswirtschaftlichen Bedeutung der Betriebsform
Shopping-Center ist der derzeitige theoretische und empirische Erkenntnisstand sowohl in der
betriebswirtschaftlichen als auch in der immobilienökonomischen Forschungsliteratur als
gering einzustufen. Ein umfassendes, integriertes Planungs- und Gestaltungsverständnis der
Shopping-Center-Projektentwicklung, das gleichermaßen strategische wie auch verhaltens
wissenschaftliche Erkenntnisse in den Fokus des Interesses rückt, liegt bislang nur in
Ansätzen vor.
Vor dem Hintergrund der skizzierten Problemstellung wird in der vorliegenden Arbeit eine
umfassende theoretisch und empirisch fundierte Analyse des Projektentwicklungs-, Planungs
und Gestaltungsprozesses von Shopping-Centern vorgenommen. Um der sehr anspruchs
vollen und komplexen Thematik gerecht werden zu können, wählt Frau Dr. Simone Besemer
eine duale Vorgehensweise, d.h. sie rückt sowohl die Anbieterseite in Form der wichtigsten
Entscheidungsträger von Shopping-Centern (Investoren, Projektentwickler, Betreiber und Ar
chitekten) als auch die Nachfrageseite in Form von Besuchern bzw. Kunden in den Mittelpunkt
des Forschungsinteresses. Des Weiteren erfolgt eine internationale Erweiterung der Problem
stellung, indem eine umfangreiche Analyse des US-amerikanischen und britischen Shopping
Center-Marktes integriert wird. Als eine besondere Forschungsleistung der Autorin ist hierbei
die Einbettung des Erkenntnisobjektes in verschiedene Wissenschaftsdisziplinen zu erachten.
Sowohl die Ergebnisse der beiden (inter-)nationalen Expertenstudien als auch die Befunde der
Konsumentenbefragung liefern wissenschaftlich fundierte Ansatzpunkte datlir, wie Shopping
Center in besatztechnischer, funktionaler und städtebaulicher Hinsicht in Zukunft gestaltet
werden sollten, damit sie den Erwartungen und Bedürfnissen der jeweiligen Anspruchs
gruppen (Shopping-Center-Mieter, Konsumenten, Betreibergesellschaften etc.) entsprechen.
Wertvolle strategische und operative Handlungsempfehlungen liefert die Arbeit ferner tlir die
architektonische und atmosphärische Gestaltung von Shopping-Centern. Hierbei belegt die
Autorin vor allem auf Basis aktivierungs-, umwelt-, gestalt- und architekturpsychologischer
Erkenntnisse, wie eine nach sozialwissenschaftlichen Wirkungskriterien konzipierte Innen
raumgestaltung von Shopping-Centern vorgenommen werden sollte.
Weiterhin geben die empirischen Befunde interessante Einblicke in die Funktion und Bedürf
nisbefriedigung verschiedener Einzelhandels-, Gastronomie- und Unterhaltungsangebote in
Shopping-Centern und stellen erstmalig neuere Angebotskomponenten und Shopping-Center-
v
Typen, wie insbesondere Bahnhofs-Shopping-Center, Themen-Shopping-Center und Urban
Entertainment Center in den Mittelpunkt des Erkenntnisinteresses.
Der vorliegenden Arbeit kommt damit im Rahmen des Handelsmarketings eine herausragende
Bedeutung für Wissenschaft und Praxis zu und stellt sowohl in methodischer als auch fach
licher Hinsicht einen sehr innovativen und lesenswerten Beitrag zur Planung und Gestaltung
von Shopping-Centern dar. Sie wendet sich gleichermaßen an Wissenschaftler und Praktiker,
die sich mit Shopping-Centern befassen.
Univ.-Prof. Dr. Peter Weinberg
Institut für Konsum-und Verhaltensforschung
an der Universität des Saarlandes
VI
Vorwort
Die vorliegende Arbeit entstand in der Zeit von Oktober 1999 bis April 2004 am Institut für
Konsum- und Verhaltensforschung an der Universität des Saarlandes und wurde im Juli 2004
von der Rechts- und Wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät der Universität des Saarlandes als
Dissertationsschrift angenommen.
Eine Dissertation ist ein Reifeprozess über viele Jahre, der einen Menschen nicht nur aus
akademisch-fachlicher Sicht, sondern vor allem auch aus persönlicher Sicht entscheidend prägt.
Für jeden Doktoranden stellt dies eine Phase wertvoller Erfahrung und Wissensgenerierung,
aber auch eine Phase vieler Entbehrungen dar. Ohne Hilfe und Unterstützung von Seiten Dritter
wäre eine solche Arbeit wohl kaum zu bewältigen. Aus diesem Grund möchte ich mich bei all
dcn Personen bedanken, die mich bei der Anfertigung dieser Arbeit unterstützt und gefördert
und somit zum Gelingen der Arbeit maßgeblich beigetragen haben.
Mein ganz besonderer Dank gilt an erster Stelle meinem akademischen Lehrer und Doktor
vater, Herrn Univ.-Prof. Dr. Peter Weinberg, der nicht nur in fachlicher Hinsicht für seine un
eingeschränkte Unterstützung und Förderung meines Promotionsvorhabens in allen Entwick
lungsstadien, sondern vor allem in persönlicher Hinsicht wesentlich zum erfolgreichen Ab
schluss der Promotion beigetragen hat. Darüber hinaus möchte ich mich auch sehr herzlich für
die in fachlicher Hinsicht facettenreiche und interessante sowie in menschlicher Hinsicht sehr
angenehme Tätigkeit am Institut für Konsum-und Verhaltensforschung bedanken.
Herrn Univ.-Prof. Dr. Joachim Zentes danke ich für die freundliche Unterstützung im Rahmen
des Zweitreferates.
Aus meinem akademischen Umfeld möchte ich mich vor allem bei meinem Kollegen Herrn
Dipl.-Kfm. Ralph Salzmann ganz herzlich für seine Anregungen im Hinblick auf methodische
Fragestellungen bedanken. Durch seine Gesprächsbereitschaft hat er in wertvoller Weise die
Entstehung dieser Arbeit begleitet.
Weiterhin bin ich der Immobilien Team Management und Consulting GmbH, Hamburg, zu
Dank verpt1ichtet, die mich materiell und ideell in meinem Forschungsvorhaben großzügig
unterstützt hat.
Ein ganz besonderer und inniger Dank gilt letztlich meinem privaten Umfeld. Meine Eltern
Kathrin und Werner Besemer haben mich während der gesamten Promotionszeit gefördert und
mich und meinen Sohn auch in schwierigen Situationen nachhaltig unterstützt. Ihr Glaube an
mich und meine Arbeit sowie ihr großer persönlicher Einsatz haben vor allem in den letzten
Monaten der Fertigstellung den größten Druck von mir genommen und mir immer wieder die
Zuversicht gegeben, die Promotion erfolgreich zu Ende führen zu können. Aus diesem Grund
widme ich ihnen die vorliegende Arbeit.
VII
Bei meinem Sohn Jan-Niklas möchte ich mich dafür bedanken, dass er mir durch seine kind
liche Unbeschwertheit und sein sonniges Gemüt immer wieder vor Augen geführt hat, was im
Leben wichtig ist und sich hierdurch so manche wissenschaftliche Problemstellung relativiert
hat.
Ein ganz herzlicher Dank gebührt ferner meinem Schwager Alexander Bücker-Flürenbrock,
der die vorliegende Arbeit, insbesondere im Hinblick auf immobilienökonomische Aspekte,
einer kritischen inhaltlichen Analyse unterzogen hat.
Meiner Schwester Susanne Bücker-Flürenbrock sowie meinen Freunden Susanne Boehncke,
Thomas Grebert, Jens und Katrin Greve, Fabrice Jolly, Anke Kannengießer, Steffi Kullen, und
Andreas Winkler danke ich ftir die vielen schönen Momente, Aufmunterungen, Ablenkungen
und das große Verständnis für Entbehrungen, die ein Promotionsvorhaben mit sich bringen.
Besonders herzlich möchte ich mich zudem bei Johannes Wirth ftir seinen kollegialen
Zuspruch und seine große Hilfsbereitschaft bei (computer-)technischen Problemen bedanken.
Ein abschließender Dank gilt Heike Grimm ftir die engagierte und liebevolle Betreuung
meines Sohnes während der ersten beiden Lebensjahre, so dass ich stets guten Gewissens
meine Arbeit fortführen konnte.
Auch wenn das Privatleben in den vergangenen fünf Jahren sehr oft zu kurz kommen musste,
haben meine Familie und Freunde durch viel Verständnis und liebevolle Anteilnahme daftir
Sorge getragen, dass das Ziel der Promotion und der Sonnenschein aus meinem Leben nie
verschwunden sind.
Simone Besemer
VIII
Inhaltsübersicht
Einleitung
2 Entwicklung und Status quo der Betriebsform Shopping-Center 19
3 Theoretische Grundlagen der Planung, Gestaltung und Projektentwicklung
von Shopping-Centern 85
4 Grundlagen der empirischen Studien 235
5 Empirische Befunde zur Planung, Gestaltung und Projektentwicklung
von Shopping-Centern 311
6 Implikationen für die Shopping-Center-Forschung und -Praxis 461
IX
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis XI
Abbildungsverzeichnis XVII
Tabellenverzeichnis XXI
Abkürzungsverzeichnis XXIII
Einleitung
1.1 Ausgangssituation des Shopping-Center-Marktes
1.2 Darstellung empirischer Studien und theoretischer Erklärungsansätze der
Shopping-Center-Forschung in der Literatur - eine Bestandsaufnahme 6
1.3 Zielsetzung und Abgrenzung der Arbeit 13
1.4 Gang der Untersuchung 14
2 Entwicklung und Status quo der Betriebsform Shopping-Center 19
2.1 Begriffliche Grundlagen 19
2.1.1 Klassifizierungsmerkmale, Detinitionen und Typen von Shopping-Centern 19
2.1.2 Definitionen und Charakteristika neuerer Shopping-Center-Typen 24
2.1.2.1 Passagen und Galerien 25
2.1.2.2 Urban Entertainment Center 28
2.1.2.3 Spezial-, Themen-und Multi-Themen-Center 30
2.1.2.4 Bahnhofs-und Airport-Center 31
2.1.2.5 Power-Center 33
2.1.2.6 Factory Outlet Center 34
2.1.3 Schematische Einordnung neuerer Shopping-Center-Typen
anhand ausgewählter Typisierungsmerkmale 36
2.2 Das Erkenntnisobjekt Shopping-Center aus Perspektive
des Immobilien-und Handelsmarketings 40
2.2.1 Theoretische Einordnung des Shopping-Centers in die HandeIs-
und Immobilienbetriebswirtschafts1ehre 40
2.2.2 Klassifizierung von Immobilienarten 42
2.2.3 Besondere Charakteristika der Immobilie Shopping-Center 44
2.2.4 Merkmale, Tendenzen und Entwicklungen des Shopping-Center-Marktes 49
2.3 Rahmenbedingungen und planungsrelevante Trends für Shopping-Center 55
2.3.1 Politische Rahmenbedingungen 55
2.3.1.1 Räumlicher Strukturwandel und Standortmodifikationen 55
2.3.1.2 Gesetzliche Veränderungen 56
2.3.2 Ökonomische und immobilienwirtschaftliche Rahmenbedingungen 59
2.3.2.1 Globalisierung 59
2.3.2.2 Steigender Wettbewerbsdruck und strukturelle Veränderungen 60
2.3.3 Soziokulturelle Rahmenbedingungen 61
2.3.3.1 Erlebnis-, Freizeit-und Convenienceorientierung 61
2.3.3.2 Neubewertung von Raum und Zeit 65
2.3.3.3 Lifestyleorientierung, Thematisierung und Ästhetisierung 66
XI